常州市行政區域調整對房價的影響分析

王鑫

摘要：金壇撤市設區并入常州市區。旨在推進城市化進程、解決后備土地資源不足等問題，這一舉措可能會對常州市房地產市場產生較大的影響。本文基于2012-2017年常州市房價數據，采用OLS擬合其房價的變化率。研究發現：常州行政區域調整對常州市主城區有一定的影響，但其影響具有滯后性，而對金壇房價有正向影響。本文的研究結論對地方政府房價政策制定有一定的推動作用。

關鍵詞：行政區域調整;撤市設區;房地產市場

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1008-4428（2019）09-13058-03

一、引言

（一）研究背景

改革開放以前，國內行政區劃調整基于政治方面考慮，如為了協調過渡時期各項工作，在1949～1954年間中國設立了6個大行政區，而后為加強中央集權又撤銷了這些大行政區。改革開放后，行政區劃調整越來越多考慮經濟發展需要，為了調動地方發展經濟的積極性和適應快速城鎮化的趨勢，撤縣設市成為主流行政區劃調整形式。1997年以后，行政區劃調整主要包括撤縣設區和區界重組兩大類。

2015年，常州市行政區劃作了較大的調整，金壇撤市設區這一舉措目的在于在優化資源配置。首先，由于金壇區土地出讓價格多低于常州市的土地出讓價格，因此土地整合后，金壇區的土地價格會增加，從而帶動金壇區房價的上漲。其次，由于金壇撤市設區后，出于協同地方區域發展考慮，基礎設施以及公共服務投資往往會增加，例如萬達廣場以及區域圖書館的建設、小學初中基礎教育資源的投入，改善了房地產區位條件，帶動了房價上漲。最后，金壇撤市設區后，由于房地產本身存在“易漲難跌”的剛性，且新開發住房的規格往往較已有住房不斷提高，因此撤市設區后房價也可能提高，相應帶動房地產需求增加。

（二）研究現狀

2010年，李開宇等人在研究廣州市番禺區時發現，番禺區并入廣州市有利于工業化、房地產開發、大項目建設和城市規劃修編帶動土地、景觀和設施等的非農化和建設用地擴張。201 1年，石憶邵、徐妍菲等人研究了南匯并入浦東新區房價的變化。他們發現，行政區劃調整后，浦東新區各板塊的住宅均價呈現上漲趨勢，且前階段的漲幅較之后要大。2012年，李恕宏等人通過合肥蕪湖雙核空間整合分析了行政區劃調整對城鎮體系和城市群結構的影響。研究發現，區劃調整往往增強了中心城市的影響力和城市群的向心性，推進了區域空間的整合。并且受基礎設施建設滯后的影響。2014年，劉云剛、靳杰等人在研究中山市發現，撤縣設市有利于擴大中心城市的發展，推動人口集聚，加快產業和生活方式的城市化進程。2015年，金中坤、徐偉等人利用擬合實驗法對蘇州、常州兩市進行比較研究中發現。區劃調整具有長期效應，并且認為拆縣設區優于整縣設區。2017年，王豐龍、張傳勇等人基于1999-2013年280多個地級市和2009～2016年上海市19個區的房價面板數據，采用合成控制法檢驗撤縣設區和城區合并對房價的影響，發現對于特大城市。撤縣設區對城市房價有正向影響;對于一般的地級市，撤縣設區短期內會減緩城市房價的增速。此外，城區合并對被合并城區的房價往往具有推動作用。

（三）研究意義

常州城市化進程的加快，常住人口對住宅需求的不斷增長，有力推進了常州市房地產的開發。金壇自2015年撤市設區后，一方面直接帶動金壇區房價的提高，另一方面由于行政區域調整不徹底，存在土地利用浪費等問題，從而造成常州市房地產發展不平衡現狀。本文研究基于金壇撤市設區并入常州市對金壇區、溧陽市以及常州市區房地產市場的影響，旨在對推進區域融合，促進房地產市場平穩發展有重大意義。

