違規賣房引發的官司

張雙山

近日，重慶一中院在執行重慶中訊金通投資（集團）有限公司申請執行四川金海岸房地產開發有限公司歸還借款一案中，實驗性地以“四步法”巧妙推動執行，取得了多方共贏的良好效果，以實際行動維護了申請人的合法權益，保護了民營企業的發展，促進了當地社會穩定。

法院判決被告

償還借款、支付利息

原告重慶中訊金通投資（集團）有限公司（以下簡稱中訊金通集團公司）與被告四川金海岸房地產開發有限公司（以下簡稱金海岸房地產公司）借款合同糾紛案，重慶一中院于2015年7月2日立案后，依法適用普通程序公開開庭進行了審理。

經法庭審理，在2017年2月7日，重慶一中院就發出民事判決書，判決被告金海岸房地產公司于判決生效之日起十日內向原告中訊金通集團公司償還借款本金5000萬元及逾期利息，逾期利息以借款本金5000萬元為基數，按月利率13‰，從2014年11月21日起計算至付清本息日止;原告中訊金通集團公司對被告金海岸房地產公司所有的位于四川省資中縣水南鎮工業大道旁的土地使用權（房地權證號：資中國用2011第01110號、01112號，面積26707.5m2）之拍賣、變賣、折價所得價款優先受償;駁回原告中訊金通集團公司的其他訴訟請求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，被告應當依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行的債務利息。

申請執行的期限為二年，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算。

被執行人違規賣房引發矛盾

記者從重慶一中院執行局獲悉，因被執行人金海岸房地產公司未履行生效法律文書確定的義務，根據申請執行人的申請，重慶一中院依法對被執行人所有的位于瀘州市合江縣在建工程“英倫府邸”樓盤的土地使用權進行了查封。

但是，被執行人在土地查封期間不但不償還欠款，還違規銷售400多套住房，引發了一系列問題：申請人的合法權益得不到及時兌現，和被執行人之間矛盾進一步加劇;400多戶購房戶已全部入住，由于土地查封無法辦理房產證而多次信訪甚至鬧訪;已達到預售許可條件的房屋因土地查封無法銷售，致使被執行人后續建房資金鏈斷裂，昔日“樓王”變成了“爛尾樓”……

面對利益交織、矛盾重重的難題，該執行一度陷入推進僵局。

“涉及人數多、當地影響廣、利益沖突多，肯定不能就案辦案、機械執法，否則將留下一大堆‘后遺癥，我們必須想出一個兼顧各方、穩妥周全的執行方案。”重慶一中院承辦法官徐紅表示，為破解執行僵局、化解社會風險、保護民營企業合法權益，由執行局實施處處長黃旭帶隊，執行團隊先后三次趕赴合江縣與當地政府有關部門反復磋商，合江縣縣長亦帶領當地相關部門負責人到重慶一中院進一步溝通協調，仔細地研究執行方案。

達成“四步法”方案 啟動聯動機制

經多方論證、反復斟酌，最終確定了“四步法”破除僵局。

首先，解除土地查封——兼顧善意第三人權益，為400余戶購房戶順利辦理房產證創造條件，維護當地社會穩定;第二步，辦理預售許可證——堅持“放水養魚”思路，為被執行人后續房屋銷售打開綠色通道，護航民營企業可持續發展;第三步，辦理房屋抵押，確保申請人的優先受償權，為申請人的權益安裝“保險栓”，使其合法債權能夠全面受償;第四步，查封抵押房屋，重慶一中院取得首輪查封處置權，為申請人的權益安上“雙保險”，確保其合法債權得以及時兌現。

為保證各方當事人的合法利益，做到萬無一失，今年5月13日，執行團隊再次趕赴合江縣，和當地相關部門商議，決定啟動夜間辦公模式。

從抵達當晚7點開始，執行團隊就與當地不動產登記中心、住建局相關工作人員一起加班，著手“四步法”方案的實施。加班至凌晨時，執行團隊發現被執行人提交的材料存在不完善、不規范等問題。無奈之下，工作組只好暫停工作。

次日，徐紅一方面指導當事人迅速整改，另一方面與當地政府相關部門溝通協調，爭取特事特辦、特事快辦，在18點前終于將所有增補材料準備齊全。

當晚，執行團隊與合江縣相關部門工作人員繼續實施“四步法”方案。

19點30分，執行團隊在當地住建局再次確認辦理房屋預售許可證的材料是否齊備;19點50分，執行團隊趕往不動產登記中心解除土地查封，住建局對該項目樓盤建盤，辦理所有房屋的預售許可證;22點15分，在執行團隊的督促下，由申請執行人與被執行人共同向不動產登記中心提交其中184套門面的抵押申請，不動產登記中心立即對上述房屋逐一辦理抵押登記;次日1點10分，執行團隊向不動產登記中心發出查封裁定和協助執行通知書，將上述抵押房屋進行查封;凌晨3點，經過7個小時的連續奮戰，“四步法”方案順利執行完成。

至此，執行僵局圓滿化解。申請執行人的欠款可逐步得到清償;400多戶購房戶歷時多年的辦證問題順利解決;被執行企業得以正常可持續經營。

重慶一中院執行法官發揮司法能動性，運用司法智慧巧解執行難案，贏得當地政府和群眾的一致好評。

法官點評》》》》》

重慶一中院黨組成員、執行局長朱文林

本案的“四步法”是重慶市第一中級人民法院執行團隊發揮創新執行措施、啟動聯動執行機制、有效破解陷入僵局的重大疑難案件的典例。

本案的意義在于：其一，從該案的執行過程可以看出，“執行難”是一個系統性問題，涉及社會經濟生活的諸多方面，單憑法院單打獨斗遠遠不夠，必須緊緊依靠社會各界力量。比如，形成與國土、住建、房管、車管、工商、稅務、銀行等部門和單位之間的執行聯動機制，切實解決執行難;其二，法院要爭取當地黨委、政府的大力支持，充分動員相關力量參與執行，才能有效推進重點疑難執行案件的化解工作;其三，有效發揮法院執行團隊創新執行、能動執行的積極作用，善于、敢于突破常規執行措施，因案施策，逐案破解重點疑難案件。