房價預期對居民家庭消費行為的影響
——基于微觀調查數據的實證分析

■顏文聰，陳力朋，周曼揚

本文基于行為經濟學視角，利用微觀家庭調查數據與Ordered Probit模型，實證分析了房價預期對居民家庭消費行為的具體影響。研究結果表明，房價預期對居民的家庭消費行為具有顯著的影響，當居民預期房價會下降時，其減少家庭消費的可能性會更高。但是對擁有不同房產財富和收入的家庭而言，房價預期對其家庭消費行為的影響存在一定的差異性。對房產財富較少和收入較低的家庭而言，房價預期對家庭消費行為的影響并不顯著，而對擁有多套房產和高收入的家庭而言，其對房價下降的預期越高，家庭消費支出減少的可能性會越大。

一、引言與文獻綜述

近十多年來，隨著我國房地產市場的飛速發展與房價的持續上漲，購置房產已成為居民投資的重要渠道之一，房產財富已經是我國大多數家庭的主要財富，房產價格的上升或下降備受社會各界關注。但是，由于這幾年我國的房價在短期內出現了非理性的暴漲，為了抑制房地產泡沫與房價過快上漲，政府部門在調控房價的過程中采用了“限購、限貸、限價”等一系列行政手段。盡管行政手段可以在短期內抑制房價上漲，但是行政干預手段不具有長期性，容易使房價出現波動并影響居民的房價預期，甚至會進一步影響居民的家庭消費行為和國民經濟的發展。在當前經濟面臨巨大下行壓力和中美貿易戰持續升級的背景下，如何通過刺激內需進而擴大國內居民家庭的消費需求，對促進經濟增長至關重要。

國內學者就房價上漲對居民消費的影響問題進行了諸多有益的理論探討與實證研究，但是并未得出一致結論。部分國內學者認為房價上漲會在一定程度上促進居民消費增長，如杜莉（2013）利用上海城鎮居民入戶調查數據實證研究發現，由于財富效應使得自有住房家庭的平均消費傾向提高和替代效應使無自有房的家庭放棄購房，上海房價上升總體上提高了居民的平均消費傾向。而王凱和龐震（2019）的實證研究發現，房價上漲對居民消費存在財富效應，但財富效應會隨著時間推進而減弱。但是，另外一部分國內學者認為房價上漲對居民消費支出存在抑制作用。如劉哲希和陳彥斌（2018）認為由信貸驅動的房價上漲對居民消費具有明顯的擠出作用。一方面，高房價會增加購房者的還貸壓力，進而導致居民減少家庭消費支出。另一方面，房價上漲會給無房的居民帶來更大的購房壓力與租房成本，從而使得他們減少家庭消費支出。劉顏和周建軍（2019）的實證研究也發現，房價上漲雖增加了家庭財富，但也提高了住房消費成本，替代效應會抵消財富效應。因此，房價上漲對城鎮居民消費具有抑制作用。此外，還有學者研究發現房價上漲對居民消費行為的影響存在一定的差異性。如段忠東（2014）認為對于高收入有房的家庭而言，房價變動對居民消費行為的影響不顯著，而房價上漲對租房家庭的消費具有擠出效應。

除了房價上漲以外，居民對房價的預期也是影響消費行為的重要因素之一。部分國內學者探討了房價預期對居民消費行為的影響，甚至有學者認為扭曲居民家庭消費支出行為的是對未來房價的預期而非房價本身（方齊云，2018）。如葉莉和樊錦霞（2017）的實證研究發現，房價上漲的預期會加劇居民的預防動機，進而會抑制居民的消費支出。但劉也等（2017）的實證研究發現，對持有住房家庭而言，預期房價上漲會促進其家庭消費支出，但對無住房家庭而言，預期房價上漲會抑制其家庭消費支出。此外，樊錦霞等（2018）的實證研究發現，房價預期對居民消費的影響存在地區差異，東部和中部地區居民的非完美預期對其消費具有顯著抑制作用，西部地區居民的非完美預期對其消費具有促進作用。但是，在當前“房住不炒”的宏觀調控背景下，居民對房價的預期開始由“上漲”轉為“下降”。那么，居民預期房價下降會對其家庭消費行為產生怎樣的影響呢？對這一問題國內鮮有研究。為此，本文將利用微觀調查數據，研究房價預期下降對居民家庭消費行為的影響，以期為我國房地產市場調控政策的制定提供經驗借鑒。

