房地產企業內部風險控制現狀

牛鴻斌

【摘要】當前我國房地產企業的發展速度逐漸放緩，房地產企業的競爭壓力不斷加大，企業要想獲得可持續發展的競爭優勢，必須加強內部風險控制，不斷減小企業面臨的風險，提升企業的競爭力。房地產企業的內部風險主要來自投資、融資、施工、成本、內部控制等方面，因此，加強風險控制的主要對策也應該從這些具體方面入手，在詳細分析的基礎上，提出有針對性的風險控制對策。

【關鍵詞】房地產企業;內部風險;控制;對策

一、房地產企業內部風險控制現狀

（一）投資風險

房地產企業主要經營方式就是投資開發房地產，這是房地產企業盈利的主要方式，但是，房地產投資存在操盤方式多、開發周期長、資金需求密集、容易受到宏觀政策調控影響、涉及業務比較廣等特點，這些特點的存在增加了企業的投資風險。當前很多房地產企業在投資時沒有經過科學合理的分析，導致企業在投資過程中存在盲從的行為，增加了房地產企業的投資風險。同時，房地產市場上的供需情況、投資規模、投資回報率等具體情況也對房地產企業的投資收益產生影響。如果房地產企業對這些信息的收集、整理、分析等重視不足，就會影響到企業的投資決策，如果投資不合理，企業的投資風險就會增加，企業受到的不利影響就會加大。

（二）融資風險

當前很多房地產企業的融資方式還是銀行貸款，而且房地產所需要的資金量比較大，在銀行貸款容易受到政策導向的影響下，很多企業的融資風險就會增加。銀行貸款發放額度較大，發放速度較快，利率較低，房地產企業面臨的風險相對就比較低;如果銀行貸款審批條件收緊，放款條件限制較多，放款額度較低，利率升高，房地產企業的資金成本就會增加，企業的經營風險就會增加。另外，如果房地產市場對購房者進行限制，房貸政策、購房數量受限，房地產市場的購房需求就會下降，房產的預售金額也會減少，企業的發展就會受到影響。房地產企業是資金密集型產業，一旦融資失敗，企業的正常經營管理，項目投資等都會受到影響，企業的資金無法正常高效的周轉，可能出現資金鏈斷裂的風險。如果企業的融資失敗問題不能得到及時解決，企業的經營狀況將會持續惡化，企業可能無法償還到期本息，這也會進一步阻礙企業的經營發展。

（三）成本控制風險

房地產企業的開發建設到銷售完成是一個長期復雜的過程，在這一過程中會涉及到很多環節，而這眾多環節的成本控制比較復雜，房地產企業要想加強成本控制就必須從設計階段人手，加強每個環節的成本控制工作。在一般情況下，房地產企業在完成項目設計構思方案后要進行工程預算，這樣成本控制工作的開展才能更加有序高效。

（四）內部控制不到位

內部控制是房地產企業加強內部管理，降低企業面臨風險的主要方式，當前很多房地產企業的內部控制機制不完善，內部控制制度不合理，導致內部控制落實不到位，增加了房地產企業面臨的風險。還有一些房地產企業的內部監管機制建設不健全，內部監管方式不合理，導致企業在經營管理過程中的各種問題沒有被及時發現，增加了房地產企業的風險。還有一些房地產企業沒有建立獨立的內部審計部門，導致房地產企業的內部審計受到高層的制約，無法對奇特的內部控制工作進行客觀有效的評價，導致內部審計工作流于形式，無法發揮真正的作用。

二、房地產企業加強內部風險控制的主要對策

（一）加強內部投資控制

房地產投資開發是房地產企業的主要經營活動，在投資過程中如果企業的決策控制工作不到位，就會增加企業的投資風險，因此，房地產企業必須加強對其內部投資工作的風險控制。首先，房地產企業需要加強對投資拓展人員的教育與培訓，提高投資拓展人員的風險控制意識與專業能力。不僅指導工作人員積極利用各種先進技術與手段提高企業的項目投資測算分析能力，增強企業投資決策的科學性，減少企業面臨的投資風險，還要針對不同項日追加特殊的風險控制指標，特別是企業通過股權收購老的開發項目時，更應全面考慮可能存在的風險點并做好盡職調查工作，常見的風險點有文物勘探風險、環保報批風險、政府道路及管網風險、軍事管理區風險、易燃易爆生產及倉儲風險等。同時，企業還要對國家宏觀經濟政策與內外部經濟形勢進行科學有效的分析，對人口的變化、結構與居民的收入水平進行科學解讀，這樣才能從具體層面不斷提升房地產企業投資的科學性。此外，房地產企業還要對開發項目周邊的交通情況、氣候特點、周邊的配套設施等進行詳細了解，這也是提高企業投資決策科學性的有效手段。

