現代房地產開發全過程技術管控優化措施分析

張家球

摘要：房地產項目關乎百姓生活，是現代國家建設中的重頭戲。隨著我國經濟的快速發展，房地產業在高速發展的同時也產生了很多問題，如果處理不當將影響房地產業的良好發展，如何科學管控是地產行業非常關心的核心要素。現代房地產審批部門手續繁多、環環相扣，同時，房地產項目開發也存在涉及領域廣、技術要求高、資金量大等難點，對技術管理提出了很多新的要求，本文結合房地產開發各階段，分別從決策、規劃方案、施工圖設計、施工過程、竣工及交付、維保階段、復盤計劃階段，論述了各階段技術、前置條件、招采、實施等管控方法，分析了技術管控的現狀問題及優化解決措施，為地產項目的可持續發展提供參考。

關鍵詞：房地產開發;全過程;技術管控;優化措施

房地產工程開發環節復雜、開發周期長、開發手續環環相扣，若其中任一階段存在問題，將影響房地產項目整體開發建設，最終將影響開發商的資金回籠與投資回報率。因此，本文將從前期決策、方案設計、圖紙審查、施工過程、竣工交付、維保及復盤等階段，探討房地產開發全過程技術管控優化措施。

一、房地產決策階段技術管理

項目決策階段工作有項目可行性、市場、客戶導向、產品定位，投資分析、利潤與現金流分析、價格區間、供貨節奏、預售周期等方面的研究，技術管理工作分別有以下方面內容：

（一）房地產項目選址

項目選址好，除有區位優勢外，還有對項目的投入量多少、項目建設場地大、基礎處理復雜、技術要求高，如投入大盈利少，反之則投入少利潤高。

（二）為項目選址提供技術支撐

針對已選址的項目，要實現功能要求，從技術管理提出處理意見和建議，計算技術處理所產生投入量及建設可能存在的風險，為項目成本控制、減少投資風險做好準備。

（三）項目可行性研究分析

可行性研究是項目建設分析的重要因素，通過分析對比與周邊建筑物相對應的協調關系，從技術角度、功能性、區位性等分析其可行性和經濟投入，為項目提供技術支撐和決策支撐。

（四）融資渠道及財務杠桿升維

在開發中做好融資模式及渠道方案，做好項目選擇與風險分析工作、確保項目融資法律結構嚴禁、資金渠道的確定、項目結構安全及技術的合理性分析，來調動項目利益相關者的積極性。同時做好財務風險及財務杠桿，確保項目投資收益率。

二、房地產項目規劃方案設計階段

（一）規劃設計總體指標分析

制定合理的規劃方案設計任務書，提出建設模型及要求、產品定位、服務業態、規劃指標、紅線內外不利因素、技術經濟、交通設施、成本分析、客服要求、建筑形態與環境相協調等要求，為設計提供依據。

（二）產品形式及專業要求配置

產品研發上，從設計條件、總圖、土方平衡、基礎選型、主體結構、車位配置、綠化設置、立面效果、精裝、機電、PC、示范區等綜合考慮設計所涵蓋條件，為項目整體、銷售做準備。

（三）功能定位及商業配套模式

地產項目定位上應加強產品戶型配比、商住比、功能配置、室外綜合管網與雨污水平衡點、智能家居、綠色施工、開發節奏與供貨批次、營銷策劃等綜合考慮，實現產品利潤最大化。

（四）規劃市場及投資分析

加強規劃設計管理工作，房地產開發企業普遍缺乏市場的前期調研以及可行性研究分析;加強對開發的前期規劃設計是實現全面優化項目管理的前提，項目開發之前，做好充分的市場調研和投資分析，使項目開發風險控制在可控范圍內;在此階段中，以市場分析為出發點，重視和規范、平衡與協調各方面的利益關系，注意避免出現不同變更所造成的浪費。前期與過程管控、事后的動態管控應保持前后一致，進而將項目管理打造成動態可控的彈性系統。

三、房地產項目圖紙設計階段管控

1）制定全面的設計任務書，研發設計職能部門應對設計單位做好整體協調工作，協調配合設計完成各專業施工圖，確保施工時應滿足技術要求。

2）組好建筑物基礎選型、樁型確認、結構安全特性、重大方案論證與確認。

3）組織圖紙內審，在正式施工圖藍圖確定前，組織各方面職能部門、外部專家及專業技術人員對設計提交的施工圖進行審核，提前考慮以滿足各方面要求。

4）施工圖是否復核開發定位要求、規劃指標要求、施工功能與美觀要求、是否復核國家規范及規定要求、施工規范及施工工藝要求，要統籌考慮清楚并制定措施給予考慮解決。

5）客服、營銷、物業等結合后期服務、營銷特點、業主滿意度進行圖審并提出要求，并對風險、不利因素提前預控。

6）成本、財務結合圖審進行測算、投資分析及現金流、利潤分析，以滿足前期定位要求。

四、房地產項目施工過程階段技術管控

（一）前期招投標及單位管控

做好合同管控，選擇優秀的勘察和設計單位，好的單位能準確地對地質情況進行定位勘察，提供合理的基礎設計依據，從而節約造價。好的設計單位能精確地對房屋進行優化設計，各項專業功能能系統把控，減少建造成本，避免不必要的浪費，節約工程造價并加快施工進度。

