呼和浩特市新農村物業管理問題與對策研究

[摘要]隨著呼和浩特市農村經濟的發展和基礎設施的完善，原有的農村環境管理模式已不再適應農民對良好人居環境的要求，政府及村組織開始嘗試推進農村物業管理。分析目前呼和浩特市新農村物業管理存在的問題，得出問題產生的原因，結合農村實際情況，因地制宜的提出推動呼和浩特市新農村物業管理發展的建議，促使農村物業管理向專業化、規范化方向發展。

[關鍵詞]新農村;物業管理;問題;對策

[中圖分類號]F326.6[文獻標識碼]A

近年來，隨著呼和浩特市“十個全覆蓋”和“美麗鄉村”項目實施，農村基礎設施得到全面改善，人居環境得到全面提升，農村危房改造及民生工程成效顯著。目前，全市農村硬化街道7549.52km，608個行政村建設垃圾轉運站788個、公廁1248個、垃圾池（箱）1944個，封閉式垃圾轉運車6臺，污水處理站4個，安裝健身器材1807套，栽植各類苗木217.11萬株。在農村人居環境改善的同時，后期環境的維護管理問題逐漸凸顯。2018年，呼和浩特市制定了《呼和浩特市農村人居環境整治三年行動方案（2018-2020年）》，提出到2020年實現農村人居環境明顯改善，村莊環境基本干凈整潔有序。為實現該目標，各級政府和村民組織嘗試通過委托專業物業服務企業進行管理、政府購買服務、村民自我管理等三種模式，引入現代化物業管理模式，提升農村人居環境。

1 呼和浩特新農村物業管理存在的問題

1.1 物業管理資金來源不足

長期以來物業管理發展區域一直局限于城區，農村地區物業管理的職責，實際是由村民委員會代為行使。村民思想意識還沒有完成轉變，還沒有形成購買物業管理服務的習慣，因此對有償物業管理服務存在不滿和抵觸心理。同時大部分農民主要的收入來源是農作物種植，收入水平不高，經濟承受能力較低，因此以村民作為繳費主體的物業管理模式下，物業費收繳較為困難，收繳率低，造成物業企業資金困難。在以村民集體作為繳費主體的情況下，部分經濟較為發達的行政村，村民集體依靠村鎮企業利潤等收入可以承擔部分或全部物業服務費用，但是對于一些經濟欠發達的村莊來說，村集體很難承擔這部分費用。物業費收繳率不高，則物業管理企業在不降低服務質量的前提下所得到的利潤是很低的，而物業管理企業的流動資金有限，必會打擊其開展農村物業管理的積極性。

1.2 農村物業管理服務水平有待提高

目前的物業服務企業的管理制度、服務方案、服務規程往往是針對城市住宅小區的需求制定的，對農村居民的物業管理需求沒有進行因地制宜的改革。例如城市住宅小區往往沒有公共衛生間，而農村社區還存在著大量的公共廁所甚至是簡易的公共廁所，物業企業沒有農村廁所衛生管理的經驗，農村廁所糞污治理問題無法解決，會造成村民滿意度的下降。物業服務企業沒有針對農村實際情況的物業服務方案，村民的部分物業服務需求無法滿足，導致矛盾產生。

1.3 農村物業服務專業人才缺乏

呼和浩特市大部分農村社區由政府安排環衛工人負責清掃或是由當地村民組成的物業企業實施物業自主管理，物業從業人員中具有專業物業管理知識、受過專業培訓的物業專業人才所占比例非常小。很多從業人員對物業服務的內容認識不清，沒有明確的服務標準，多數只停留在清掃與倒垃圾這一層次，缺乏服務意識。對于水管堵塞、房屋與設備設施的管理等專業工作無法開展。隨著農村社區居民對物業管理要求的不斷提高，有效提高新農村物業管理從業人員的專業能力顯得尤為重要。

1.4 農村社區垃圾體量大，成分復雜

農村垃圾量大、種類多、面廣，據統計2017年我國農村生活垃圾產生量約為1.8億t，人均垃圾產生量為0.8kg/天，其中至少有0.7億t以上未作任何處理。且依照農民的生活習慣，垃圾被隨意傾倒在河道、農田、池塘周邊，未經處理的這些垃圾，極易傳播疾病、污染飲用水源。而且堆放在村頭、路口的垃圾會占用土地，殘留的有害物質滲透到土壤中，直接影響土地資源質量。同時，農村垃圾分類難見實效，許多村民垃圾分類習慣尚未養成，垃圾桶里廚余垃圾、殘磚瓦片、秸稈、牲畜糞便、農藥瓶子等混在一起，集中、轉運難，后續處理也難，處理難度大，運輸處理成本高，造成農村垃圾處理困難。