二、理論分析與研究假說

當前國內外諸多學者已經就房價對消費影響的作用機制進行了理論探討，其中，最具代表性的理論是房產的“財富效應”理論，即房價波動會影響居民或家庭持有房產的財富價值，進而影響居民或家庭的消費行為。根據弗里德曼的“持久收入假說”，居民的家庭消費支出不是由家庭的現期收入決定，而是由居民家庭的持久收入決定。而居民家庭的持久收入不僅包括勞動收入，還包括財產收入。因此，根據“持久收入假說”理論，居民家庭消費不僅取決于家庭收入水平，而且還取決于家庭持有財產的價值。對我國城鎮的絕大多數居民而言，房產是其家庭的主要財產。因此，在其他條件不變的情況下，當房產價格下降，即房屋價值減少時，居民的家庭消費支出可能會出現下降，即房價下降對居民家庭消費具有抑制作用。此外，當前我國城鎮居民家庭大多是采用按揭貸款的方式購置房產，基本都面臨償還住房抵押貸款的問題。當房價下降導致持久收入減少時，為了保證每月還能夠及時償還住房貸款，可能也會減少其家庭消費支出。因此，根據上述理論分析，本文提出研究假設1。

假設1：當居民預期房價會下降時，可能會減少其家庭消費的支出。

對于沒有房產的居民或家庭而言，房產“財富效應”對居民家庭消費影響的作用機制是不存在的。對于尚未購置房產但屬于潛在購房者的居民或家庭而言，一方面，由于“買漲不買落”的心理，房價上漲可能會刺激他們的購房行為，從而會出現借款買房并減少家庭消費支出。但是，當他們預期房價會下降時，可能會持觀望的態度并不著急購房。因此，房價下降可能不會影響其短期消費行為。另一方面，房價上漲也可能會對其產生“替代效應”，即房價上漲可能會降低其購房意愿進而取消原來的購房計劃，當其為購房而儲蓄的概率下降時，居民或家庭的消費支出反而可能會上升（Engelhardt，1996）。如Yoshikawa&Ohtaka（1989）的研究發現日本中低收入的租房者在發現土地價格上升時，將推遲甚至放棄購房計劃反而提高奢侈品的消費水平。此外，對于僅有一套房產的居民或家庭而言，房產是一種提供長期居住的資產，即使房價上漲導致其房產財富增值，但也是“未兌現的財富效應”。因此，房價波動可能并不會對其家庭的短期消費行為產生顯著影響。根據上述理論分析，本文提出研究假設2。

假設2：當居民預期房價下降時，無房產或僅持有一套房產的中低收入家庭可能并不會減少家庭消費支出，但持有多套房產的高收入家庭可能會減少家庭消費支出。

三、變量說明與計量模型

（一）變量說明

（1）被解釋變量：本文的被解釋變量是居民家庭消費行為。為了測度被調查者的家庭消費行為，本文采用了李克特量表法。具體而言，就是讓被調查者回答“在當前經濟狀況下，您的家庭消費支出是否會減少？”，問卷要求被調查者在“完全不會”“可能不會”“不確定”“可能會”和“完全會”五個選項之間進行選擇。為了便于實證分析，將其分別賦值為1、2、3、4、5，數值越大，表示居民減少其家庭消費支出的可能性越大。

（2）核心解釋變量：本文的核心解釋變量是房價預期。為了測度被調查者的房價預期，也采用了李克特量表法。具體而言，就是讓被調查者回答“在未來1～2年，您認為當地的房價是否會下降？”，問卷要求被調查者在“完全不會”“可能不會”“不確定”“可能會”和“完全會”五個選項之間進行選擇。為了便于實證分析，也將其分別賦值為1、2、3、4、5，數值越大，表示居民預期房價下降的可能性越大。

（3）控制變量：在實證分析的過程中，為了控制其他因素對居民家庭消費行為的影響，還采集了被調查者的一系列其他信息作為控制變量，如居民的家庭年收入狀況（Income）、家庭人口數量（Population）、家庭擁有的房產數量（Houamount）、家庭還房貸的壓力（Repayment）、以及被調查者的性別（Gender）、年齡（Age）、婚姻狀況（Marriage）和教育水平（Education）。主要控制變量的描述性統計結果具體如表1所示。

表1 主要變量的描述性統計結果

本文的數據來源于河南省軟科學研究項目“房地產稅改革對居民行為偏好的影響研究”課題組的社會調查所得。課題組成員在河南與湖北等多地共計進行了3次調查，回收調查問卷1018份，將人口統計學變量嚴重缺失的無效問卷剔除后，共計獲得有效問卷867份，有效樣本率大約為85.17%。

