資產證券化下的住房租住思考

張蕾

摘 要：在市場經濟發展日益穩定的形勢下，資產證券化引起了人們的關注，成為相關人員熱議的一個重要問題。十九大報告提出要加快建設住房制度租售并舉。中國證監會、住房城鄉建設部在2018年4月25日發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》明確建立租住房產證券化。為此，文章在闡述資產證券化內涵和特點的基礎上，討論建立多渠道保障、多主體供給、租購并舉的住房制度以及房地產健康發展長效機制。

關鍵詞：資產證券化;住房租賃資產爭證券化;風險體系管理

一、資產證券化的發展歷程

資產證券化，是指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，在此基礎上發行資產支持證券（Asset-backed?Securities，?ABS）的過程。自1970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押貸款組合為基礎資產的抵押支持證券-房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，資產證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎上，現在又衍生出如風險證券化產品。

2005年，央行和銀監會聯合發布《信貸資產證券化試點管理辦法》，隨后建設銀行和國家開發銀行獲準進行信貸資產證券化首批試點。2007年，浦發、工行、興業、浙商銀行及上汽通用汽車金融公司等機構成為第二批試點。2011年5月，中國銀監會發布了《關于中國銀行業實施新監管標準的指導意見》（下稱《指導意見》）。2011年至2016年新增計提撥備合計達到10769億元，這意味著未來六年時間里上述銀行撥備規模將增加1.4倍，這對各家銀行的利潤將造成重大影響。

二、住房租賃資產證券化的發展空間

資產證券化在我國應用比較廣泛的一個方面是基礎設施建設，基礎設施建設是一項長期性、投資大、資金回籠慢的工程，債主在房貸的候面臨的風險較大。資產證券化的出現能夠通過將證券化的金融資產未來現金流收益權轉給投資者的方式來消除借貸者隱患。2017年我國住所租借商場租金規劃約為1.3萬億元，隨著一系列政策措施落地，住所租借新征途已經敞開。房地產投資信托基金（以下稱為“REITs”）是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。租賃REITs能為中小投資人分享房地產行業增長收益提供渠道。對于房地產商而言，有效盤活了房地產存量資產，為其提高了資金利用效率。同時，租賃REITs不屬于融資手段，更多表現為不動產的運營模式，這在一定程度上緩解了政府租房市場供需不平衡及市場不完善等問題。隨著我國社會市場化進程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進，未來我國住房擁有率或將逐步下降，更多人口將進入租房市場。

目前我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，且租賃市場一般都表現為供需平衡。由此可見，我國租賃市場的發展空間依舊非常可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%。未來十年，我國的房屋租賃市場規模增量空間將達到3萬億元，目前我國北京、上海、廣東和浙江的城鎮家庭中分別有37.2%、38.3%、47%和41%的家庭通過租賃解決居住需求，已達到或接近發達國家租賃市場的規模。住房租賃市場在商業上釋放出來的巨大發展空間吸引了大批房企、社會資本甚至金融機構進入。

三、房地產投資信托基金在我國運行發展存在的問題

因為資產證券化存在以下幾個方面的問題：（1）思想觀念認識偏差，即資產證券化是對不能立即兌現但是具有穩定收益資產的重新組合設計，并將其轉變為可發行證券的過程。但是我國銀行不良貸款較多，因而，資產證券化可實施對象的界定面臨問題。（2）法律制度上的障礙，首先法律對特定目的載體的界定深刻影響資產證券化運行成本。信托制度和基金制度不完善;企業發行債券資格被限制等問題;我國擔保權益制度不完善，無法保證資產支持證券持有人的擔保權益;

2018年，類REITs產品繼續保持增長態勢，發行了31類REITs產品。由于資產證券化存在的問題，房產證券化雖已初具規模，但市場上還未出現標準REITs。具體表現為有關政策缺失、監管主體不明確、市場準入門檻高和收入覆蓋比例低，操作難度大，收支不平衡，等問題，使得我國在具有很大的提升空間。

四、推進我國住房租賃市場發展的政策建議

資產證券化發展是一項系統化、復雜化的工程，參與機構較多，因此，為了能夠更好的促進資產證券化發展，需要政府部門發揮自身職能作用，引導各部門、各機構密切合作。房產證券化將有助于盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展，為房產證券化在實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試。

（一）加強宣傳引導，確立基本原則

為了完善住房租賃市場的相關配套政策、加快建立多渠道保障、多主體供給、租購并舉的住房制度。應積極推動房產證券化，這有利于提高住房租賃存量資產的使用效率，使更多社會資金進入住房租賃市場建設。建議堅持市場化和法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用;明確優先和重點支持的領域;加強監管協作，切實保護投資者合法權益，合力防范風險。

（二）優化工作程序，強化制度保障

各部門應根據房產證券化業務規定，嚴格審核、備案和監管申報的房產證券化項目，并積極探索受理、審核和備案的綠色通道，培養相關技術人員，建立相關制度系統，提高工作效率，進一步優化房產證券化審核程序，積極支持住房租賃企業開展房產證券化。

（三）營造政策環境，發揮多方合力

中國證監會和住房城鄉建設部應共同努力，激勵政府引導投資主體積極加入資產證券化業務，以建立綠色可持續且多渠道的資金保障機制。建立房產證券化項目信息共享、日常監管的工作機制，協調解決房產證券化中存在的問題與困難，推動房產證券化有序發展。

（五）推動立法進程，強化法律保障

《通知》是我國房產證券化領域的首份政策落地文件，此前市場已經試點發行了多單房產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規范，通過文件明確相關程序標準。但是，目前實踐中尚需解決公募參與和稅制改革等問題，亟需用法律形式進行實質性解決，進而真正推動市場形成與發展。

（六）加強監督管理，嚴格風險控制

住房市場關系國計民生，若要真正實現增加住房供給的目的，在發展住房租賃市場的同時，還須輔以全面的監管措施。應建立健全房產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，引導相關主體合理設計交易結構，建立健全業務合規、風控與管理和自律監管體系，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。