以閑置場地為依托的場地短租模式的發(fā)展對策研究

徐鑫宇 譚悅 江楠

摘要：我國經(jīng)濟已進入“新常態(tài)”，而以“互聯(lián)網(wǎng)+”為依托的新經(jīng)濟卻異軍突起，展現(xiàn)出生機勃勃的景象。另外受到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的影響，“網(wǎng)絡+閑置資源”的概念因此得到了越來越多的關(guān)注，通過網(wǎng)絡將自有的閑置資源進行最優(yōu)分配，有償?shù)靥峁┙o有需要的人，是一種實現(xiàn)資源循環(huán)利用從而推動社會可持續(xù)發(fā)展的新方式。該研究以丫空間為研究對象，結(jié)合我國對于閑置空間的研究現(xiàn)狀及國內(nèi)外依托閑置場地短租模式的發(fā)展現(xiàn)狀，并針對丫空間場地短租模式的現(xiàn)狀和存在的問題對互聯(lián)網(wǎng)閑置場地交易平臺提供合理建議。

關(guān)鍵詞：閑置場地；場地短租模式；共享經(jīng)濟；互聯(lián)網(wǎng)+

中圖分類號：F59 文獻標識碼：A 文章編號：1672-7517（2019）02-0077-02

2015年10月29日，在黨的十八屆五中全會公報中明確指出“發(fā)展分享經(jīng)濟”，將自有的閑置資源進行最優(yōu)分配，有償?shù)靥峁┙o有需要的人。2017年7月3日，國家發(fā)展改革委等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進分享經(jīng)濟發(fā)展的指導性意見》，意見將“分享經(jīng)濟”正式列入黨和國家的戰(zhàn)略規(guī)劃。將城市中的閑置空間再利用，不僅響應了國家的號召，還推動了社會的可持續(xù)發(fā)展。

1 國內(nèi)外依托閑置場地的場地短租模式的現(xiàn)狀

1.1 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

目前我國學者對于閑置空間的研究所及甚少，其中大多是基于城鄉(xiāng)規(guī)劃角度對公共閑置空間規(guī)劃的研究和對于城市及農(nóng)村住宅閑置空間的研究，對于城市商業(yè)閑置空間的研究較少。黃詩雨的《景德鎮(zhèn)地區(qū)既有社區(qū)養(yǎng)老公共空間改造策略研究》（2017）針對既有社區(qū)公共空間提出改造策略；王珊亞萍的《當代城市閑置空間的臨時性景觀設計》（2017）針對不同性質(zhì)的閑置土地提出相應的臨時景觀設計方案；楊波《民宿產(chǎn)業(yè)背景下關(guān)中農(nóng)村現(xiàn)居宅院閑置空間有效利用研究》（2017）提出了關(guān)中農(nóng)村現(xiàn)居宅院閑置空間民宿的改造方案，進行設計實踐并檢驗其可操作性。

1.2 國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀

國內(nèi)外依托閑置場地短租模式的發(fā)展多表現(xiàn)為民宿模式，對私人閑置空間進行交易，以活動為目的對閑置空間進行交易的較少。國外的民宿興起于歐美，一般指英國的 B&B（Bed and Breakfast），意思是住宿和早餐，和美國的 house stay，house hotel等等，只為客人提供住宿和早餐，是一種經(jīng)濟型酒店類型。現(xiàn)在比較成功的有提供個人房屋短租中介式服務的Airbnb平臺。大陸民宿近幾年來才開始漸漸發(fā)展，相關(guān)政策并不健全模式也并不規(guī)范。

國內(nèi)發(fā)展較好的短租平臺有小豬短租，途家網(wǎng)及螞蟻短租。小豬短租是國內(nèi)房屋共享經(jīng)濟領(lǐng)域中的代表企業(yè)，截止目前，其房源超過了42萬，遍布中國400個城市。途家業(yè)務遍布全球，是中國民宅分享的領(lǐng)先企業(yè)。螞蟻短租，是國內(nèi)民宅短租領(lǐng)域的開拓者，在2015年占據(jù)市場最大份額43.5%。以活動為目的對商業(yè)閑置空間進行交易的平臺比較典型的有丫空間，云·SPACE和百場匯。丫空間旨在提供特色活動場地短租、標準活動服務采購、活動協(xié)作一站式服務，幫助活動主辦方提高組織效率，提升活動品質(zhì)。云·SPACE主要提供從活動空間到活動內(nèi)容的綜合解決方案，截止至2016年5月，平臺上線場地近5萬家，分布于全國24個城市。百場匯是一個匯集了獨特場地的短租市場，覆蓋多和城市超過了18000個場地，10000多個商家在這里發(fā)布并管理他們的場地，涵蓋了20余種場地類型。