（二）計量模型的設定

本文的被解釋變量是居民家庭消費行為（Consumption），是取值范圍為1～5的有序離散變量。為了實證分析房價預期對居民家庭消費的影響，構建如下Ordered Probit計量模型：

其中：Consumptioni表示居民的家庭消費行為；Houpricei表示居民的房價預期；Xi是一組可能影響居民家庭消費行為的控制變量，具體包括家庭收入、家庭人口、房產數量與還貸壓力等因素；μi表示與解釋變量無關的隨機擾動項。

四、實證結果與分析

（一）基本估計結果與分析

為了檢驗房價預期是否會對居民的家庭消費行為產生影響，本文利用Ordered Probit模型對微觀調查數據進行了回歸分析，回歸結果如表2所示。

表2為房價預期對居民家庭消費行為影響的估計結果。其中，第（1）列是在控制個體特征變量性別、年齡、婚姻狀況與教育水平的情況下，房價預期對居民家庭消費行為影響的回歸結果。在第（2）～（5）列中，依次分別進一步加入了家庭收入、家庭人口、房產數量、還貸壓力等控制變量。從表2的估計結果中可以發現，核心解釋變量房價預期的估計系數在（1）～（5）列中均在5%的顯著性水平上顯著為正，這表明在控制家庭收入、家庭人口、房產數量、還貸壓力等因素的情況下，房價預期對居民的家庭消費行為具有顯著影響，即居民對房價下降的預期越大，其減少家庭消費支出的可能性越高。此外，隨著控制變量的逐漸增加，房價預期的估計系數一直穩定在0.082，并且均在5%的顯著性水平上顯著為正，這表明本文的估計結果是相對比較穩健的。本文認為，房價預期下降而家庭消費支出減少可能是由于房產的財富效應所導致的，預期未來房價下降則住房投資者可兌現的資本收益會減少。因此，在儲蓄比例基本不變的情況下，該部分居民可能會減少其家庭的消費支出。此外，從控制變量的估計結果來看，年齡的估計系數在第（1）～（5）列中均在5%的顯著性水平上顯著為正，這表明居民的年齡對其家庭消費行為也具有較大的影響，即隨著年齡的增長，居民減少其家庭消費支出的可能性越大。

（二）拓展性分析

為了進一步檢驗房價預期對房產數量和收入水平不同的家庭消費行為產生的影響是否相同，本文分別對房產數量和家庭收入不同的樣本進行了分樣本回歸。具體來說，本文將房產數量分為“無房或1套”和“2套及以上”兩組，并將家庭收入分為“15萬以下”和“15萬以上”兩組，然后分別對分樣本進行回歸分析，具體估計結果如表3所示。

表3中第（1）～（2）列是房價預期對房產數量不同的家庭消費行為的影響。其中：第（1）列是房價預期對無房或者僅有一套房產家庭消費行為的影響，房價預期的估計系數在統計上不顯著；第（2）列是房價預期對擁有2套及以上房產家庭消費行為的影響，房價預期的估計系數在1%的顯著性水平上顯著為正。這表明房價預期對無房或僅有一套房產的家庭消費行為的影響不顯著，而對擁有2套及以上房產家庭的消費行為具有顯著影響，即對無房或僅有一套房產的家庭而言，房價下降的預期并不會影響其家庭消費行為。但對擁有2套及以上房產的家庭而言，房價下降的預期越大，其減少家庭消費支出的可能性越高，這進一步驗證了房產財富效應的存在。本文認為，這可能是由于擁有多套房產的家庭存在房產投資行為，當其對未來房價下降的預期增加時，對未來房產財富價值減少的預期也相會應增加。因此，其可能會通過適當降低家庭消費支出來維持現有的財富水平，從而抵抗房產財富下降可能會帶來的風險。

表3 房價預期對居民家庭消費影響的分樣本回歸

表3中第（3）～（4）列是房價預期對收入水平不同的家庭消費行為的影響。其中：第（3）列是房價預期對年收入在15萬元以下的家庭消費行為的影響，房價預期的估計系數在統計上不顯著；第（4）列是房價預期對年收入在15萬元以上的家庭消費行為的影響，房價預期的估計系數在5%的顯著性水平上顯著為正。這表明房價預期對年收入在15萬元以下的家庭消費行為的影響不顯著，而對年收入在15萬元以上的家庭消費行為具有顯著影響，即對中低收入的家庭而言，房價下降的預期并不會影響其家庭消費行為；但對收入水平相對較高的家庭而言，房價下降的預期越大，其減少家庭消費支出的可能性更高。本文認為，這可能是低收入家庭的財富積累相對緩慢，通常屬于無房或者僅有一套自有住房的家庭，房產財富相對較小。因此，房價下降預期并不會影響其家庭消費行為。但對于高收入家庭而言，通常會擁有多套房產，由于房產的財富效應，當其預期房價可能會下降時，其可能會適當降低家庭消費支出。