2 提高新農村物業管理發展水平的對策

2.1 加強農村社區物業管理的宣傳

物業管理在農村地區起步較晚，開展的范圍也較小，農村居民對物業管理的概念還很陌生。因此如何改變村民的已有認識，幫助他們了解物業管理的工作內容，了解物業管理對農村人居環境管理的重要性，使村民樹立物業管理的消費理念，制定并遵守《管理規約》，配合農村社區物業管理工作成為首要問題。這就需要政府、村集體組織、物業服務企業共同開展物業管理基本問題的宣傳活動。例如在村中心廣場或公告欄張貼物業管理知識的宣傳海報，幫助村民了解物業管理基本知識;定期組織物業服務企業與村民的見面會，了解村民的服務需求，不斷改進服務方式，建立良好的溝通反饋機制，使村民了解物業管理，接受物業管理。

2.2 拓寬物業管理資金來源

物業服務費是物業企業的主要收入來源。目前，由于村民的傳統意識短期無法改變，部分村民收入較低等原因，農村社區物業服務費收繳較為困難，導致一些物業服務企業只能依靠村農民集體的補貼才能開展保潔、垃圾清運等基本服務。秩序維護、綠化等城市物業管理日常運營的工作內容的開展則缺乏資金支持。由于農村社區并未展開住宅專項資金的收繳工作，后期公共設施、公用設備的維修養護、更新改造資金也沒有保障。因此，為保障物業管理工作的正常運行，需要政府給予物業企業一定的優惠政策及必要補貼，村委會可將村集體的部分收入用于補充全體村民的物業支出，同時物業企業也要通過開展上門或特約服務等多種經營進行物業經費自籌，拓寬物業服務收入來源，農村的物業管理經營才能可持續的開展。

2.3 提升物業管理服務水平

為節約人力成本，為本村居民提供就業崗位，物業從業人員往往是就地聘用，缺乏相關物業管理專業知識。因此物業服務企業要對物業從業人員開展崗前培訓、定期培訓，提升專業服務能力，加強從業人員思想意識的轉變，增強員工服務意識和創新意識。同時學習和先進的物業管理經驗，逐步推動服務管理水平向更高、更好的方向發展。建立完善的物業管理制度，制定安全管理、環境綠化、保潔管理、設施設備維護管理等四項基本業務運作流程和考核標準。同時通過定期考核、評比等手段，提高員工自身的素質，規范服務標準，提升農村物業服務質量。同時要加強與村民的有效溝通，進一步提升村民的服務滿意度。

2.4 健全農村生活垃圾收運處置體系

通過政府推動、全民參與，建立科學的垃圾分類制度，不斷擴大垃圾分類制度覆蓋范圍。加快建立分類投放、分類收集、分類運輸、分類處理的垃圾處理系統，實現垃圾就地分類減量和資源回收利用。物業服務企業負責做好村街巷道清掃保潔工作，確保村內環境衛生管理達到“三凈兩無一有”質量標準（即路面凈，門前屋后凈，受水口凈;村內無積存垃圾，垃圾傾倒點無暴露垃圾，公共衛生間有專人管理）。政府統一購置環衛收運車輛等設備，建設垃圾轉運站點;按村民居住密度統一配置生活垃圾收集箱，通過制定和實施村民管理規約，指導村民將垃圾裝袋后統一投入垃圾收集箱，嚴禁隨地丟棄，或隨意放置在農田、道路、河道內，實現生活垃圾專業化收運管理，做到日產日清。村鎮生活垃圾、廁所糞污、畜禽養殖廢棄物一并處理并資源化利用，實現規范化、無害化處理。

3 結語

呼和浩特市新農村建設過程中，需要現代物業管理制度來提升農村社區人居環境，維修和養護農村公共設施，逐步縮小城鄉差距，提高農民的生活質量。由于農村物業管理開展時間短、范圍小，因此存在資金來源不足、專業服務水平不高、專業人員缺乏以及配套設施落后等問題。推進農村物業管理服務需要各級政府部門提供必要的政策和資金支持，推進垃圾收集、分類處理等設施建設，營造農村物業管理發展的良好空間。物業服務企業要從農村生活和社區環境的特點出發，因地制宜制地定服務方案，提升服務人員素質和專業水平，使農村物業服務向專業化、規范化方向發展，進一步提升農村居民的滿意度，為進一步拓寬物業服務市場打下基礎。

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