（二）加強內部融資控制

房地產企業在進行外部融資時，需要依據融資戰略搭建、管理、優化好企業自身的融資平臺，一個良好的融資平臺可以幫助企業增加融資的成功性并提高與金融機構的議價能力;同時，企業要不斷運用新的融資方式拓寬企業的融資渠道，當前房地產可以選擇的主要融資渠道有銀行、信托、基金、證券等：實際融資工作中，首先要能夠融到資，然后才是需要一個相對低成本的融資。因此企業對每個融資項目，要做出不低于三種可行的融資方案，以減少融資失敗的風險。企業還可以積極尋找新的合作伙伴，與其他企業合作共同開發項目，這樣不僅可以保證資金供應到位，也可以減少企業的風險。房地產企業還可以進行內部融資，在內部融資方面，各部門之間需要進行充分的合作，項目的開盤預售工作盡早開始，并不斷提高開盤預售的工作效率，使項目早日開始，不斷提升項目開展的進度。企業的財務人員還要對銷售回款情況進行跟蹤，設定回款周期，使銷售回款在回款期限內及時收回。另外，房地產企業還要促使企業的內外部融資結構不斷調整優化，促使企業的資金使用效率不斷得到提升，有效降低房地產企業的融資成本與融資風險。

（三）加強成本風險控制

成本控制是房地產企業開展房產開發工作的主要內容，也是企業降低成本的有效手段。一般來說，房地產80%以上的建安成本都控制在設計階段，余下的招投標、后期施工和工程變更階段占比不超過20%。為了加強成本控制，在設計階段，房地產企業應該在設計合同中明確項目經濟技術指標，對設計單位做出明確的要求，對一些單項設計（例如景觀設計）要做成限額設計，從而在設計階段有效控制成本。房地產企業需要在項目開始前進行詳細科學的成本預算，形成合理、完善、可行的項目目標成本，在目標成本的框架體系下進行招投標管理和資金預算管理。在施工過程中，企業需要層層管理，嚴格控制，由項目目標成本控制項目年度預算，由年度預算控制月度資金計劃，盡而對目標成本的執行情況進行全面有效的執行和過程控制。針對現場施工中出現的現場工程簽證，企業要制定相應的管理辦法，對現場簽證的管理要形成事前報告、先議后做、完工確認、一單一議的原則進行成本控制。另外，企業還可以根據實際工作的不同階段制定不同階段的成本控制工作體系，使成本控制工作更加具體，提高成本控制方案的可操作性。

（四）加強施工風險控制

項目施工階段是工程項目的風險多發階段。在具體的項目施工過程中，企業需要根據施工不同階段的不同要求以及具體環節的工作內容制定科學合理的控制方案，加強對施工過程的監督，有效提升成本控制方案的執行效率，使施工風險得到有效控制。在設計階段企業要對設計方案進行嚴格審查，減少設計缺陷、設計不合理等問題引發的工程變更風險。同時，企業還要加強對施工現場的管理與監督，降低施工過程中出現的質量、安全、延期等問題。需要注意的是，南方施工要注意臺風、雨季對施工的影響，在北方要注意揚塵控制和霧霾防治對施工工期的影響，要對施工所在地的天氣、政府政策等外部影響做出合理評估并做出應急預案，以減少此類事件對房地產企業施工的影響。還需要重點關注施工安全問題，加強安全施工宣傳教育工作，使安全意識落實到每個工作人員，降低施工安全風險。

（五）加強內部控制監督

房地產企業還需要建立健全的內部控制制度，并加強內部控制監督工作。房地產企業涉及的資金數額比較大，企業要對資金的使用進行嚴格的監督與管理，并通過完善的審計制度提高對資金的監管力度，降低企業的資金管理與使用風險。同時，企業還要積極與金融機構加強交流合作，掌握好資金動向。另外，企業還需要利用信息技術手段建立完善的信息資源共享渠道，提高企業的信息使用效率。

三、結束語

當前房地產企業面臨的內部風險復雜多樣，企業要想加強內部風險控制，需要加強內部風險分析，建立健全的內部控制機制，不斷完善內部控制分析體系，既有通用的內控機制，又有針對不同項目的特殊重點內控機制。并建立完善的內部審計機制，從投資、融資、施工、成本等具體方面加強風險控制工作，不斷提高房地產企業的內部風險控制水平。

（緯業地產控股（深圳）有限公司，廣東 深圳 518000）

參考文獻：

[1]趙娜.房地產企業內部風險控制現狀及完善對策探討[J].中國集體經濟，2018，583（35）.

[2]姚成.基于內部控制框架的W房地產公司成本控制研究[D].

[3]袁莉瑋.LD房地產公司風險管理研究[D].