房地產(chǎn)建設(shè)項目開發(fā)管理的問題對策及其要點

鞏傳芳 陳芳

【摘 ?要】隨著我國各行各業(yè)的發(fā)展進步，房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢。從事房地產(chǎn)事業(yè)的相關(guān)工作人員的目光應(yīng)放得長遠(yuǎn)一些，不能僅看到事業(yè)的發(fā)展，同時要注意存在的問題。房地產(chǎn)的管理問題要加大重視力度，將房地產(chǎn)的相關(guān)項目保質(zhì)保量完成。房地產(chǎn)的項目一般指的是房屋的建造工程，工程質(zhì)量的好壞，直接影響到人民群眾的生命安全和國家的財產(chǎn)安全，因此，房地產(chǎn)開發(fā)的管理問題是不容小覷的，要對項目開發(fā)的過程中工程的進展程度、實施作業(yè)的方案還有工程完成的質(zhì)量等方面加以嚴(yán)格的管控。本篇文章，出于不同的角度對項目管理相關(guān)問題進行深度分析，制定切實可行的對策，保證房地產(chǎn)項目的順利竣工，提高我們國家的經(jīng)濟實力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);項目開發(fā);管理對策

企業(yè)之所以會進行房地產(chǎn)的開發(fā)，其目的是為了得到更多的經(jīng)濟利益。建筑行業(yè)也隨著我國各方面的進步的得到了迅速的發(fā)展，房地產(chǎn)方面的競爭愈演愈烈，如何在激烈的競爭當(dāng)中得以勝利、占據(jù)一席之地的同時獲得高額的利潤，是每個投資者都會思考的問題。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，項目工程的管理問題便成為了重中之重，只有進行了嚴(yán)格的把控，協(xié)調(diào)好各個部門之間的關(guān)系，才能保證工程質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的工程量是繁重的，涉及到的任務(wù)形式多變，以現(xiàn)在的角度來看的話，我們國家的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項目中依然存在著很多的問題需要我們及時解決，實現(xiàn)利潤的最大化。與此同時也為我們國家的房地產(chǎn)行業(yè)盡一份綿薄之力。

一、合同文件的管理

合同是甲乙雙方達成協(xié)議的證明，同時也是發(fā)生糾紛時索賠的依據(jù)。所以，出于對自身利益的考慮，草擬合同的時候一定要十分慎重，在相關(guān)部門審批后才能進行實施，簽訂合同時要在雙方法人達成共識后共同簽字。這樣程序下簽訂的合同合法合理，甲乙雙方也不會產(chǎn)生分歧。合同簽訂后要對其進行很好的保存，防止遺失。對合同內(nèi)容要進行保密，需要的時候進行適當(dāng)備份。

二、施工安全及質(zhì)量的管理

（一）安全的管理

工程中的安全問題是不容小覷的，施工過程中的安全責(zé)任分配要落實到個人，將工程的優(yōu)劣和每個人的利益結(jié)合到一起，可以更加便利地對安全問題進行管理，同時增強了每個人的安全意識。要嚴(yán)格按照法律的規(guī)定去申請和辦理相關(guān)的手續(xù)，對工程中涉及到的證照辦理都進行完善，確保工程能夠保質(zhì)保量的完成。工程中的項目經(jīng)理要履行自己的職責(zé)，安排有專業(yè)知識的人員去施工現(xiàn)場進行全方位的檢查，嚴(yán)格遵循圖紙上的計劃去進行施工，對于具有安全隱患的地方要及時地進行計劃的修改，降低風(fēng)險概率。

（二）質(zhì)量的管理

質(zhì)量的管理在整個工程當(dāng)中有著很重要的作用，在管理時要注意一下幾個方面，第一要遵守法律的規(guī)定進行分包公司的招標(biāo)，購買工程原材料及機械設(shè)備的商家必須是合法商家，這樣才能夠購買到質(zhì)量合格的原材料和設(shè)備，對施工過程中的用到的主要原材料和相關(guān)的機械設(shè)備要進行嚴(yán)格的檢查后才可進行驗收，所用材料必須具有檢查合格的表示和證明材料，決不允許不合格的原材料進入工地。第二，施工的單位需要設(shè)立質(zhì)量控制系統(tǒng)，并核實有關(guān)文件。第三要安排具有相關(guān)技術(shù)的人員去進行實地的考察，充分了解施工的周邊環(huán)境，對施工圖紙進行審查并提交備份圖示。第四，各個人員按照合同所寫的內(nèi)容履行自己的監(jiān)察職責(zé)，施工計劃如有變動要進行確認(rèn)和簽訂。第五，注意預(yù)防重大事故的發(fā)生，對工程中的每一項環(huán)節(jié)都要定期進行檢查，防患于未然，避免造成工人的傷亡和經(jīng)濟方面的損失。第六，完工之時，相關(guān)的管理者根據(jù)簽訂好的合同文件，以及施工計劃書等對工程進行驗收。