2 依托閑置場地發(fā)展場地短租模式共存的問題

2.1 平臺監(jiān)管方面

租客、場地主和平臺三方是租賃合同的關(guān)系，平臺在租客、場地主之間搭建橋梁，連接租客和場地主。但是我國在共享短租平臺管理法規(guī)方面相對的落后，當場地主與租客起了糾紛，合同法的相關(guān)法律法規(guī)可以起到作用，但是合同法上卻沒有針對平臺場地監(jiān)管的法規(guī)；同時持有營業(yè)執(zhí)照、餐飲、消防等證照的場地比較少，難以保障租客的安全。

2.2 平臺商業(yè)模式方面

一些場地短租平臺缺少實體資源，拓展受到房源的限制，很難獲取更多用戶，無論是在吸引場地主還是吸引租客方面都會受到影響。

現(xiàn)在市面上的平臺在全國范圍的發(fā)展都不太均衡。經(jīng)常在平臺上預訂場地的人大多都分布在一線以及海外城市，而二、三線城市的場地短租市場發(fā)展仍然留有空白或者說比較緩慢。

2.3 平臺保障方面

（1）人身財產(chǎn)安全問題

剛剛興起的短租行業(yè)沒有像經(jīng)營體系成熟的酒店一樣配有專業(yè)的員工和管理制度，國家也還沒有出臺關(guān)于短租行業(yè)的統(tǒng)一的立法和相關(guān)規(guī)定，難以保障場地主和租客的人身、財產(chǎn)安全。

（2）場地圖文不符問題

很多時候場地主為吸引更多人到自己的場地，明明場地臟亂差，還是會在平臺上傳與真實場地不符的照片。同時如果平臺方審查的不嚴格，會降低租客的使用體驗，長期下來租客和場地主會越來越不信任。

（3）平臺把關(guān)和維權(quán)問題

目前我國短租行業(yè)缺少相應的監(jiān)管，一旦租客和場地主在線上的交易出現(xiàn)糾紛，雙方都很難通過法律手段保障自己的權(quán)益。如果平臺在認證場地主的信息時、在驗證場地是否可靠真實時、在制定租賃合同時、在核實場地的交易量時審查把關(guān)得不嚴格，也會增加租客和場地主維權(quán)的難度。

2.4 平臺運行機制方面

不少人沒有聽過云space、小豬短租、丫空間這類場地短租平臺，很多人在使用平臺時會因為平臺預訂場地的操作復雜而放棄通過平臺找場地。可見場地短租平臺在概念的宣傳上仍需要加大力度。而且很多平臺的退款流程也非常繁瑣。

3 丫空間場地短租模式的現(xiàn)狀和存在的問題

3.1 業(yè)務系統(tǒng)

丫空間在上海、北京、深圳、廣州、杭州五座一線城市的核心商業(yè)區(qū)有1000多個優(yōu)質(zhì)高性價比的線下活動場地，場地類型包括咖啡廳、餐廳、眾創(chuàng)空間、會議室、演出館、別墅公寓、藝術(shù)展覽館等。業(yè)主可以免費在平臺發(fā)布場地信息并進行推廣；租客可以通過在丫空間網(wǎng)站上精確搜索，找到需要的高性價比且優(yōu)質(zhì)的場地。場地主要來源于業(yè)主把自己閑置的場地登記進丫空間平臺。

3.2 盈利模式

（1）O2O模式

丫空間平臺連接了線上的活動場地需求和線下的場地主、場地服務供應商。吸引到可以提供空置時間段的場地方與需要特色場地與服務的活動方在線上平臺直接進行交易。丫空間以場地為依托，把場地滲透到各種場地消費場景中，再在場地上增添自己的丫定制等服務。

（2）C2C模式

丫空間作為一個平臺，在場地交易過程中收取一定比例的交易傭金，租場地則是場地主和租客雙方對接。

丫空間的盈利模式分為四種：第一種是撮合場地供需雙方進行交易，從中收取場地交易傭金。第二種是活動設計交易費用，平臺有特色的活動設計師，按照用戶需求進行在線方案設計，從中收取設計費用。第三種是配套服務交易費用，平臺基于用戶的需求提供一些像餐飲、搭建布置、攝影攝像這些工具等后續(xù)延伸的服務，從中收取服務返傭費用。第四種是其他交易費用，比如平臺自主研發(fā)的全景VR技術(shù)能將場地、活動、產(chǎn)品、服務融入場景之中，場地主獲得此服務需要付費。

