對在建工程項目的抵押與商品房預售管理的探討

毛亮

摘 要：隨著經濟的發展，我國人民生活水平在不斷地提升，進而帶動了房地產及建筑行業的發展。本文對在建工程項目的抵押與商品房預售管理進行探討，從其管理意義展開，提出了存在的問題和解決措施，旨在規范房地產行業的建設及發展，從而為關注這一話題的人們提供參考。

關鍵詞：在建工程;房產抵押;商品房預售

引 言

房地產行業的發展能夠帶動我國經濟建設，保障人們的根本利益。在此基礎上，相關的制度及法典就很好地體現了這一點。如何加強房地產項目工程建設，完善在建工程抵押的制度，就成了社會各界人士所關注的問題。因此，有必要對在建工程項目的抵押與商品房預售管理進行討論。

一、在建工程項目的抵押與商品房預售管理的意義及實質

商品房預售，是指在房產建設的過程中進行銷售，購買人完成付款的現象。從20世紀80年代開始，由廣東、深圳等地傳入，從而被廣泛地推廣和運行。在建工程的預售有利于促進我國市場經濟的發展，提升相關行業的運行效率，由此進行資金的回收及收集，實現房地產行業的運轉。在建工程的預售有利于提升房產開發的速度，促進我國房地產建設行業的現代化發展。同時，也能夠降低房地產行業的運行成本，在市場變動的基礎上保障房產的銷量，降低房地產行業的風險。但在此過程中，在建工程的預售中，簽訂的合同不受到法律的認可與保護，未登記的房屋產權不能夠形成買賣的物權合同，進而形成一定程度上的隱患，不利于在建工程的預售。因此，有必要完善在建工程的管理措施，保障制度的規范化發展。

針對于在建工程而言，部分已建成的建筑可以投入使用，建筑項目大部分實體趨于完成，在項目工程期間，部分建筑已被使用，從而促使商品房具有抵押的條件，對已完工建筑而言，具備轉用以及抵押的條件，有一定的實用價值，以此為房產抵押提供強有力依據。在建工程不僅具備土地使用權，工程包含項目建筑物及構筑物，針對于房產抵押，土地使用權已包含建筑物及構筑物兩部分，以完整房地產形態給呈現出來的，因此針對在建項目，已完工部分建筑具備房地產期權。

二、在建工程項目的抵押與商品房預售中存在的問題

一般而言，針對于在建工程項目而言，存在的抵押與商品房預售問題，主要包括：缺乏在建工程預售登記意識、缺乏相關的管理機構，預售監管不合理以及對于違反規范的房地產企業無明確處罰制度等有關內容，本文將從這幾方面進行分析，以便能為業內人士提供參考建議。購買在建工程時，購買者需提前進行房產建設的了解，明確合同及相關制度，提升合同的規范性，保障建設工程的合法性運行;如今還不具備在建工程相關的制度及法律規范，這就會導致部分商家鉆空子的情況，對于在建房產進行二次抵押及售賣，損害購買者的利益。因此，需要出臺相關的制度及規定，保障建設項目的合理化運行

（一）缺乏在建工程預售登記意識

房產預售的過程中，需進行相關合同的登記，完善工程建設制度的規范性。部分在建工程售賣及抵押中，購買者缺乏法律意識，導致相關合同缺失，進而導致房屋相關手續的不完善性，侵害了購買者的合法權益。

購買在建工程時，購買者需提前進行房產建設的了解，明確合同及相關制度，提升合同的規范性，保障建設工程的合法性運行。由于部分購買者不具備相關的法律意識，開發商就會根據此特點將在建工程二次售賣，從而產生一房多售及抵押后再售的現象發生，繼而侵害購買者的合法權益。

（二）缺乏相關的管理機構，預售監管不合理

相關制度的不完善會造成在建工程建設的不合理性，目前為止，我國還沒有明確的法律規定在建工程項目的預售及抵押方式，這就會導致在建工程銷售的不完善性，進而造成商品房建設市場運行的無序性，從而無法對市場進行約束，不利于有效監管。

