關于對房地產項目開發前期策劃的思考

滕占全

摘要：社會經濟的發展促進城鎮化進程的不斷加快，我國在城市化建設中大力發展建筑業，房地產行業在此基礎上得到迅猛的發展，并且不斷成為我國國民經濟發展中的支柱產業。但是房地產項目的運營效果直接影響到整個企業的生存發展，這就要求房地產企業在項目開發之前就做好策劃工作，有效預測和把控項目風險，保證項目投資建設的基本效益。本篇文章在此基礎上，主要對房地產項目開發前期策劃的相關內容進行研究與分析。

關鍵詞：房地產項目;開發;前期策劃;企業效益;消費需求;政策

隨著我國國民經濟發展水平的不斷提高，房地產行業的發展開始不斷的成為新的經濟增長點，房地產項目的開發建設對于生產建設水平、社會生活以及總的經濟發展進程等方面均會產生重要影響。在工程項目實施之前，可以提出較為抽象性的建筑意圖，總體把控復雜而全面的項目內容，在對房地產項目開發前期進行項目策劃，就是在一系列的流程活動中完成既定的目標，實現這些目標，就需要保證前期策劃的科學性與合理性，使每個流程的活動方法和活動內容具備完成空間。房地產項目開發前期的策劃工作是屬于輔助性的策劃活動，綜合性強，但是仍舊需要進行市場調研，完成對項目的經濟論證。關于房地產項目開發前期策劃的內容及建議等均需要綜合實際情況展開全面化的研究與探討[1]。

一、房地產項目開發前期策劃內容及必要性分析

房地產項目開發前期的策劃工作中，需要對項目的開發定位以及市場調研預測部分進行策劃[2]。房地產項目開發前提是獲取土地，對土地的使用方向進行確立，完成基本定位，是房地產項目開發前期策劃的第一步。策劃的重點就是選取合適的開發時機，這些均屬于前期策劃的重點內容，定位土地性質、開發時機和項目價值，對于保證產品的市場競爭地位具有重要作用。房地產項目開發前期策劃工作中，還要加強市場調研和預測分析，只有市場環境得到認可，才能夠達成經濟目標，策劃人員深入分析市場動向，對于項目風險預測具有重要作用。

科學的項目策劃可以在保證利潤的基礎上防止失誤，房地產行業的競爭激烈，要獲得利潤，就要保證前期決策符合利益目標[3]。房地產項目開發前期堅持科學決策，可以保證項目的順利實施，且由于房地產項目開發前期策劃需要多個部門合作，綜合營銷、技術、設計、工程、物業和財務等多部門信息，形成專業、多向性的部門合作，保證房地產項目的合理策劃、科學決策以及正確的產品定位，使房地產項目的實施符合市場運行發展的基本需求。

二、房地產項目開發前期策劃的基本流程和要點部分

（一）目標人群及市場定位

房地產項目開發前期的策劃工作需要對區域環境以及宏觀的經濟環境進行分析，通過市場調研搜集和分析處理經濟信息、技術信息、材料信息以及勞動力價值信息等，根據當地的行業政策和銀行利率等情況，實施項目定位。在不同的地區市場政策、經濟政策和地方政策各不同，區域環境不同，項目的投入分析也不同，這些調研信息都會給產品設計帶來一定的影響[4]。房地產項目開發前期策劃的過程中對項目所在地的經濟發展水平情況、房地產市場情況以及當地人們的消費水平情況進行預測，了解消費者基本需求，再在此基礎上實施房地產項目的定位，使項目競爭形勢趨于良好。

（一）住房環境和物業條件

開發商在對房地產項目實施開發之前，要對取得的土地情況進行分析，結合周邊環境對房地產項目實施總體上的規劃和設計，房地產項目開發前期的策劃工作就是從住房環境和物業管理等角度，不斷進行策劃優化。在房地產項目開發前期的策劃工作中，對于小區主干道路上的交通狀況進行分析，在建筑設計中要注意考慮業主的出行方便，巧妙避開交通擁堵路段。物業管理水平也直接影響到業主的居住體驗和項目開發效益。在房地產項目開發前期策劃中，策劃人員要綜合樓盤的功能特點，將物業因素也考慮進去，形成對物業管理的一個總的規劃，促使房地產項目開發前期策劃工作更加具有現實意義。

（二）相關法規和政策把握

房地產項目開發前期策劃是一項較為系統性的工作，是對房地產項目的基礎情況進行分析，然后在此基礎上對房地產項目的未來建設、銷售和管理等進行一個長期的規劃，使其朝著項目預期方向發展。由于房地產項目的開發周期長、資金投入大，并且在項目實施的過程中存在較多的不確定因素，尤其是容易受到政策和經濟等方面的因素影響，行業發展的風險大[5]。因而在實施房地產項目開發前期策劃的過程中，相關人員要對住房制度進行重點把握，住房制度處于不斷的改革中，對于其中一些新增的政策法規、建筑施工要求、物業管理稅收辦法、管理開發制度、拆遷安置規定、設計規劃標準以及土地應用文件內容等均要充分把握，對這些政策性內容認真貫徹，可以有效保證房地產項目開發前期策劃的合理性與合法性。

三、結語：

我國房地產行業的發展對于經濟增長具有重要的作用，且房地產行業的發展也帶動了其他行業的發展，包括帶動了鋼鐵制造業、建筑行業和策劃行業的發展，全面有效的提高了我國的綜合實力。房地產項目開發前期需要做好策劃工作，房地產項目開發前期策劃質量越高、策劃內容越完善，則能夠更加有效的為房地產開發、建設奠定堅實基礎，使得房地產行業的凝聚力和競爭力提高。隨著國家相關政策的不斷調整，房地產市場競爭愈加激烈，房地產的利潤空間大大降低，這就要求房地產項目開發前期策劃內容不斷更新，策劃的流程和方式也需要進一步的優化和完善，提高房地產項目策劃的有效性。同時在房地產項目開發前期策劃中，仍舊要考慮到項目開發和建設過程中的風險因素，做好風險防范，使房地產項目策劃更加具有預見性。

參考文獻：

[1]邵慶，陸偉.房地產前期策劃與規劃設計的有機契合分析[J].住宅與房地產，2018（06）：9.

[2]陸偉，邵慶.房地產開發項目前期定位策劃及成本控制研究[J].居舍，2017（21）：9.

[3]郭曉羽.簡要分析房地產開發工作前期策劃和整體性規劃設計的有機融合[J].城市建設理論研究（電子版），2017（11）：294.

[4]楊瑛.論房地產開發前期策劃定位的作用——以中星美華村項目為例[J].住宅科技，2016，36（06）：14-19.

[5]袁亞楠.房地產開發項目前期策劃相關問題的探討[J].科技創新與應用，2012（24）：246.