3.3 營銷渠道

丫空間的營銷渠道主要集中在線上。丫空間在百度、搜狗、360、谷歌等網(wǎng)頁搜索引擎投放廣告，也在知乎、頭條、微博、微信公眾號上宣傳，為平臺引流。也與HR社區(qū)合作，共同搭建交流平臺。線下則與優(yōu)客工場、聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社、WE+酷窩、裸心社、INNOSPACE+這五家供應商合作，依托實體空間培養(yǎng)自己的忠實用戶群。

3.4 存在的問題

在業(yè)務系統(tǒng)方面，丫空間的場地數(shù)量遠不及其他場地短租平臺，丫空間目前有1000多個活動場地，而競爭對手spacebase有1700多個場地，云space有5萬多個場地。并且丫空間的場地主要分布在特定的幾個城市，與其他場地在全國范圍覆蓋的場地短租平臺相比，普及度不高。丫空間僅與五家供應商線下開展合作，擁有的實體空間不多，大部分靠的還是場地主提供的場地。目前丫空間在其他城市拓展了場地地區(qū)，但是線上合作的場地還是非常少。

在營銷渠道方面，丫空間相比其他的短租平臺宣傳力度并不大，也沒有舉辦一些優(yōu)惠增值活動，不能吸引到更多的場地主在平臺登記場地。

丫空間的商業(yè)模式屬于 C2C 類型，場地主和租客大部分都是個體，帶給租戶的體驗雖然新穎的，但是對場地主的要求過于簡單，平臺本身的保障不夠全面，存在一定的安全隱患。

4 依托閑置場地發(fā)展場地短租模式的對策建議

4.1 政府層面

（1）對場地短租行業(yè)出臺全國性統(tǒng)一的立法和相關(guān)規(guī)定，規(guī)范、協(xié)調(diào)和保護整個場地短租行業(yè)。

（2）將場地短租行業(yè)的法規(guī)更加具體的細化，劃分監(jiān)管部門以及他們的職責范圍，明確規(guī)定租客、場地主和平臺之間的義務利益和違法違規(guī)處理條例。加強對場地短租平臺的監(jiān)管和把控。

4.2 企業(yè)層面

（1）在租客、場地主和平臺三方之間建立信用租房體系，比如租客誠實守信、愛護場地、按時交租等行為都能夠增加信用積累；而場地主掛出虛假場地、任意漲價，租客損壞場地設施、破壞場地環(huán)境、故意欠租等失信行為則扣除信用積累。

（2）在合同簽訂前核對雙方租賃的相關(guān)材料。比如租客的身份證信息，場地主的房產(chǎn)證，場地的設施和環(huán)境是否和平臺上的描述相同，以及是否存在安全問題等等。也可以通過建立數(shù)據(jù)庫記錄用戶的個人信用。

（3）建立雙向評分系統(tǒng)，與市面上大多數(shù)場地短租平臺采用的租客評價體系比，雙向的評分系統(tǒng)可以在一定程度上制約租客單方面的評價，讓平臺上的評價更客觀。

4.3 商業(yè)模式完善建議

（1）場地短租平臺應當開展多渠道合作，比如和旅行社、中介服務機構(gòu)以及大型活動承辦商等建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，獲取這些行業(yè)的客源開拓用戶群。也可以引入保險、物業(yè)管理公司，既保證了場地主和租客的財產(chǎn)安全，又可以確保場地的日常維護得到保障，除此之外，如果租客破壞場地還收取損壞保護等增值服務費。

（2）擴寬并且均衡場地短租市場。從目標群體看，平臺應該按照場地的特點整理和歸類場地，然后在服務要求、價格、場地用途等方面向不同的目標群體做出不同的推薦。從地區(qū)拓展看，短租平臺應重視二、三線城市，在這些地方開發(fā)市場，填補空白搶占份額，普及和受眾方面縮小跟一線城市的差距，從而達到均衡的發(fā)展。

（3）聚焦于服務場地主。目前短租行業(yè)開始成熟，平臺不應該只是單純依靠拓展場地，應該把重心從尋找場地、招納場地主轉(zhuǎn)移到思考如何更好地服務場地主，指導場地主如何經(jīng)營場地實現(xiàn)盈利，場地主才會更加信賴平臺。

（4）提供更加成熟的訂房體系。場地短租平臺應合理簡化訂房前中后各個環(huán)節(jié)，比如：訂房前實行芝麻信用免抵押；在場地主的場地中加入VR虛擬現(xiàn)實技術(shù)；訂房后使用支付寶、微信、銀行卡等快捷支付方式等。

（5）要突出平臺自身的特色。在市場潛力的驅(qū)動下，現(xiàn)在的場地短租平臺競爭很激烈，要想提高競爭力，平臺除了要豐富基本的功能、提高客服的服務質(zhì)量，還可以經(jīng)常推出個性化服務定制、優(yōu)惠增值等活動。

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