開展市場化住房租賃業務的現狀研究與對策建議

解謹瑞

摘 要：黨的十九大報告提出，要不斷加快建立多主體供給、租購并舉、多渠道保障的住房制度。堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位。報告將“租”置于比“購”更優先的位置，充分說明加快發展住房租賃、滿足城鎮居民尤其是新市民、新就業大學畢業生、各類人才住房需求的必要性、重要性。

關鍵詞：住房租賃;房地產市場;對策

一、目前全國及甘肅省住房租賃業務的發展現狀

住房租賃適應了我國城鎮新增就業人員的住房需求。2017年我國流動人口規模達2.44億，占總人口的17%，其中流動人口在現住地的平均居住時間超過4年，未來打算在現住地長期居住的比例超過半數。這當中以新就業的大學生和外來務工人員為主要群體。由于人口流入地住房價格普遍較高，這些新轉移的就業人口的購房支付能力不足，形成了大量的住房租賃需求。

（一）眾多資金踴躍入場，房屋租賃的春天到來

根據一家專業住房租賃公司的統計數據顯示，2018年我國租賃那個人口約為2億人，租金月平均額為650元/每人，全國的房屋租賃市場租金規模為1.3萬億元。這一數據充分說明我國的租賃需求市場廣闊，充滿商機。預計到2025年中國租賃市場規模將達到2.33萬億元，較目前情況實現翻倍。

我國的住房租賃市場主要呈現以下幾個特點：一是東部地區及特大以上城市租賃居住比例較高，中小城市租賃居住比例較低。二是個人租賃占比居高，專業租賃機構占比低。當前，我國住房租賃市場主要以個人出租為主，多數房源是由房主（或者通過小中介、二房東）直接租給需求方。與之對應的是專業化的住房租賃機構的出現，但提供的租賃住房占比很小，供給相對不足，服務質量有待提高。三是機構建 設租賃房源的產品供給形式剛剛起步。國土資源部和住建部發布的《利用集體建設用地建設住房租賃試點方案》就明確了增加租賃住房供應，緩解住房租賃供需矛盾，構建租購并舉的住房體系的形成。四是中低端租賃多，高端租賃相對較少。由于租賃主要是外來務工及新就業青年群體，租金負擔能力有限，目前中低端租賃較多。那些租賃品質高、服務好、權益有保障的高端租賃還相對較少。

（二）政策的支持——租房信用貸款及公積金租房政策紅利

從住房供需關系上看，政府鼓勵房屋租賃業務的開展，同時，多家銀行主動配合國家政策，制定出各種有利于提高租賃消費的多項金融產品或措施。金融機構為房屋所有者提供租房融資業務，激勵租房消費。深圳建設銀行推出國內首個個人租賃貸款“安居貸”。此外，各地方政府陸續出臺租賃利好政策：提高公積金提取額度，運用公積金支付房租等系列惠民政策。

（三）各大銀行及金融機構加入房屋租賃市場

在國家政策利好的形勢下，全國房地產業的住房租賃業務將迎來深度層次的金融改革。伴隨嚴格防范金融風險的要求，金融去除杠桿，強化監管的力度不斷深入與加強，房地產企業家的戰略發展規劃也將發生改變，向更廣闊的業態發展。在這種情況下，對企業家的才能提出了更高的要求，資源的整合、資源的有效利用將是房地產業發展的根本。

（四）甘肅省金融行業已開展與住房租賃企業的合作

為積極貫徹落實甘肅省委省政府《關于加快培育和發展甘肅省住房租賃市場的工作要求》，從根本上解決甘肅省大中專院校的應屆畢業生難就業，難買房、難租房的現實問題，在甘肅省住建廳及相關行政部門的大力支持下，中國建設銀行甘肅省分行率先推出了針對甘肅省每年畢業的大中專院校師生的“畢業季留甘肅”的房屋租賃活動。意在為這些想要留在甘肅省的莘莘學子提供良好優質的長住公寓等，并且為符合政策條件的學生和青年人提供個人住房租賃貸款，用于緩解個人資金壓力。甘肅省每年都有超過十萬余人的大中專畢業生進入甘肅工作。合理充分運用好金融資金，幫助解決這一特定人群的住房難，租房煩的實際問題，為他們留在甘肅省、為甘肅省的創業與發展的有志之士提供有力的幫助和支持。

蘭州市作為甘肅省省會城市，每年都有大量的人口遷入。2019年蘭州市城市流動人口數達59萬人。伴隨著城區人口的不斷上漲，城市可居住戶面積大幅減少，新建房屋的建設速度低于房屋交付速度，住房供需矛盾凸顯。這使得房屋租賃中介公司的業務逐步擴大。根據甘肅統計局的數據顯示，近五年來，蘭州市主城區人口快速增長，去年新增主城區外來人口達兩萬人。未來，蘭州市規劃將形成“兩主三副三輔多點”的四級城市商業中心體系。其中核心示范區為城關商業主中心和七里河商業主中心核心商圈范圍，將成為蘭州中心城區商貿核心示范區。隨著核心商圈功能的完善，會帶來激增的住房的剛性需求，因此，可快速入住的租賃業務才能滿足新建房屋不足的住房需求。

二、開展住房租賃業務的制約與問題

與歐美國家發達健康的住房租賃市場相比，我國住房租賃市場還不規范，主要是長期以來我國的住房租賃市場，基本處于放任、自我的發展狀態，是一個初級的、無序的市場，亟須規范。具體來看，住房租賃市場發展主要有以下幾個問題。

（1）租賃關系不穩定，影響租賃意向。主要體現在：租期的長短波動性較大，臨時解約的事件時有發生;租金上漲過快，漲幅不合理，不科學，隨意性強。對承租人無相應的權益保障，給承租人帶來很大的不確定性。

