淺談規劃與建筑測量的區別

李長鎖

摘 要：近年來，城市建設擴張迅猛，房地產經濟已在國民經濟中占有重要地位。隨著城市 基礎設施建設不斷完善，大批勞動就業人員涌入城市，住房剛需呈現上升趨勢。當前，城市 建設項目設計、審批、建設、驗收、銷售、不動產權登記等環節中的行業標準層出不窮，以 地塊規劃容積率指標確定土地出讓價格，而房屋銷售價格則以房屋產權面積計算。該文通過 分析規則的差異性，為建立統一的建筑工程竣工聯測聯核標準體系，規避行政部門職權交 叉、多頭管理等提供現實依據。

關鍵詞：房產測量；規劃監督；城市規劃管理；國家標準；差異性

引言 房屋產權與規劃面積產生差異的主要原因在于測繪的引用標準不統一，兩者數值的差異直 接影響行政許可判析，導致行政管理上出現從屬關系混淆、責權不清等問題。例如，規劃許 可的陽臺（含封閉陽臺）均半算面積，而封閉陽臺在房產方面為全算，從采用標準上各有立 足之地。通過合理規避規則漏洞，提高房產開發經濟利益最大化已成不爭的事實。

1.規劃監督測量與房產測量計算規則的來源和區別

鑒于當前建筑結構、形式、技術、工藝等的不斷發展，住房和城鄉建設部、國家質量監督 檢驗檢疫總局在GB/T50353-2005國家標準的基礎上新修訂GB/T50353-2013《建筑工程建筑面 積計算規范》（后文簡稱“建規”），并于2014年7月1日頒布實施。適用于建筑工程建設全 過程的建筑面積計算，是當前普遍采用的規劃報批計算標準，以滿足工程造價工作的需要。 房產測量規范（后文簡稱“房規”）是國家質量技術監督局實施的，包括房 產測量規定和房產圖圖式兩個單元。它是在國家測繪局發布的《房產測量規范》的 基礎上結合科技發展和生產需求而制定，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦 企事業單位及其毗連居民點的房產測量，并規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，是不動 產確權的主要依據。從以上兩者計算規則的制定、發布及適用范圍來看，前者側重于建設工 程的造價方面，而后者偏向于產權確權方面。

2.規劃監督測量與房產測量的目的及意義

2.1規劃監督測量的目的及意義 為加強城鄉規劃管理及建設工程規劃許可后的監督管理，規范建設工程竣工規劃條件核實 工作，確保城鄉規劃的有效實施，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》及其他有關規定，結合綜合實驗區實際，制定本區建設工程竣工條件核實管理辦 法。規劃監督測量是以測繪為基礎，參照城市測量規范、行業法規等實現測繪成果在城市管 理中起到監督管理的行為手段，是關系到城市建設中管理和規劃實施、監督、落實的一項重 要工作，關系到人民的切身利益。規劃監督測量包括放線測量、灰線驗線測量、±0層驗線測 量和驗收測量，它作為城市規劃管理工作的重要組成部分，任務是提供城市規劃、城市建設 和城市管理所需的基礎測繪和規劃管理所需的相關信息。它貫穿于城市建設和監督管理整個 過程，為開展行政執法管理工作提供事實依據。

2.2房產測量的目的及意義

根據《中華人民共和國物權法》，國家對不動產實行統一登記制度，不動產和動產受法律 保護，任何單位和個人不得侵犯。房產測量的目的是通過測量、調查，查清房屋權利人、坐 落、項目名稱、房屋性質、構（建）筑物類型、共有情況、用途、規劃用途、幢號、戶號、 總套數、總層數、所在層次、建筑結構、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分攤建筑面 積等內容，針對宗地內的建筑物區分所有權的共有部分，還應查清其權利人、構（建）筑物 名稱、構（建）筑物數量或者面積、分攤土地面積等，它為不動產權確權提供基礎數據依 據。