（三）邊際效應分析

為了進一步比較分析房價預期對居民家庭消費行為具體取值影響的概率，本文在表2中第（5）列與表3中第（7）和（9）列的模型估計結果的基礎上，進一步計算了房價預期對居民家庭消費行為影響的邊際效應，具體計算結果如表4所示。

表4 房價預期對居民家庭消費影響的邊際效應計算結果

就房價預期對居民家庭消費行為影響邊際效應的全樣本計算結果而言，從表4中可以看出，房價預期對居民家庭消費支出“完全不會”（Y=1）減少的邊際影響在5%的顯著性水平上顯著為負，且具體的邊際影響為-0.028，這表明房價下降預期每增加一單位，居民“完全不會”減少家庭消費支出的概率下降了2.8%。房價預期對居民家庭消費支出“可能不會”（Y=2）減少的邊際影響也在5%的顯著性水平上顯著為負，且具體的邊際影響為-0.005，這表明房價下降預期每增加一單位，居民“可能不會”減少家庭消費支出的概率下降了0.5%。但是，房價預期對居民家庭消費支出“可能會”（Y=4）減少的邊際影響在5%的顯著性水平上顯著為正，且具體的邊際影響為0.016，這表明房價下降預期每增加一單位，居民“可能會”減少家庭消費支出的概率增加了1.6%。房價預期對居民家庭消費支出“完全會”（Y=5）減少的邊際影響也在5%的顯著性水平上顯著為正，且具體的邊際影響為0.013，這表明房價下降預期每增加一單位，居民“完全會”減少家庭消費支出的概率增加了1.3%。

類似的，就房價預期對擁有2套及以上房產家庭消費的邊際影響而言，從表4的計算結果中可以看出，房價下降預期每增加一單位，擁有2套及以上房產家庭“完全不會”減少家庭消費支出的概率下降了6.8%，“可能不會”減少的概率下降了1.4%，而“可能會”減少的概率增加了4.2%，“完全會”減少的概率增加了3.0%。

同樣，就房價預期對年收入在15萬以上家庭消費的邊際影響而言，從表4中可以看出，房價下降預期每增加一單位，“完全不會”減少的概率下降了6.0%，“可能不會”減少的概率下降了1.0%，但是“可能會”減少的概率增加了3.5%，“完全會”減少的概率增加了2.5%。

五、結論與啟示

本文基于購房者的視角，實證分析了房價預期對我國居民家庭消費行為的影響。研究發現，在控制居民家庭年收入、家庭人口數、房產數量、還貸壓力與個體特征的情況下，房價預期對居民的家庭消費行為具有顯著的影響，當居民預期房價會下降時，其減少家庭消費的可能性會更高。但是對擁有不同房產財富和收入的家庭而言，房價預期對其家庭消費行為的影響存在一定的差異性。具體而言，對“無房產或僅有1套房產”的家庭和年收入在“15萬以下”的家庭而言，房價預期對其家庭消費行為的影響并不顯著，而對擁有“2套及以上”房產的家庭和年收入在“15萬以上”的家庭而言，其對房價下降的預期越高，其家庭消費支出減少的可能性會越大。

在當前居民對房價的預期由“上漲”轉為“下降”以及不確定性增加的背景下，如何穩定居民的房價預期對房地產市場與國民經濟發展都具有重要作用。一方面，鑒于我國當前房價過高的現狀，為了減少高房價對居民家庭消費的擠出效應，政府部門要通過強有力的宏觀調控手段，抑制房地產泡沫并把房價控制在合理的范圍之內。鑒于房價預期會影響居民家庭的消費行為，政府部門在調控房價的同時，更為重要的是穩定居民對房價的預期。本文認為我國政府需要不斷完善當前房地產市場調控的相關政策，特別是在房價調控的過程中盡量減少行政手段的直接干預，更多地通過完善住房供給體系，建立健全促進房地產市場穩定發展的長效機制。比如，構建“住房、土地、財稅、金融與法律”五位一體的房地產調控體系，從而促進房地產市場的平穩健康發展，使得居民對房價的預期保持相對穩定，從而減少房價波動對居民家庭消費及其社會經濟發展的負面影響。