二、區域調整前后常州市房地產市場概況

（一）土地市場

2015年，常州市房屋建筑施工面積10299萬平方米，同比上升6.63%。全年房屋建筑竣工面積3540萬平方米。同比上升4.74%。累計房屋建筑竣工面積超過15萬平方米的建筑企業46個，其竣工面積之和占全市建筑業企業房屋建筑竣工面積總和的75%。

2015年金壇撤市設區后，其全年建筑總面積約2536萬平方米，新開工建筑面積1194萬平方米，竣工面積1342萬平方米。與2014年相比，其主要經濟指標均實現兩位數以上的增長。由此可見，金壇撤市設區后經濟有了一個顯著的增長，房地產開發有了顯著的提升。

（二）住宅市場

根據2015年常州年鑒，全年全市商品住宅登記銷售面積690.31萬平方米，同比下降3.87%，其中市區商品住宅登記銷售面積551.37萬平方米，同比下降6.44%，前三季度市場成交較為低迷，從第四季度開始，受央行放松限貸和降息的提振，市場成交有所回升。商品住宅成交量有所下降。二手住宅成交觸底回升。2014年，常州市區二手住宅登記銷售面積147.78萬平方米，同比下降14%，成交均價5270元/平方米，同比增長了5%。

2015年，常州樓市去庫存成效明顯，市區商品住房可售余量去化周期11.79個月，跨入6-12個月的合理區間。商品房成交量穩中有升。常州市區商品房銷售備案面積696.68萬平方米，商品住房成交均價同比企穩回升。市區商品房成交均價6711元/平方米，其中商品住宅成交均價6736元/平方米，比上年分別上漲3.42%、6.1%。2015年。市區基本無全新盤上市，開發企業也一再放緩開發節奏，商品房新增供應大幅減少。市區商品房批準預售面積498.52萬平方米，其中商品住宅批準預售面積321.68萬平方米，比上年分別減少36.89%、42.42%。

行政區域調整后，金壇區房地產銷售價格有了明顯的增長。根據全國歷史房價數據調查顯示，2015年金壇撤市設區后房屋銷售價格同比增長20.8%，商品房均價為6193.33元。2016年金壇商品房均價為7383.67元，同比增長19.2%。拉動常州市房價同比增長5.7%。根據金壇年鑒，2015年房地產開發完成實際投資21.76億元，商品房新開工面積107.71萬平方米，竣工面積115.46萬平方米，商品房批準預售面積89.5萬平方米，備案銷售面積69.17萬平方米，均較2014年撤市設區前有了顯著的提高。

（三）數據分析

實驗一：2009-2014年金壇撤市設區前年份與房價的對應關系

作出2009～2014年金壇撤市設區前年份與房價關系的散點圖，如圖1所示。

根據圖2初步觀察得出，金壇撤市設區前年份與房價具有線性關系。不妨假設金壇市房價與年份具有如下的一次函數關系：

Y1=β01+β11^t+u

式中，Y1為金壇撤市設區前的房價，t為年份（t=9.10…14），β01與β11分別為常數項與年份t前面的系數，u為隨機擾動項。根據2009～2014年金壇市撤市前房價平均值的數據，利用普通最小二乘法進行擬合，得到如下函數關系：

Y1=377.94t-488.95

對時間t前面的系數β11做變量的顯著性檢驗以及方程的顯著性檢驗。根據運算結果，得到t=5.55.p=0.005<0.01.故變量時間￡對金壇撤市設區前房價影響在0.01的統計水平下顯著。在F檢驗中，p=0.0052<0.01。故該方程在0.01的統計水平下通過了方程的顯著性檢驗。擬合優度R²=0.8850.調整后的擬合優度為0.8563。擬合結果見圖2。將15、16、17這三個數據帶人上述方程，得到2015年金壇未撤市設區房價的預期為5180.15元/平方米，2016年金壇未撤市設區房價的預期為5558.09元/平方米，2017年金壇未撤市設區房價的預期為5963.03元/平方米。這與2015年金壇撤市設區后的實際觀察值6193.33元/平方米、2016年金壇撤市設區后的實際觀察值6328.75元/平方米、2017年金壇撤市設區后的實際觀察值7457.33元/平方米有顯著的差異且撤市設區后的觀察值要明顯的比撤市設區前的期望值高。因此，我們可以初步認為金壇撤市設區后對該地區房價有顯著的正向作用。

