淺析環境因素對房地產評估的影響

王艷輝

摘要：近年來，房地產問題受到了全社會的廣泛關注，日益上漲的房價讓很多工薪階層的人們望而卻步，同時又充滿著向往。房價的定位與很多因素有關，隨著人們健康意識的不斷增加和選擇標準的不斷變化，房產的價值不再只取決于地理位置或者交通便利等因素，其小區所處的環境也成為影響人們選擇以及決定房產價值的主要方面。

關鍵詞：環境因素;房地產評估;影響因素

房地產的崛起，推動了城市建設的快速發展，改善了人們的住房條件，但也帶來了很多負面的影響，其中對環境的影響受到人們的普遍關注。良好的環境會給人們帶來愉悅的身心感受，提高生活品質，劣質的環境會嚴重擾亂人們的生活。比如噪音的污染影響人們休息，造成失眠、煩躁;空氣污染和廢氣污染對身體健康造成損害;固體廢棄料的污染不僅使整體環境指標下降，影響城市容貌，還容易滋生各種細菌傳播疾病。綠色生態環境是人們選擇房產的新要求，因此在房地產價值的評估中，環境因素成為影響房產價值的主要因素。

一、環境因素的主要內容

（一）空氣質量。近年來，呼吸系統疾病的頻發和癌癥患病率的提高，使人們對霧霾的危害有了深入的認知。空氣質量也因此成為人們對居住環境考量的重要指標，手機上的天氣預報中每天都有關于空氣質量的相關數據。周圍有廁所或者工廠等大氣污染源的房產價值較低，在這樣的環境中生活，人們生病的幾率較高，難聞的氣味也影響每天的心情[1]。距離公園較近，周圍有河流或者綠化比較好的區域，房產的價值就比較高，不僅方便了人們休閑活動，也為人們提供了有氧運動的條件。

（二）噪音程度。噪音問題也是影響人們生活質量的關鍵因素，比如臨街樓房在夜生活比較豐富的城市就會受到噪音的困擾，即便到了半夜，窗外還有無數的人來人往，各種喧鬧聲使人們不能安然入睡，影響睡眠質量，擾亂心神，對身體健康不利。在距離機場或者火車站、學校較近的地區，房產的價值受到噪音的影響會降低，而噪音較少的地區房產價值會比較高。

（三）水體質量。水是除了空氣以外人們賴以生存的第二大要素，也是日常生活必備的物質。水質的好壞直接影響人們的健康，同時也成為房地產評估的重要指標。為了追求高品質的生活，越來越多的人選擇生活在城市，居住密度越來越高，在此背景下，天然的環境受到人們的喜愛。此外，水的質量關乎身體健康，因此周圍風景秀麗、水體質量優質的房產價值較高，而地下水或者河溝水受到污染會大大降低房地產的評估價值。

（四）視覺感受。視覺是人們對事物的第一感覺，如果房地產周圍的建筑規劃井然有序，視野寬闊，戶外的綠化景觀優美，小區內廣告牌設計美觀，房產的價值就會提高。相反，如果房產周圍的建筑排列無序雜亂，破落不堪，小區內綠化雜草叢生，廣告牌東倒西歪，一片衰敗景象，房產的價值就會降低。

（五）衛生情況。良好的衛生環境能夠增加業主的歸屬感，激發業主的自豪感和對小區的喜愛，小區周圍沒有垃圾堆放，街道整潔，自然會吸引人們選擇來這里居住，小區的價值也會提升。如果區內垃圾堆放無人清理或者廣告滿墻貼，周圍街道臟亂不堪，房產的價值就會降低。

二、環境安全要素的分析

（一）建筑的安全性能。建筑的安全性能是工程質量的重要保證，安全性高的建筑可以保護人們的生命財產安全，安全性不好的工程有很多風險因素，可能對人們的生命及財產造成重大的損失。因此在房地產價值評估時，要認真考察建筑物功能和設計的合理性以及建造的質量，針對墻體裂縫或者空鼓范圍、承重力等情況準確的評估其價值。

（二）消防安全配置。房地產都應按照消防部門的標準要求建立消防通道，安裝相應的消防設施來保障居住人群的安全。評估人員進行評估時，需要按照要求對消防通道的寬度等指標進行檢測，檢查消防器材是否符合國家安全標準。同時規定在消防通道內不準堆積雜亂物品，對已壞的消防栓要及時維修或者更換，不允許在樓道內放置木材、紙箱等易燃品。此外，還需要根據房地產內是否有科學的火災應急處理裝置和報警裝置對地產的質量進行評估。

（三）環境污染程度。環境因素對地產價值有重要影響，主要包括空氣質量、水體質量以及土壤環境等。環境污染對人們的生活、學習等都有不利影響，因此對房地產的評估中，環境污染的程度也是一項關鍵性的內容。

（四）裝修材料的安全。裝修安全對人們的健康也有不可忽略的影響，裝修時應該選擇環保型的材料，避免使用甲醛含量過高的材料，使用對火災有一定防范功能的材料代替劣質木材[2]。房產價值評估時，要結合室內的具體裝修情況，對裝修材料的安全性進行檢查，裝修設計的合理性也需要考慮。

三、完善評估結果的措施

（一）確定適用范圍。隨著人們對生活品質的高層次追求以及安全健康意識的提高，環境因素已經成為選擇住房的必要條件。但是，房地產評估的內容中還沒有對環境因素的明確規定。因此，為完善房地產評估系統，有必要將環境因素考慮在內，確定好環境因素在評估中的適用范圍，使房地產價值的評估更具有科學性、合理性，更加符合當代人們的觀念。

（二）制定法律法規。對房地產的評估主要針對的是房屋的年齡和目前的行情，缺乏法律法規的約束，環境因素雖然對房屋的價值有影響，但是在實際的評估中，沒有法律法規對評估內容和考察指標的明確規定，評估的結果缺乏準確性[3]。因此，要完善房地產評估的法律法規制度，使評估工作正規合理，增強評估結果的參考價值。

（三）完善報告內容。大多數人對房產的相關知識了解較少，在買房時比較盲目，而且大部分的評估報告中沒有環境因素的評估，所以使人們在選擇時容易忽略環境的影響。但是在購買后實際居住過程中，環境的影響就會比較突出。因此，為了保障購房者的利益，客觀的對房產價值做出評估，需要將環境因素的內容納入報告中，給予購房者準確的信息參考。

四、結語：

人們健康意識的提高和對生活品質的追求，使人們在選擇房產時增強了對環境因素的關注度，在此背景下，房地產價值的評估指標也應該進行完善，把環境因素考慮在內，適應當代人對房地產的認識和需求，促進評估工作的規范化發展。

參考文獻：

[1]李海飛， 沈璐， 王波燕，等. 周邊環境因素評價在住宅類房地產項目環評中的重要性及要點探析[J]. 環境影響評價， 2016（1）：93-96.

[2]麥黃. 影響房地產評估價格的特征因素及量化[J]. 經營管理者， 2017（8）：192.

[3]田晶晶. 資產評估中房地產評估價值的影響因素分析[J]. 環球市場， 2017（10）：113-113.