新鄉(xiāng)市主城區(qū)城市零售商鋪租金價格空間分析

溫魁潭

摘 要：本文以河南省新鄉(xiāng)市紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)三區(qū)為研究區(qū)，對該研究區(qū)的沿街零售商鋪租金的價格樣點進行收集，獲得樣點數(shù)據(jù)，其中包括租金、租約、臨街寬度、臨街深度、建筑面積等，并計算出單位租金。在Arcmap10.2地理信息系統(tǒng)的支持下，采用GIS空間分析技術中的普通克里金插值法（Ordinary，Kriging）。結果顯示將研究區(qū)分為三個級別，第一級別為主城區(qū)的核心區(qū)租金價格范圍在77.21-180.34（單位是元/平方米）、第二級別為40.81-77.21（單位是元/平方米）、第三級別為0-40.81（單位是元/平方米）。通過對等值線、一級租金價格區(qū)域、新鄉(xiāng)東區(qū)分析得出城市零售商鋪租金價格分析受城市中心轉移的影響，和在調(diào)查中遇到的問題及建議，并預測未來新鄉(xiāng)與鄭州城市融合平原新區(qū)將出現(xiàn)新的一級租金區(qū)域。

1. 研究區(qū)域概況

1.1社會經(jīng)濟條件

新鄉(xiāng)市轄8個縣（新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣、輝縣市、衛(wèi)輝市），四個區(qū)（衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)、牧野區(qū)、鳳泉區(qū)），全市總人口為614.39萬人，常住人口為576.9萬人，截止到2016年新鄉(xiāng)市城區(qū)面積為140.00平方千米，城區(qū)人口為76.96萬人。本次的研究對象為新鄉(xiāng)市區(qū)的三個區(qū)即衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)、紅旗區(qū)。

2.數(shù)據(jù)處理

2.1樣點數(shù)據(jù)獲取

2.1.1調(diào)查準備

測距儀、樣點調(diào)查表、調(diào)查人員、新鄉(xiāng)市城市土地定級與基準地價規(guī)劃圖、工作證、筆、電腦、Arcgis。

2.1.2劃分調(diào)查區(qū)域

本次研究區(qū)區(qū)域是基于2018年新鄉(xiāng)市土地定級和基準地價更新項目中的商業(yè)店鋪租金價格調(diào)查，因此區(qū)域初次劃定為新鄉(xiāng)市市區(qū)三個主要行政區(qū)。

2.1.3數(shù)據(jù)收集完畢

為了保證商業(yè)店鋪樣點的租金價格能夠反映當?shù)氐淖饨鹚剑凑找韵略瓌t進行篩選： ①所選樣點在形狀、面積、臨街狀況、地價水平等方面具有代表性，其土地開發(fā)程度等屬正常水平 ②易于獲取店鋪自身特征因素資料的; ③樣點在地域分布上要盡量均衡、合理的。據(jù)此在Arcmap10.2中選取牧野區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、紅旗區(qū)三個行政區(qū)內(nèi)較為集中的樣點數(shù)據(jù)，確立了1522個商業(yè)租金樣點。

2.2插值分析

本研究采用該插值方法，在Arcmap10.2平臺上進行操作，獲得所需零售商鋪租金的空間分布數(shù)據(jù)庫。 本次區(qū)域選定了紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、牧野區(qū)三個區(qū)域作為研究區(qū)。同時，對上述樣點空間分布數(shù)據(jù)進行投影轉換，形成了統(tǒng)一的地圖投影（UTM）坐標系統(tǒng)，并將樣點數(shù)據(jù)較為分散的鳳泉區(qū)，以及新鄉(xiāng)市的管轄縣新鄉(xiāng)縣和延津縣的數(shù)據(jù)樣點進行刪除，并按照行政區(qū)圖層保留牧野區(qū)、紅旗區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)三個行政區(qū)的面積圖層，并將其他三區(qū)外的租金樣點刪除得到上圖的樣點分布圖如上所示，樣點圖上方為牧野區(qū)，左下為衛(wèi)濱區(qū)，右下為紅旗區(qū)。按照空間分析方法的log變換類型，對其進行了數(shù)據(jù)轉換，采用OrdinaryKriging插值法，生成結果圖層。

通過普通克里金插值法，選取單位租金字段，獲得大于研究區(qū)范圍的圖層，對于該圖層進行表面分析，選擇自然間斷分級法和相等間隔分級法，建立等值區(qū)域。然后將兩類結果進行對比，經(jīng)過對比發(fā)現(xiàn)自然間斷分級法得出的分積等值區(qū)域，是比較符合該樣點數(shù)據(jù)等值分布規(guī)律，并對此進行重分類，分為三類，中斷值分別為40.8、77.2、180.3，即在選擇等值線得到不同等值間距的零售商鋪租金的等值線，，得到研究區(qū)范圍內(nèi)的三類等值線，并且得到給圖層相應屬性值數(shù)據(jù)庫。所得結果為：一級為77.2-180.3（單位是元/平方米）、二級為40.8-77.2（單位是元/平方米）、三級為0-40.8（單位是元/平方米）