（二）選擇高素質的企業管理人員

高素質的施工企業及項目負責人直接關系著工程進度及質量，如何選擇高素質的企業管理人員，地產公司應該有一套完整的招投標體系及條件，如對企業的資質、技術力量、施工企業機械設備、工作業績、可靠度及誠信、項目經理的資歷、素質及能力等;選擇合理高質量的施工單位及項目經理，有益于雙方經濟效益的提高。

（三）制定前期標準及制度要求

工程管理人員在施工前制定相應的管理標準及施工措施，包括會議制度、施工方案審批制度、過程巡檢制度、考試考核獎懲制度、樣板工藝制度、文件交底記錄等，過程中做好簽收確認，定期巡查執行情況，將技術管理深入徹底。

（四）加強過程巡視管控

制定好監理管控制度，加強過程巡檢及旁站，做好過程隱蔽驗收記錄，前期組織策劃及方案審核。工程技術管理中應對監理單位將質量管控要求提前交底和宣貫，并對滿足項目建設要求、節點要求、質量要求做好說明，成本在合同中將費用一并考慮進去。

（五）加強前期評審制度

地產工程人員加強工程評審制度，包括工程策劃會、準備會、設計文件審查、施工方案安全性審查、施工方案合理性審查、品質控制標準審查，提前預控為后期工程質量、成本、交付做好把控。

（六）加強材料管控

發揮施工人員對材料管控、設備管控、機械管控的的潛能，在保證工程質量的前提下，努力降本，提高經濟效益和市場競爭力。

（七）加強質量管控及措施

加強項目質量管理與控制，質量是房地產建造中的最低保障。隨著社會的發展，人民日益對房屋的性價比在加重，由于房屋建筑的質量問題大多不會再前期使用中顯現，質量問題則再使用后期凸顯。因此，在建筑施工中，嚴格管控材料、機械、人員、施工、保證質量，并且組建售后管理服務隊伍，提高售后管理與控制，深入了解顧客給出的意見和建議，從而為項目決策管控及措施提出切實可行的指導意見。

（八）思維全局性把控

深入把控全局控制計劃，項目負責人要應深度接入其中，把我與公司職能部門、施工單位、監理單位的思維全局，不光要從工程品質上考慮，也要從財務、成本、研發等交付綜合評估，使工程的各項計劃與房地產開發項目營銷計劃書相匹配，將計劃要求及制度形成各階段各層面執行的文件。

（九）施工安全控制與管理

1）施工單位安全負責人定期組織召開由施工管理人員及生產人員參加的安全生產會議，以便于在施工過程中研究安全對策，確定執行人到位，及時處理安全事故，學習內容及時歸檔。

2）建立健全的安全檢查管理制度，通過結合工程實踐，作為專職安全管理員，要隨時檢查以下內容：班組人員防護用品是否完好及正確使用，作業環境是否安全，機械設備的保險裝備是否完好，安全措施是否落實。

3）建設單位負責人，要定期組織各參建單位、監理單位組織安全大檢查，形成會議紀要和結果，特殊問題要形成專項方案專項解決。

五、房地產項目竣工驗收及交付階段技術管控

（一）專項驗收階段分析

做好竣工驗收各專項準備工作，做好技術管理工作整合，及時完成現場土建、水電、景觀、公區、供電、市政配套等，滿足規劃、建設、綠化、防雷、衛生、建設主管部門驗收要求，并出相應的政府文件。

（二）驗收前的各項準備

做好工程竣工驗收準備，根據行政主管單位出局的許可文件報建設主管部門審核，通過后取得竣工備案證明，并做好竣工檔案歸檔工作，針對驗收過程中存在的問題及時解決和閉合。

（三）交付前手續辦理分析

做好業主交付及入住各項手續，按期通知業主收樓，針對業主收樓提出的問題及時給予回復和解決，工程技術管理要制定合理的解決方案及措施，及時落實與回訪。交付完成后做好后評估工作。

六、房地產項目維保階段技術管控

（一）入住前維保方案的制定

業主入住前，制定專項維保、專項巡查及問題梳理方案，對發現及隱藏問題得以快速解決和反饋，加強對結構安全、使用功能、防滲漏、防空鼓開裂等做好維保及服務。業主入住后，做好相應的服務工作，使入住得以舒心順心。

（二）針對維保問題的分析及措施

1）制定問題分析及措施計劃，做好分析及覺得方案，加強施工單位對維保的及時性和有效性。

2）做好工程施工單位維保結束后的結算工作，針對施工過程中遇到的問題在結算時一同解決與閉合，保合理的維保期內各項問題及時解決到位。

七、房地產項目復盤計劃階段技術管控

1）對完成項目半年內做好復盤計劃，復盤計劃應包括工程技術管理、產品設計及可行性、成本費用、財務收益率、營銷條件等。

2）工程技術管控中，應結合各職能板塊，將工程過程中的優缺點、好的管理模式和方法，以及在工程管控中出現的問題，后期新項目中如何避免等措施。

八、結論與建議

綜上所述，本文介紹了解決房地產全過程技術管理的發展趨勢，論述了提高技術管理效果的有效方法。隨著我國經濟的快速發展、房地產業制度不斷健全，需要地產企業跳躍到更高的思維去處理當前房地產行業遇到的瓶頸，確保企業生存、效益最大化、品質最高效、品牌更具有影響力。從拿地開始至項目結束、后評估等各階段對各專業、各板塊統籌考慮，保障地產工程質量，從而更徹底、更高效地解決房地產項目開發過程中產生的問題。企業要生存要發展，需要走出慣性舒適區，找到新的驅動因素，擁有戰略上的升維，去完成下一階段發展是我們當前要分析和思考的問題。

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