房地產估價中收益法資本化率的確定

貴州凱里經濟開發區規劃建設局

摘要：收益法是房地產估價中經常使用的方法，限制收益法使用的因素較多，因此增加了資本化率確定的難度，本文主要分析了確定資本化率的問題，目的是對資本化率的確定起到進一步的完善作用。

關鍵詞：房地產;估價;收益法;資本化率

收益法可以對房地產做出客觀性的評價，可以看成是可靠性較強的評估方法。實際操作中限制收益法使用的因素較多，因此該方法并不是房地產估價經常使用的方法。

一、確定資本化率的常規方法

（一）收益風險倍數法

房地產的投資與國債相比，風險系數要高出許多。房地產投資取得的收益率在投資收益率排序內與同期的國債利率相比是要高出許多的，其計算公式可以表示如下：P=B×[（1+I）-I]/I×（1+I）n，為購買國債時的投資金額，V=A/R×[1-1/（1+R）n]為投資房地產時的收益型房地產的總價款。公式中n代表年限，A代表年純收益，R代表資本化率，I表示年利率。通常情況下，國債和投資房地產帶來的風險相比，后者要遠遠大于前者，但是從收益率上分析，投資房地產帶來的收益遠遠大于國債收益[1]。比如，當年回收額相比，購買國債本息回收額與投資房地產的年回收額之間的倍數差為C時，可以得出以下公式A=（1+C）×B，加上P=V，因此[（1+I）- I]/I×（1+I）=（1+C）/R×[1-1/（1+R）]。

（二）安全利率調整法

不存在風險的投資獲取的收益率被稱為安全利率。采用安全利率確定資本化率的方法可以是在安全利率的基礎上加上風險調整值。實際生活中安全利率通常被應用在居民定期儲蓄存款產生的利率上，房地產在市場上的變化較為明顯，房地產類型不一樣的情況下，產生的資本化率、風險調整值的確定是不一樣的。在房地產實際的估價中可以將風險調整值看成是經驗系數。舉例來說，某地區在評估房地產時，3%為該地區通貨膨脹率，1.5%-3%為該地區房地產租金增長率，因此可以將風險調控率確定在5%左右。若房地產類型、通貨膨脹率、租金時間在變化的情況下，風險調控率也需要做出相應調整。

（三）加權平均成本法

加權平均成本法可以稱為投資復合收益率法，該方法確定資本化率的基礎為總投資額中不同項目的資金所在的比例，在加權平均值的計算下得出來的資本化率。此種資本化率的確定方法在實際運用中需要結合的數值有所要估價的房地產銀行規定的抵押貸款率以及自有資本的收益率，兩者在加權平均的基礎上得出資本化率。其中自有成本中的機會成本是衡量自有資本收益率的主要指標，機會成本的運用相比較簡單，可看成是自有資本帶來的投資收益率。其資本化率的計算公式可表示如下：自有資金機會成本×自有資金占總投資額的比例+抵押貸款率×抵押貸款額占總投資額的比例[2]。

（四）實際利率調整法

建立在市場抽樣法基礎之上的資本化率確定法為實際利率調整法，此種確定方法下需要加權平均調整房地產的價格，注意所選擇的房地產至少要在三宗以上，并且要對房地產平均租金水平要有一定的了解，可以將收益無期限的資本化率r=a/v先求出來，在具體修正所要估價房地產收益有限期情況，該環節可采用r1=a/v代入r2=a/v×[1-1/（1+r1）]，再用r3=a/v[1-1/（1+r2）]的公式推導計算，在反復調整的基礎上可推算出v=a/r-1/（1+r）n，該方法下得出的資本化率精確性較高。

二、市場交易欠發達的地區資本化率的確定方法

（一）資本化率借助加權平均成本法確定

在市場交易欠發達的地區，如黔東南州縣級城市，房地產資料收集上存在一定難度，此種情況下若采用收益法對房地產估價可實施以下兩種不同的方案：方案一資本化率借助加權平均成本法確定，自有資本機會成本與自有資本占總投資額的比例兩者的乘積加上抵押貸款率與抵押貸款額占總投資額的比例兩者的乘積。以上計算方法中在實施中比較困難的一點是自有資本機會成本，實際運用中整個房地產的平均收益率通常被看成是，自有資本的收益率。此種計算方式得出的資本化率存在一定的局限性，但是計算的過程還是相對簡單的[3]。

（二）資本化率借助收益風險倍數法確定

在市場交易欠發達的地區，若采用收益法對房地產估價還可以實施的方案是借助收益風險倍數法確定，（1+I）-I]÷I×（1+I）=（1+C）÷R×[1-1÷（1+R）]，借助收益風險倍數法確定，上述公式中收益風險倍數為C，國債購買的利率為I，在房地產市場不景氣的地區，年純收益的影響不大，因此可以對資本化率更為準確的確定。上述兩種方案中，實用性較強的為第二種，相比第一種彈性程度較大，剛性指標減少，可提高資本化率的準確程度[4]。

三、結語：

綜上所述，以上就是筆者分析的在房地產評估中采用收益法確定資本化率的的方法，并以房地產交易不發達的地區為案例，分別介紹了加權平均成本法和收益風險倍數法確定資本化率的方法，希望對資本化率的確定起到進一步的完善作用。

參考文獻：

[1]金寶成.房地產估價收益法下資本化率的確定分析[J].建筑工程技術與設計，2019，（10）：3430.

[2]陳媛，王剛.房地產估價中收益法的運用研究[J].價值工程，2012，31（34）：152-153.

[3]宋漢利.關于房地產估價過程中確定資本化率的思考[J].遼寧師專學報：社會科學版，2012，（2）：11-12.

[4]樊群.房地產估價中收益法的資本化率新探[J].現代經濟信息，2011，（2）：227-227.

作者簡介：個人簡介：舒偉（1987.6-），男，漢族，籍貫：湖南懷化，職稱：中級工程師，學歷：本科，專業方向：房地產。