（2）房屋中介機構的服務不夠規范，致使租賃費用高，風險較大。誘導和欺騙消費者的事件經常發生，一些房屋被黑中介或者二房東，一次租給多人，嚴重破壞了住房租賃市場的秩序。甚至有些租房中介機構發布的房源信息不實，欺騙承租人，做出虛假承諾;惡意抬高租金，強行收取中介傭金，以各種非正當理由扣押租房押金;隨意對房屋進行分隔，承租人密度過大，消防安全隱患激增。

造成這些現象的原因是：一是中介從業人員缺乏準入門檻，大多數從業人員為首次就業的青年人、受教育程度低，法律意識欠缺，只看重短期利益，不重視長遠規模化發展。另外，中介機構的工作人員都屬于臨時聘用，鮮有專業從業資格證，員工流動性較大，造成了很多租賃業務雙方的問題與糾紛。二是中介租賃行業規范缺失，行業標準參次不齊，服務質量良莠不齊。由于規范的不完善，行業協會形同虛設，作用不能有效發揮。缺乏各方面的管理制度和統一的行業規范，行業自律是一句空談。

（3）租賃市場發展不健全，專業租賃處于萌芽階段。一是房屋提供方主要以個人租賃為主，專業租賃少。二是房屋租賃形式以群租較為普遍。三是在房屋供應合規上：非正規租賃比例大。

（4）政府支持服務欠缺，監督管理不到位。一是部分公租房配套設施不完善。二是稅收、金融等經濟政策支持不足。三是缺乏公開、透明的信息。四是對租賃市場的管理不到位。

三、對策及建議

加快發展住房租賃業務是市場化轉型發展的重要舉措，按照集團戰略部署的要求，就如何開展住房租賃公司的住房租賃業務，提出以下幾點對策及建議。

（一）加快房產購置進度，為開展住房租賃業務提供基礎保障

第一，準確定位住房租賃市場，選擇合理房源。主要針對學區房、軌道交通沿線物業、物流集散地周邊物業、中央商務區周邊物業、人流集散地周邊等等這一類住房租賃需求旺盛的區域，進行現場實地考察、數據統計、進行可行性分析后，針對滿意的房源，爭取以最優的合作方式、合理的成交價格，對房屋資源進行整合——整體購置或整體租賃。

第二，加強與政府合作，充分運用政策帶來的普惠條件。由國土資源部和住房城鄉建設部印發并實施的《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，目標是增加住房緊張的城市的住房供給，緩解住房供需矛盾。促進建立租購并舉的長效機制，開展從投資、開發、建設再到運營的全產業鏈生產運營模式，對完善房地產健康穩定發展的長效機制起到積極推動作用。

（二）加強與專業化租賃企業合作

建議引進有社會影響力的公寓品牌，與專業化公寓租賃公司合作。著重發展長租公寓、家庭公寓、青年公寓、人才公寓，后期嘗試老年公寓、公寓式酒店等。在一線城市，成熟的公寓品牌有很多，建議充分了解個品牌的優劣勢，結合蘭州消費和人流量實際，再引入合理的品牌。

（三）專注發展長期出租

要給租戶帶來“有長租即長住、長住即安家”的信心。定位長期租住群體：如外地務工人員的配套宿舍公寓、新就業大學生和技工等藍領的人才公寓，還有部分白領的青年公寓、家長陪讀的家庭公寓等，對各類租房群體對不同的租住環境要求，配備相應的生活設備，滿足多樣化、個性化的需求。對于現階段長租市場而言，將來以并購、戰略合作等形式將平臺服務商納入運營鏈條上，構建以自有房產的租賃企業為核心，通過拿地-建設-裝修-服務，做成一體化的租賃產業鏈。

（四）加強與金融機構的合作

目前建設銀行與很多房屋租賃企業已經開展合作，通過金融創新滿足住房租賃的資金需求。租賃住房市場供給按照其來源主要分為四個方面：一是新建租賃住房，包括新建一般商品住房作租賃用途和新建“只租不售”用途的住房;二是購買他人房屋用作租賃住房經營;三是自有其他用途用房經批準后改造為租賃住房經營;四是租賃他人房屋作集中、品牌化轉租經營。根據租賃住房資產建構的四種方式和融資用途，銀行為租賃住房貸款主要可分為四種模式：租賃住房建設貸款，租賃住房購買貸款，租賃住房改造、存量債務置換與日常經營維護貸款，租賃住房轉租貸款。將來，各大商業銀行將在長期租賃業務金融產品的開發、孵化等相關租賃行業項目的產業基金，證券化等一系列金融產業鏈上拓展業務，互惠互利的市場空間將會越來越廣闊。租賃公司應積極主動和各大銀行全面開展租賃業務的戰略合作，借鑒外省銀企合作的成功案例，探索租賃融資合作模式，打開租賃房屋的融資渠道。

加快發展住房租賃業務，必須以滿足群眾美好生活為向導，以深化供給側結構性改革為動力，以解決住房租購不平衡不充分的矛盾為切入點，做好住房租賃市場業務的開發、管理與服務，發揮其改善住房供給結構、豐富住房產品方面的作用。我們要充分發揮國有企業的市場影響力和專業化租賃機構的品牌作用，深入研究有利于住房租賃業務發展的各項優惠政策，形成穩定的住房租賃關系，做到精準定位，優勢互補，通過租賃市場細分、消費群體目標選擇、市場定位的選擇過程，將住房租賃、公寓發展、產業規劃、人才安居相結合，推動住房租賃業務健康有序可持續發展，助推公司的轉型升級。

參考文獻

[1]劉萬紅.長租公寓——房地產存量市場下的突破口[J].中國房地產，2016（14）.