試析房地產物業管理中存在的問題及改進措施建議

閆瑤 何薈敏

摘要：隨著我國社會的迅速發展，物業管理不僅關系到人們的日常生活，同時還涉及到我國社會的發展及社會主義的建設，因而在我國發展的過程中有著極其重要的作用。然而在實際發展中，物業管理作為新興的行業，在管理中仍存在著許多不足，與此同時，加上人們對物業管理沒有形成正確的認識，因而在一定程度上阻礙了物業管理的發展。在此，本文針對物業管理中的相關問題及其相關改進措施建議，做以下探討。

關鍵詞：房地產；物業管理

1研究背景

房地產物業管理在我國雖說有三十多年歷史了，但仍屬于不夠成熟的行業。服務質量參差不齊，有法不依，問題多于業績，業主滿意的物業為之甚少。在市場經濟環境下，搞好房地產物業管理是房地產業行業健康發展的一個基本要素。房地產行業充分認識到現在物業管理中存在的問題，研究長期困擾物業服務質量的癥結和解決辦法，對于提高房地產物業管理具有開拓性的作用。

2房地產物業管理中存在的主要問題及改進難點

物業管理質量的好壞對城市的發展、社會的進步以及社區環境是否和諧具有極為重要意義。然而許多房地產開發企業對物業管理概念以及責任認識不夠。管理者不僅文化程度相對較低，責任義務職業道德也都相對較低。許多計劃經濟時期的房產管理機構換個牌子就成了物業管理公司。老弱病殘、閑散人員、未受過物業管理知識培訓的雜工都混入物業管理行列。不正規就成為必然。事實上，目前我國多數物業管理公司根本達不到正常的經營規模和模式。而且科學技術在物業管理過程中的推廣應用率極低。致使新房在建設時已經安裝的功能得不到有效維護。安全隱患隨處可見。 在物業管理的過程中，其核心是與業主進行合理的溝通，在取得業主認可的前提下，與業主簽訂相應的服務合同，從而形成合作關系。然而，在實際發展中，多數物業管理以“主人”的身份自居，且在管理的過程中，沒有認識到服務的重要性，同時也就無法在服務的過程中找準自己的服務位置。其主要表現在以下幾方面：

首先，多數物業服務質量不高，且在收費服務的過程中，存在著嚴重的惡性循環現象，且收費服務態度惡劣。物業公司的管理收費行為帶有很大的隨意性和自主性。其物業收費“標準”完全由物業公司自己“制定”。業主完全處于被動接受的地位。部分物業公司為了更多地獲取利益，巧立名目多收費、亂收費。甚至部分物業公司為了獲取更多的利益，，單方面制定一系列權力與義務、責任完全不對稱的規章制度約束業主。并以押金、罰款等不正當手段對業主進行強制管理、收費。業主稍有不從，物業公司便以停水、停電、停氣相要挾，甚至武力相加。物業公司服務態度差，服務不規范、不及時、不到位或越位隨意定價，其目的只有收費。

其次，在物業管理中，服務人員的素質參差不齊，同時因不滿足于物業管理行業的低薄薪水，因而在工作的過程中，無法全身心的投入。并且在我國現有的物業管理公司中，多數是開發商自己成立后連帶進來的，因而在服務的過程中，缺乏完善的物業管理機制。與此同時，物業管理人員在與業主溝通時，往往會出現“強賣”“強收”等現象。由此，不僅損害了業主的利益，同時還嚴重影響了物業公司的形象。

最后，物業管理在日常管理中，缺乏完善的管理制度，以至于在發生糾紛時，管理人員之間往往會出現推卸責任的現象。有問題能推就推，推不了就不管。自己定的規則其管理者也不能熟知，對待業主提出的問題完全任憑自我感覺處理事務。

3對房地產物業管理的改進建議

房地產物業管理是個新生的事物，它的產生和發展必然伴隨著各方面利益的重新分配。各種沖突和矛盾在所難免。但遇事應先找自身的毛病，是誰的責任應當由誰負責，決不能推脫。要強化參與物業管理的內部全體成員的服務觀念，讓服務對象接受這種我們的管理和服務。首先要讓他們知道管理、服務的內容以及管理者的責任，要讓社會和公眾了解房地產物業管理并監督房地產物業管理。這實際上也是在建立一種物業管理模式。通過各種方式宣傳和傳達物業管理規則，使業主從了解、理解、接受到要求物業提供管理和服務。同時，還要宣傳物業管理給住戶帶來的益處，使業主自愿接受物業管理這一新的事物，從行動上支持物業管理。

《物業管理條例》第三十三條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。然而，在我國物業管理實際發展的過程中，由于受多方面因素的影響，以至于多數管理人員沒有獲得職業資格證書。由此就需要物業公司在發展的過程中，能夠加快人才的培養，以便為公司今后的發展做好鋪墊。而在其培養的過程中，主要包括以下幾個方面：首先，物業公司負責人應適時的組織人員進行思想道德培訓，使其在原有的基礎上加強自身的道德修養，從而提高自身的服務意識。其次，組織管理人員不斷的學習先進的物業管理水平，使其在原有的基礎上創新自身的管理模式，同時以完善、優質的服務與業主進行交流。再次，物業公司可以通過招聘的方式，為公司發掘人才，同時可以組織公司的人員進行培訓，待其通過職業資格證書后簽訂就業合同。最后，公司在發展的過程中，應進行公開競爭，以便公司的有志之士能夠通過自身的努力找到合適的職位。

物業管理是微利行業，物業管理的規模效益就顯得尤為重要，許多物業服務企業認識到三分薄田難致富 ， 管理的效益是廣種薄收。為擺脫困境，在守住本身的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。這從客觀上要求物業服務企業必須走規?；?、集團化之路。為此，有關部門應制定相應政策，啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業服務企業進一步發展壯大，治理一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業服務企業，最終實現強強聯合，形成正規化物業管理集團。區域化管理是物業管理的未來發展方向。政府行政主管部門應統一規劃，按照行政區域設定范圍實行物業管理。以城市規劃的自然區域為基礎，以有利管理、工作、生活為原則，以提高城市整體管理水平為目的設定若干個物業區，化分散為集中管理，形成整體優勢，提高城市整體物業管理水平。

參考文獻：

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[2]朱立強.淺論物業管理中的正確理念和溝通技巧[J].長江大學學報（社會科學版），2010，（3）.

（作者單位：安陽建工（集團）有限責任公司

安陽市應元房地產開發有限公司）