預售監管能夠保障購買者的合法權益，規范房地產市場的發展。在此基礎上，需加強對于相關行業的管理，保障市場的合理有序性建設，完善法律制度的發展。從而實現我國法治建設的進行。

（三）對于違反規范的房地產企業無明確處罰制度

處罰制度能提升我國房地產市場運行的效率，規范其抵押及銷售流程。但進行在建工程的建設與開發時，相關法規及制度缺乏造成了房產市場運行的無序性，其中，企業不履行其應有的義務，進而將在建工程的工期延長，規定時間不交房，減少購房者的使用時間。在此基礎上，需要加強相關法規及制度的建設，提升我國房產行業現代化建設，保障運行質量，進而實現房地產行業的現代化發展，規范運行流程。

三、在建工程項目的抵押與商品房預售管理的措施

關于如何解決抵押與商品房預售問題，本文提出了以下幾點建議：明確在建工程預售的登記，簽訂相關合同;建立相關機構，進行在建工程預售及抵押的監管;完善處罰機制，規范房地產企業運行等，以供參考。不同于土地使用權的購買，在建工程包括其上方的建筑與構筑物，相關人員進行購買及抵押時，需要考慮到其上構筑物的價值，進而將其以房地產的形式進行體現;在建工程項目建設時，需要進行合同的規范化，將其預售登記與合同的預售登記相結合，確保合同的順利實施，進而體現其運行的效率;相關合同的簽訂能提升工程建設項目的工作效率，保障規范合同雙方的責任制度，避免預售人所售賣及抵押的房產不具備法律效力現象的發生;相關制度的建立能提升我國對于房地產行業的監管，完善相關的制度，進而進行法治體系的建設。

（一）明確在建工程預售的登記，簽訂相關合同

進行在建工程的抵押及購買時，需簽訂相關合同。不同于土地使用權的購買，在建工程包括其上方的建筑與構筑物，相關人員進行購買及抵押時，需要考慮到其上構筑物的價值，進而將其以房地產的形式進行體現。在此基礎上，在建工程完工的部分和正在建設的部分同樣具有房地產的價值，保有房地產期權。在建工程中，已完工的部分進行抵押后，可以對于抵押權限實現二次預售，二者間可以發生重疊，但要保障在建工程建設的產權，交易雙方需簽訂相關的合同，進而實現發展的現代化。

保障在建工程項目建設時，需要進行合同的規范化，將其預售登記與合同的預售登記相結合，確保合同的順利實施，進而體現其運行的效率。其中，根據相關規范，我國的在建工程進行售賣與抵押時，合同雙方要到縣級及以上的政府部門進行售賣制度與手續的備案，保障合同雙方的根本利益。進行在建工程售賣或抵押時，購買者及被抵押者有權利要求售賣方進行合同的簽訂，提升預售合同的使用頻率，使二者間的交易符合相關的規范。在此基礎上，合同中需寫明責任雙方的權利與義務，避免后續糾紛的產生。例如，進行在建工程抵押及購買時，被抵押者及購買者需明確合同的內容，實現責任雙方產權的轉移，進而促進交易的可實現性發展，維護雙方的根本利益[1]。

相關合同的簽訂能提升工程建設項目的工作效率，保障規范合同雙方的責任制度，避免預售人所售賣及抵押的房產不具備法律效力現象的發生，從而實現我國在建工程抵押售賣流程的現代化。同時，責任雙方利益的保障需要通過法律的手段來進行，將二者間交易形成模式化，規范其購買流程，從而提升合同的使用效率，減少相關矛盾的產生，提升在建工程建設的效率。