實驗二：2009-2017年常州市區平均房價與年份的對應關系

作出2009-2017年常州市房價與年份關系的散點圖，如圖3所示。

根據圖3初步觀察，發現其中有一個明顯的離群值，即2017年常州市區的平均房價為9897.17元/平方米這一觀察值。對以上9組年份與房價的數據進行線性擬合，得到的擬合優度R²只有0.5722.調整后的擬合優度更是只有0.5111.并且系數的￡值只有3.06.在0.01的統計水平上并不顯著，擬合效果較差。故剔除2017年這一離群值后，根據圖4初步觀察得出常州市年份與房價具有明顯的線性關系。故不妨假設常州市房價與年份具有如下的一次函數關系：

Y2=β02+β12^t+u

其中，y2為常州市的房價，t為年份（t=9.10.，，17），β02與β12分別為常數項與年份t前面的系數，u為隨機擾動項。根據2009.2016年常州市房價平均值的數據，利用普通最小二乘法進行擬合。得到如下函數關系：

Y2=136.87t+4920.5

對時間t前面的系數β12做變量的顯著性檢驗以及方程的顯著性檢驗。

根據運行結果，得出t=10.75.p=0.000<0.01.故變量時間t在0.01的統計水平下對常州市房價影響顯著，且F檢驗的p值為0.000<0.01.故該方程在0.01的水平上通過了方程的顯著性檢驗。經過觀察與計算，擬合優度R²=0.9507.調整后的擬合優度為0.9424。從這些模型指標中均能體現出該方程能較好地擬合了2009～2017年常州市區年份與房價的對應關系。

觀察實驗一與實驗二，其年份t前面的系數β11與盧β12相差較大，且利用回歸擬合β11-β12可以得出盧。在0.05統計水平下顯著的大于β12擬合優度為0.715。故可以支持“金壇撤市設區對常州市區總體房價影響不大”這一結論。

三、行政區劃調整前后常州市房地產價格差異的深層次原因

（一）供給方面

根據常州國土資源網顯示，2015年前常州市區面積僅為2520.47公頃，可開發的土地較少。一方面，自金壇撤市設區并入常州市區后，常州市土地供應量大幅度增加。與此同時，隨著各住宅小區各種配套設施逐步完善以及建筑材料的更新換代，使得房屋的建造成本提高。另一方面，撤市設區后，人們往往預期被撤市房價將走高，這種預期往往帶動房價增長。例如，自金壇并入常州后，許多常州知名度較好開發商紛紛投資開發樓盤。其中以碧桂園為首的開發商進人土地市場，儲備開發樓盤。這些開發商的進入，一方面拉動金壇區房地產投資的增加，另一方面拉動常州市開發商的開發熱情，使得房價大幅度上漲。

（二）需求方面

近年來，隨著常州市經濟水平的不斷上漲，城鎮居民收入因此不斷增加。一方面，住房消費占據常州居民消費的大部分，他們的高收入能力已成為常州市住房消費的有力保障。根據數據調查顯示。常州市區、金壇區以及溧陽市的城鎮居民人均可支配收入每年都在持續增長。另一方面，隨著常州市區房價上漲，收入水平較低的居民買房較為困難，因此，相對低廉的房產容易受到消費者搶購。所以很多人將關注轉向設區后的金壇。與此同時，金壇區周邊學校等基礎設施建設提升了房屋的價值，逐步改善的交通環境等一系列有利因素，這些都將推動房價上漲。

（三）行政區域調整不徹底

行政區域調整對金壇區房地產發展影響較大，但是對于常州市影響較為緩慢，房價仍然居高不下，且具有滯后性。這主要源于常州的行政區域調整不徹底，具體表現為以下有幾個方面：