三、成本問題的管理

（一）制作網(wǎng)絡(luò)圖

房地產(chǎn)開發(fā)要做好成本問題的管理工作，每個開發(fā)商都想將成本投入降到最低以實現(xiàn)利潤的最大化。所以要在一定范圍內(nèi)控制好成本的投入。控制成本的主要途徑是盡可能的縮短工程進行的時間，提高施工的效率。對此，要設(shè)定一些管理制度，也可稱之為進度管理。要實施進度管理，第一步要做的就是根據(jù)事先制作好的網(wǎng)絡(luò)圖，來大致推斷出總工期的長度，然后再進行關(guān)鍵施工點的查看，來明確整個工期中需要重點把控的內(nèi)容。談到了網(wǎng)絡(luò)圖的制作，要注意以下幾點，圖紙的制作過程中要注意工程所具備的特點以及具體的施工要求，參考這兩點后再進行工程計劃的實施，并對具體內(nèi)容進行拆解，細(xì)化工程中的重點內(nèi)容，方便把控對各個階段的工期的管理。

（二）擬定施工計劃書

在進行成本管理的時候，擬定施工計劃是十分重要的，其中包含工程的月計劃和施工的主要任務(wù)。施工計劃書是連通計劃和任務(wù)之間的橋梁，內(nèi)容涵蓋了各個工程小組需要完成的任務(wù)，以及技術(shù)以及質(zhì)量管理中具體的操作程序。在進行工程之前將計劃書下發(fā)給各個成員，它具有著原始憑證的作用，也是工程造價相關(guān)的工作人員進行工程預(yù)算的依據(jù)。進度管理的內(nèi)容里還包含有法律政策相關(guān)手續(xù)辦理的內(nèi)容。

（三）做好成本記錄

在工程中，要保證施工原材料的及時供應(yīng)，施工過程中用到的水、水泥，或者是電的供應(yīng)都應(yīng)該給予充分的準(zhǔn)備，防止延誤工期。并且要對所用原料的時間和用量進行真實真確的記錄，方便在以后需要的時候進行查找，作為憑證存在。對于開工的日期以及工程進度方面的問題也要進行準(zhǔn)確的記錄，并將相關(guān)的紙質(zhì)文件進行管理和歸檔，根據(jù)文件內(nèi)容做成電子表格，做好備份工作。

（四）協(xié)調(diào)調(diào)撥工作

為了更好的協(xié)調(diào)工程的進度，在實際管理的時候，要做好相應(yīng)的調(diào)度工作，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的各種問題，并及時制定解決辦法，為工程進行潛在危險進行排查，并協(xié)調(diào)好層級之間的關(guān)系，不要引發(fā)矛盾。層級關(guān)系中主要包括上下級的關(guān)系，或者是分包間的關(guān)系。

（五）注意檢查設(shè)備

在施工場地發(fā)現(xiàn)了施工設(shè)備出現(xiàn)了故障，或者是電路出現(xiàn)了短路的情況等，都要及時進行查修或者更換，盡可能的縮短延誤工期的時間。以上幾點問題主要是在進行工程檢查的時候需要注意的內(nèi)容，對于出現(xiàn)的問題及時制定方案，給予解決。沒有進行明確規(guī)定的問題，都要嚴(yán)格按照施工計劃書去進行。

（六）檢查施工進度

在進度管理中，要適時進行施工進度的檢查，檢查的具體方法包括兩點，其一是對比計劃的內(nèi)容和工地實際的內(nèi)容，對于肉眼便可以察覺到的偏差，第一時間進行補救，在圖紙上繪制擬定的補救計劃。圖紙的制作方式可以采用橫道形式的計劃表，也可以運用網(wǎng)絡(luò)形狀的計劃圖。如果在施工的場地發(fā)現(xiàn)了在計劃中完全不存在的內(nèi)容，要立刻進行協(xié)商，改變計劃的進程。在計劃進行中，要督促各個分包公司及時進場，也要提醒每個供應(yīng)材料的廠家準(zhǔn)時進行貨源的補充。如果在施工過程中出現(xiàn)了突發(fā)情況，可以根據(jù)合同索要賠償。

結(jié)束語

根據(jù)上述內(nèi)容，我們可以得知在工程管理中，無論是工程的進度還是施工工藝的問題，都應(yīng)該受到高度的重視。除此以外，施工人員的安全問題以及工程完成的質(zhì)量，更加需要管理者去加以關(guān)注。確保在每一個施工環(huán)節(jié)都不會出現(xiàn)紕漏，在規(guī)定的工期之內(nèi)將工程保質(zhì)保量的完成。房地產(chǎn)的相關(guān)事業(yè)維系著廣大群眾的生命安全，關(guān)乎著國家的財產(chǎn)。房地產(chǎn)事業(yè)中存在的各種問題都應(yīng)該加以重視，不可馬虎，確保項目的高質(zhì)量完成。

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