（二）建立相關機構，進行在建工程預售及抵押的監管

相關制度的建立能提升我國對于房地產行業的監管，完善相關的制度，進而進行法治體系的建設。在建工程建設中，主要是通過對于抵押物進行分期預售，將開發商自身的產權抵押，從而形成對于在建工程的抵押權，提升其使用效率。在此過程中，二者間具有一定的沖突，使用權及抵押權相互間既能夠互相制約，又能夠相互促進，由此促進我國房地產行業的發展。其中，當抵押權與購買權產生沖突時，首先需對于房產的相關合同及責任歸屬進行深化調查，以此為基礎進行產權制度的規范化處理。

例如，進行在建工程的抵押及購買時，部分開發商不具備相關的手續及制度，進而導致其工程產權的不明確性，造成購買者的物質及時間損失。因此，需要建立相關的制度，對于在建工程的抵押及購買等活動進行監管[2]。相關購買人員的法律意識也具有著重要的作用，在此基礎上進行合同的簽訂，從而實現在建工程的規范化購買，促進我國法律制度及人們法律意識的發展。

相關制度的建立有利于提升在建工程的流程的規范化發展，完善相關制度。目前，我國還不具備在建工程相關的制度及法律規范，這就會導致部分商家鉆空子的情況，對于在建房產進行二次抵押及售賣，損害購買者的利益。因此，需要出臺相關的制度及規定，保障建設項目的合理化運行。由此，進行相關制度確立時，可以結合我國對于公司股票及債券發行的管理辦法，不按照相關規定進行使用資金需要承擔相關的法律責任，從而提升在建工程運行的規范性。

（三）完善處罰機制，規范房地產企業運行

房地產企業的建設過程中，其相關處罰制度的缺乏也會形成建設的不規范性，進而導致在建工程交易的欠缺。因而，需要完善房地產建設中的預售登記及相關預售款項的制裁體系，從而確保房地產制度發展具備規范性，促進其合理化運行。相關法律法規的出臺及完善能從一定程度上改變市場運行發展的態勢，對房地產企業運行進行機制體制的保障。相關制度的出臺能促進房地產建設行業的發展，在有限的范圍內提升在建工程建設的質量。例如，相關懲罰機制的出臺能提升規范房地產建設行業現代化水平，轉變發展態勢。懲罰機制的建立能保障工程建設中開發商行為的規范性，避免消費者及承包商合法權益受到侵害，由此實現相關權益的規范化發展[3]。

在建工程進行抵押及售賣的過程中，開發商需將其房產的全部信息進行告知，如，開發商以對相關房產抵押，購買者購買后會出現換開發商的現象，從而減少二者間的法律糾紛，保障工程建設的合理化運行。同時，進行房產建設及抵押時，還需注重相關制度流程的規范化，二者間需進行購買及抵押合同的簽訂，保障建筑工程的建設及使用。房地產項目具有資金投入大、持續時間長的特點，進行工程建設時，開發商需根據相關規定進行房屋建設，在此基礎上，需加強對于我國建筑行業制度的了解，保障制度的規范性發展。同時，懲戒制度有利于改變在建工程的開發及建設形勢，在法律的前提下進行全面性建設，從而降低在建工程的風險，保障運行效率。其中，制度規范的形成有利于提升在建工程的質量，規范其合理化建設，實現我國房地產工程的現代化建設。

結 論

綜上所述，對于在建工程項目的抵押與商品房預售管理的探討有利于提升我國房地產工作的運行效率，轉變其發展形勢。在此基礎上，可以通過明確在建工程預售的登記，簽訂相關合同的方式進行建設，從而建立相關機構，進行在建工程預售及抵押的監管;建立相關機構，進行在建工程預售及抵押的監管;完善處罰機制，規范房地產企業運行;從而確保房地產制度發展具備規范性，促進其合理化運行，實現我國在建工程的運行效率。

參考文獻

[1] 楊黎萌，張輝，劉傳龍.新形勢下在建工程抵押登記疑難問題初探[J].中國房地產，2020（12）：74-79.

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[3] 鐘尚文.新形勢下在建工程抵押登記風險及防范措施[J].財經界（學術版），2018（24）：56.

[4] 崔燕. 我國商品房預售制度存在的法律問題與完善[D].蘭州大學，2018.