1.基礎設施共享難

由于地方管理權限存在障礙，市中心與地方區域工作較難統一。根據現狀可以看出，常州市一些老城區與金壇無法從整體發展利益考慮，在一定程度上延續以自身利益為核心的發展模式，從而造成公共基礎設施工作無法順利開展。

2.教育資源不平衡

常州市優質教育資源大多分布在新北、武進等城區，相比之下，金壇區教育資源較為落后。金壇區并入常州市區以后，當地居民大多希望子女到常州主城區接受更好的資源教育。但是由于現行戶籍制度管制及教育資源的短缺。造成金壇新區居民日益增長的教育需求無法得到滿足。

由于存在上述問題，常州市區房地產市場發展并沒有預期的好，從而對于居民購買房屋時造成一定影響。由于常州市政府無法統一調控及規劃，從一定程度上帶來了金壇撤市設區對常州市區房價影響具有一定的滯后性。

四、結論與政策建議

（一）結論

常州市行政區域調整對于常州老城區、溧陽市及撤市設區后的金壇區均產生一定的影響，然而這種影響是不均勻的。行政區域調整對常州市老城區影響較小且具有一定的滯后性，而對于金壇區房價影響較為顯著。主要原因在于行政區域調整不徹底，常州市政府希望通過行政區域調整來增加土地供應目標尚未完全實現，與此同時緩解住宅需求目標也未完全實現。

（二）政策建議

1.創新行政管理

要解決本質問題，必須從管理體制上進行轉變。要實現區域的平衡發展，保持房價的均勻發展，實質上就要不斷尋求一種更為公平且有效率的都市治理，使各個區市更好地融合，實現各個區市的優劣互補，力求更加全面、平衡的發展，而不是只考慮自身的利益去損害其他區市的正當權益。

2.規劃設施管理一體化

按照規劃空間布局，實施基礎設施、公用設施的建設計劃。例如：由市及區聯合編制城市重大基礎設施項目的建設計劃，按階段、城區實施。與此同時，加強市區基礎設施的對接，實現資源共享，加大被并入區縣的基礎設施建設，力求跟上原有老城區的步伐，這也有利于各個區市平衡與協調發展，促進整體區域經濟水平的提升。

3.落實市區社會保障制度

通過落實社會保障制度，促使常州市各區教育資源分布均衡、就業機會平等，促進各區市一體化發展。由于金壇區生活成本的相對降低。居民購買住宅的需求也會不斷增加，那么交易量的增加使得金壇區與常州市老城區交易價格較為接近，這也有利于促進常州市房地產市場健康平穩發展。

五、結語

本文的研究結果說明行政區域調整一定程度上有助于推動房價的上漲。本文對行政區劃調整與房價變化問題的探索只是拋磚引玉，仍然有很多問題有待后續研究補充。本文中心在于分析行政區劃對房價有無影響，解釋影響房價的深層次原因并提出相關政策建議，而對于具體影響路徑和機制沒有深入分析。后續研究可以通過詳細考察行政區劃調整后的地價、人口因素等變化揭示行政區劃調整如何影響房價。有研究指出，行政邊界對城市擴張的影響存在階段性。因此，隨著不同區市一體化程度深化，有理由相信區劃調整的效應會逐漸減弱。

雖然本文存在上述的不足，但本文的政策建議可供相關機構研究參考。加大學校、醫院等硬性基礎設施建設。可以為發展積蓄能量、增添后勁，而建設滯后則可能成為制約發展的瓶頸。將政府基本建設的增量主要用于新城區建設，逐步把基礎設施建設的重點轉向新城區，有利于加快新城區城市建設的步伐，使其能夠趕上老城區的腳步。平衡發展一個城市下的各個區縣，全面、平衡的發展，實現各個區市的優劣互補，同時也有利于各個區市更好地融合。本文希望通過提出上述的政策建議，能夠促進整個房地產市場更加平穩有序的發展，同時為未來的政策制定提供一個切實可行的方案。