2.3誤差分析

在得出插值分析結果后1，要進行誤差分析，以判斷插值結果是否可信，在地統(tǒng)計向?qū)В死锝鸱ㄖ性谠磾?shù)據(jù)集中選擇調(diào)查樣點數(shù)據(jù)集，數(shù)據(jù)字段選擇單位租金，在克里金法類型中選擇普通克里金法，在變換類型中選擇無和log變換兩種變換類型進行對比，得到半變異函數(shù)，和半變異圖，再講模型進行優(yōu)化，將各向異性中的True選出，最后得出的誤差。兩種變換類型的結果的正態(tài)QQ圖對比：

對上述插值分析結果要進行誤差分析的結果表明： （1）零售商鋪租金的樣點概率分布曲線要經(jīng)過經(jīng)對數(shù)轉換，其結果接近一條直線，滿足正態(tài)分布來得到正確的結果（2）對插值結果進行交叉驗證，其均差為28.87275，均方根為28.3，均方根標準誤差為0.94941，接近于1。因為樣點零售商鋪租金的對數(shù)概率分布接近直線，并且其均方根標準誤差又接近于1，所依可以得知該插值分析結果可信。

3.結論和建議

3.1在Arcgis的Geostatistical模塊下，采用Kriging插值，獲得了研究區(qū)范圍內(nèi)的商鋪租金價格等值線。單位租金概率的正態(tài)分布和誤差檢驗表明，插值結果能反映租金價格的空間分布。

3.2新鄉(xiāng)市租金價格空間分布規(guī)律，通過本文對新鄉(xiāng)東區(qū)的研究，可以得到該規(guī)律受到城市重心轉移，以及政府等外界因素對城市的影響。通過該樣點數(shù)據(jù)研究可以對鄭新未來城市融合過程中的商業(yè)網(wǎng)址網(wǎng)點，以及居民區(qū)選址有研究意義。

3.3采用GIS空間分析技術研究城市商鋪租金分布規(guī)律時，需要進一步探討的問題有： 如何考慮各種微觀因素的影響，如店鋪的可見性和可達性，區(qū)位因素，人流量，貨品的剛性需求指數(shù)等。

3.4在未來新鄉(xiāng)市與鄭州市的城市融合發(fā)展過程中，新的平原新區(qū)商業(yè)網(wǎng)點選址要考慮多種因，根據(jù)本文研究新鄉(xiāng)市城市中心和城市副中心所出現(xiàn)的兩個一級租金區(qū)域預測平原新區(qū)也會出現(xiàn)一級區(qū)域。因此在未來的商業(yè)網(wǎng)點選址中，以及個人在選取商鋪過程中，建議從不同的影響因素影響下進行綜合考慮得出可靠結論。在城市融合過程中，對于商業(yè)網(wǎng)點的建造，要使得影響因子的作用最大化。

[參考文獻]

[1]陳思源，曲福田，倪紹祥.GIS空間分析支持下的城市地價分布研究[J]南京農(nóng)業(yè)大學學報2005， 28（3）： 119～ 122

[2]杜國明，張裕鳳，張樹文.城市商業(yè)用地地價空間分布模擬與分析[J]中國農(nóng)業(yè)大學學報 2006，11（3）： 117 122

[3]白麗月，伍世代，陳志強.福清市區(qū)商業(yè)地價空間格局分析[J]吉林師范大學學報（自然科學版）2011.5（2）：48～51

[4]李思迪.城市化進程中影響新興社區(qū)商業(yè)空間租金的關聯(lián)性研究[D]浙江大學碩士學位論文2011.12：7～12

[5]楊奎奇，汪應宏，歐向軍.江蘇省小城鎮(zhèn)地價空間分布與成因研究[J]經(jīng)濟地理2014.2（34）

[6]張靜，張麗芳，濮勵杰 .基于 GWR 模型的城市住宅地價的時空演變研究：以江蘇省為例[J]地理科學，2012，32（7）：828-834.

[7]羅罡輝，吳次芳，鄭娟爾.宗地面積對住宅地價的影響[J]. 中國土地學，2007，（21）5：66- 69

[8]薛在軍，馬娟娟.ArcGIS地理信息系統(tǒng)大全[M].北京：清華大學出版社，2013：460-461

[9]蔣芳，朱道林.基于 GIS 的地價空間分布規(guī)律研究——以北京市住宅地價為例[J].2005，25（2）：199-202.

[10]陳江龍，高金龍，魏也華，劉飛. 大都市區(qū)建設用地空間擴展機理研究——以南京市區(qū)為例[J].地理科學，2013，（06）：676-684.

[11]朱求安，張萬昌，余鈞輝.基于GIS的空間插值方法研究[ J].江西師范大學學報（自然科學版）， 2004， 28（2）： 183～ 187.

（作者單位：中共湖南省委黨校，湖南 長沙 410000）