房地產建設項目開發管理的問題對策及其要點

鞏傳芳 陳芳

【摘 ?要】隨著我國各行各業的發展進步，房地產開發的相關事業也呈現出快速發展的態勢。從事房地產事業的相關工作人員的目光應放得長遠一些，不能僅看到事業的發展，同時要注意存在的問題。房地產的管理問題要加大重視力度，將房地產的相關項目保質保量完成。房地產的項目一般指的是房屋的建造工程，工程質量的好壞，直接影響到人民群眾的生命安全和國家的財產安全，因此，房地產開發的管理問題是不容小覷的，要對項目開發的過程中工程的進展程度、實施作業的方案還有工程完成的質量等方面加以嚴格的管控。本篇文章，出于不同的角度對項目管理相關問題進行深度分析，制定切實可行的對策，保證房地產項目的順利竣工，提高我們國家的經濟實力。

【關鍵詞】房地產;項目開發;管理對策

企業之所以會進行房地產的開發，其目的是為了得到更多的經濟利益。建筑行業也隨著我國各方面的進步的得到了迅速的發展，房地產方面的競爭愈演愈烈，如何在激烈的競爭當中得以勝利、占據一席之地的同時獲得高額的利潤，是每個投資者都會思考的問題。因此，在房地產開發中，項目工程的管理問題便成為了重中之重，只有進行了嚴格的把控，協調好各個部門之間的關系，才能保證工程質量。房地產開發行業的工程量是繁重的，涉及到的任務形式多變，以現在的角度來看的話，我們國家的眾多房地產開發項目中依然存在著很多的問題需要我們及時解決，實現利潤的最大化。與此同時也為我們國家的房地產行業盡一份綿薄之力。

一、合同文件的管理

合同是甲乙雙方達成協議的證明，同時也是發生糾紛時索賠的依據。所以，出于對自身利益的考慮，草擬合同的時候一定要十分慎重，在相關部門審批后才能進行實施，簽訂合同時要在雙方法人達成共識后共同簽字。這樣程序下簽訂的合同合法合理，甲乙雙方也不會產生分歧。合同簽訂后要對其進行很好的保存，防止遺失。對合同內容要進行保密，需要的時候進行適當備份。

二、施工安全及質量的管理

（一）安全的管理

工程中的安全問題是不容小覷的，施工過程中的安全責任分配要落實到個人，將工程的優劣和每個人的利益結合到一起，可以更加便利地對安全問題進行管理，同時增強了每個人的安全意識。要嚴格按照法律的規定去申請和辦理相關的手續，對工程中涉及到的證照辦理都進行完善，確保工程能夠保質保量的完成。工程中的項目經理要履行自己的職責，安排有專業知識的人員去施工現場進行全方位的檢查，嚴格遵循圖紙上的計劃去進行施工，對于具有安全隱患的地方要及時地進行計劃的修改，降低風險概率。

（二）質量的管理

質量的管理在整個工程當中有著很重要的作用，在管理時要注意一下幾個方面，第一要遵守法律的規定進行分包公司的招標，購買工程原材料及機械設備的商家必須是合法商家，這樣才能夠購買到質量合格的原材料和設備，對施工過程中的用到的主要原材料和相關的機械設備要進行嚴格的檢查后才可進行驗收，所用材料必須具有檢查合格的表示和證明材料，決不允許不合格的原材料進入工地。第二，施工的單位需要設立質量控制系統，并核實有關文件。第三要安排具有相關技術的人員去進行實地的考察，充分了解施工的周邊環境，對施工圖紙進行審查并提交備份圖示。第四，各個人員按照合同所寫的內容履行自己的監察職責，施工計劃如有變動要進行確認和簽訂。第五，注意預防重大事故的發生，對工程中的每一項環節都要定期進行檢查，防患于未然，避免造成工人的傷亡和經濟方面的損失。第六，完工之時，相關的管理者根據簽訂好的合同文件，以及施工計劃書等對工程進行驗收。

三、成本問題的管理

（一）制作網絡圖

房地產開發要做好成本問題的管理工作，每個開發商都想將成本投入降到最低以實現利潤的最大化。所以要在一定范圍內控制好成本的投入。控制成本的主要途徑是盡可能的縮短工程進行的時間，提高施工的效率。對此，要設定一些管理制度，也可稱之為進度管理。要實施進度管理，第一步要做的就是根據事先制作好的網絡圖，來大致推斷出總工期的長度，然后再進行關鍵施工點的查看，來明確整個工期中需要重點把控的內容。談到了網絡圖的制作，要注意以下幾點，圖紙的制作過程中要注意工程所具備的特點以及具體的施工要求，參考這兩點后再進行工程計劃的實施，并對具體內容進行拆解，細化工程中的重點內容，方便把控對各個階段的工期的管理。

（二）擬定施工計劃書

在進行成本管理的時候，擬定施工計劃是十分重要的，其中包含工程的月計劃和施工的主要任務。施工計劃書是連通計劃和任務之間的橋梁，內容涵蓋了各個工程小組需要完成的任務，以及技術以及質量管理中具體的操作程序。在進行工程之前將計劃書下發給各個成員，它具有著原始憑證的作用，也是工程造價相關的工作人員進行工程預算的依據。進度管理的內容里還包含有法律政策相關手續辦理的內容。

（三）做好成本記錄

在工程中，要保證施工原材料的及時供應，施工過程中用到的水、水泥，或者是電的供應都應該給予充分的準備，防止延誤工期。并且要對所用原料的時間和用量進行真實真確的記錄，方便在以后需要的時候進行查找，作為憑證存在。對于開工的日期以及工程進度方面的問題也要進行準確的記錄，并將相關的紙質文件進行管理和歸檔，根據文件內容做成電子表格，做好備份工作。

（四）協調調撥工作

為了更好的協調工程的進度，在實際管理的時候，要做好相應的調度工作，及時發現施工過程中出現的各種問題，并及時制定解決辦法，為工程進行潛在危險進行排查，并協調好層級之間的關系，不要引發矛盾。層級關系中主要包括上下級的關系，或者是分包間的關系。

（五）注意檢查設備

在施工場地發現了施工設備出現了故障，或者是電路出現了短路的情況等，都要及時進行查修或者更換，盡可能的縮短延誤工期的時間。以上幾點問題主要是在進行工程檢查的時候需要注意的內容，對于出現的問題及時制定方案，給予解決。沒有進行明確規定的問題，都要嚴格按照施工計劃書去進行。

（六）檢查施工進度

在進度管理中，要適時進行施工進度的檢查，檢查的具體方法包括兩點，其一是對比計劃的內容和工地實際的內容，對于肉眼便可以察覺到的偏差，第一時間進行補救，在圖紙上繪制擬定的補救計劃。圖紙的制作方式可以采用橫道形式的計劃表，也可以運用網絡形狀的計劃圖。如果在施工的場地發現了在計劃中完全不存在的內容，要立刻進行協商，改變計劃的進程。在計劃進行中，要督促各個分包公司及時進場，也要提醒每個供應材料的廠家準時進行貨源的補充。如果在施工過程中出現了突發情況，可以根據合同索要賠償。

結束語

根據上述內容，我們可以得知在工程管理中，無論是工程的進度還是施工工藝的問題，都應該受到高度的重視。除此以外，施工人員的安全問題以及工程完成的質量，更加需要管理者去加以關注。確保在每一個施工環節都不會出現紕漏，在規定的工期之內將工程保質保量的完成。房地產的相關事業維系著廣大群眾的生命安全，關乎著國家的財產。房地產事業中存在的各種問題都應該加以重視，不可馬虎，確保項目的高質量完成。

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