3.規劃監督測量與房產測量的差異分析

3.1運用方向不同 根據《平潭綜合實驗區建設工程竣工規劃條件核實管理辦法》要求，建設工程未取得規劃 部門核發的《建設工程竣工規劃條件核實意見書》，不得交付使用，房地產主管部門不得辦 理房屋產權登記。規劃監督測量成果用于審查建設單位是否按照規劃許可進行建設，它側重 于用地面積、用地界線、容積率、建筑密度、綠地率、停車位數量、建筑立面、公建配套、 建筑退讓、層高、層數、平面位置、地下管線等規劃指標。以某建設工程為例，其測量結果 如圖1所示。房屋面積測量是產權登記的一項測繪工作，它是《物權法》在不動產登記時的體 現依據，必須代表“物權”對不動產合法處理的量化前提，主要工作有房產調查、房產要素 測量、房產圖繪制、共有分攤測算、房產面積測算等，它與房地產權屬管理、交易、變更、 拆遷等活動緊密相關。

3.2計算規則不同 因引用的規范及標準不同，現根據“建規”、“房規”以及地方相關規定進行比較分析， 具體有差異。

3.3允許誤差和測量精度要求不同

3.3.1面積允許誤差不同“房規”中房產面積的精度要求。

3.3.2邊長測量允許 誤差“房規”中房產實測邊長與圖紙標注邊長的限差如表4所示。經實地測量，當實測邊長與 設計圖紙邊長在限差內時，平均采用設計的理論值進行面積計算。《城市測量規范》對 驗收測量建筑面積測量的規定：當測量邊長扣除抹灰和裝飾厚度后（相當于清水墻邊長）與 設計邊長的較差的絕對值在0.028m+0.0014×D之內（D為邊長，單位：m）或城市規劃主管部 門規定的條件時，可按設計邊長計算。《綜合實驗區建設工程竣工規劃條件核實管理辦 法》規定，建（構）筑物等的滿外尺寸正誤差不超過0.2m，如扣除建筑物外貼磚、找平、粘 結、抹灰等材料尺寸，實際的允許誤差不大于0.1m。

3.4概念上的不同 規劃面積是經實地測量并由地方規劃或建設主管部門確定，規劃指標中的總建筑面積分為 計容建筑面積與不計容建筑面積。理論上，總建筑面積等于“計容建筑面積+不計容建筑面 積”。實際上，因各地方不同規定，特別是在層高、架空、地下室、半地下室等方面，計容 方式又有獨有的計算規則，如單列建筑面積，致使總建筑面積不等于“計容建筑面積+不計容 建筑面積”。計容建筑面積受總規和控規控制，主要用于土地出讓金的測算。產權面積同樣 經實地測量，由地方房管部門登記確權認定，分為可售和不可售面積，它與計容建筑面積并 無直接聯系，多數產權面積不等于計容面積，但它必須在規劃部門的規劃許可前提條件下才 能進行產權確認，通常情況下，對違法違規建筑不能進行確權。

3.5共有分攤算法不同 房產面積含套內建筑面積和共有分攤面積，分攤辦法則采用“誰使用，誰分攤”的原則， 也可按合法權屬分割文件、協議文件等規定執行，也可按房屋的建筑面積比例分攤。其共有 建筑面積分攤含電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地 下室、值班警衛室等，為整幢服務的公共用房和管理用房等，以及套在公共建筑之間的分隔 墻、外半墻（包括山墻）。共有建筑面積算法：幢共有建筑面積=幢建筑面積-套內建筑面積按 現有的規范性標準未能描述規劃建筑面積涉及的共有分攤問題，它依據土地出讓合同約定或 當地的規劃管理技術規定執行，主要體現規劃指標及要求，以及公建配套的配置需求，不存 在共有分攤說法。

4.建議與結論

綜上所述，當前因行政部門職責分工不同，行政執法權力交叉，致使規劃監督測量與房產 測量的計算規則來源有所差異，已不適應當前社會發展需求。在新時代，應借助“多規合 一”系統平臺，建設融合建設工程的設計、審批、驗收等管理系統，壓縮審批時間，通過精 簡流程，將規劃與房產統一竣工測量成果和驗收標準；確定一家部門牽頭，實行并聯審批， 限時辦結，實行“一次委托、統一測繪、成果共享”。通過多部門的職責及規范整合統一， 以及相關法律、法規的不斷完善，確保不動產登記工作有序、平穩推進，使房地產市場健康 有序地發展。