城市外來人口租房區位選擇研究的理論框架

王洋

摘要：在傳統理論框架基礎上，針對外來人口這一特定群體和租房這一特定行為的區位選擇特點，從社會空間視角出發，構建城市外來人口租房區位選擇研究的理論框架，開展理論創新。以期為研究我國特大城市外來人口租房區位選擇的影響特征與內在機制提供理論支撐和研究路徑參考。關鍵詞：租房區位選擇;社會空間;外來人口;理論創新;理論框架

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）09-0069-72 收稿日期：2019-07-28

1引言

城市內部的住房區位選擇是城市地理學關注的經典議題，影響因素復雜多樣，是學術界一直探索的前沿問題。當前國內外學術界對住房區位選擇的理論和實證研究都更多地關注購買住房領域，或者不區分購房和租房進行籠統研究。而事實上，租房戶和購房戶之間的區位選擇動機及其驅動機制存在很大區別。相比于購房戶，租房戶的居住選擇往往具有“過客心理”。事實上，租房已經是我國北京、上海、廣州等特大城市居民解決居住問題的重要方式，上述城市的租房戶比重分別達到了31.77%、36.14%、36.98%（2015年人口抽樣調查數據），中國特大城市的“租房時代”已經到來。但當前學術界專門針對租房戶的居住區位選擇研究還比較薄弱。當下有必要嘗試構建社會空間視角下城市外來人口租房區位選擇的理論框架，開展理論創新，為研究我國特大城市外來人口租房區位選擇的影響特征與內在機制提供理論和研究路徑參考。

2城市外來人口租房區位選擇的傳統研究思路

城市外來人口租房區位選擇的研究屬于城市居住選擇的研究范疇。基于傳統理論，城市外來人口租房區位選擇的研究邏輯可以總結為將住房的外部環境特征（例如區位、交通、景觀、公共服務、鄰里特征）與住戶（家庭或個體）自身特征（如擇居者的人口統計學特征、生活方式偏好、家庭生命周期、心理因素特征等）相匹配，并通過市場因素（如居住成本、房源供應情況）和制度因素（如住房政策等）的調節和影響，進而形成住房區位選擇機制的研究框架（見圖1）。

這個研究框架本質上是住房供需匹配的過程中，在居住成本的控制下，住戶尋求居住效用的最大化。從住房外部環境特征看，主要集中關注實體（物理）環境的影響。例如，就業可達性、公共交通便利程度、學校、實體建成環境等對居住區位選擇有顯著影響。住戶自身特征的影響因素較為復雜，可歸納為住戶的人口統計學特征、生活方式與心理因素、生命歷程與住房生涯3個視角。人口統計學特征對住房區位選擇的影響體現在不同種族、職業、收入階層、年齡、家庭環境的居住區位偏好明顯不同，并體現為“同種族、同階層聚居”的特征。住戶的生活方式傾向及其通勤方式等因素對于居住區位選擇有顯著的解釋作用。此外，個人的心理因素、原有居住經驗、社交網絡對住房區位選擇行為的重要性被進一步重視。家庭自身特征因素的另外一個非常重要的研究視角就是基于住房生涯、生命歷程、家庭生命周期等時間因素（或重大事件因素）的研究。不同年齡段具有不同的生活狀態和生活事件，使其居住區位的要求有所差異。例如小孩出生、結婚或離婚、工作地點變化等家庭事件會改變對住房的區位選擇。在住房市場因素的作用方面，租金或房價等居住成本因素是住房區位選擇過程中一個非常重要的變量。租金既從支付能力上體現住戶特征，又是住房外部環境特征的集中反映，這直接決定了住房區位選擇。社會制度等宏觀社會背景因素對個體住房區位選擇也產生了不可忽視的調節作用和影響。

3城市外來人口租房區位選擇研究的社會空間視角

目前學術界專門從社會空間視角分析居民住房區位選擇的成果依然不多。而事實上，社會空間是決定住房區位選擇過程中不可忽略的重要因素。新馬克思主義和結構學派的研究者認為社會環境和對社會環境的認識是居住決策過程中的一個重要因素，社會結構體系是個體居住選址行為的根源，社會空間統一體理論的典型代表cassel和Mendelsohn認為居住區位選擇與社會空間具有相互作用的關系。上述理論都認為社會環境影響了個體選擇，是居住決策過程中的一個重要維度，個體選擇也影響了社會空間。社會空間既決定租房供給特征，也影響租房價格，還決定了廣義上的區位條件，進而影響著居民的租房區位決策。對于社會環境較差的區域，租房者大多采取回避的態度。對住房區位選擇，在某種程度上可以看做是居民對其所處社會環境的選擇。居民往往傾向于選擇與自己具有相近社會屬性（例如生活背景、職業、經濟水平、教育程度、社會地位、文化層次、種族特征）的人群集聚區作為居住地，即“同質居住”，社會空間特征影響的鄰里滿意感也是居民擇居過程所考慮的重要因素。由此可見，社會空間視角是研究外來人口租房區位選擇的重要切入點，需要進一步重點關注。

4社會空間視角下城市外來人口租房區位選擇研究的理論框架構建

梳理、整合不同學派、不同視角下的住房區位選擇理論，在傳統理論框架的基礎上，針對外來人口這一特定群體和租房這一特定行為的區位選擇特點，從社會空間視角出發，構建適用于我國特大城市外來人口的租房區位選擇理論框架（見圖2）。

由于“社會空間”概念較為寬泛，指標較為復雜，需要明確界定概念，并對社會空間開展“好壞”或“水平”的定量測度，建議以社區尺度為社會空間的基本評價單元，將“社會空間”概念聚焦于以下5個具體指標：①社區職業特征（白領社區、工人社區、公務員社區、科研人員社區等）②社區教育層次（高學歷社區、低學歷社區等）③社區收入階層（高收入社區、中產階級社區、低收入社區）④社區戶籍特征（本地人口為主的社區、外來人口為主的社區、混合社區、特定籍貫省份社區等）⑤社區年齡特征（老年人社區、青年社區等）。這些指標實際上更多地是體現社區總體的“社會環境”和“社會階層”。在理論和認識上，這5個指標也最有可能是社會空間指標中對租房區位選擇影響最為明顯的因素。

以社會空間為導向的理論研究邏輯是：以目前學術界普遍采用的“匹配（住房外部環境特征與租戶自身特征的匹配）+控制與調節（市場因素和社會制度的控制與調節）”理論框架為基礎，將社會空間視角引入，并將其作為具有不可或缺的影響因素，體現為：①在住房外部環境特征方面，將社會空間視作比實體空間更為重要的環境特征加以考慮，并且社會空間本身也可以體現和塑造實體空間;②在住戶自身特征方面，根據“同質聚居”“與優質社會空間為鄰”的租房選擇傾向，社會空間是與住房自身相互作用的核心因素決定著租房選擇;③在市場環境和制度因素調節方面，社會空間結構與住房租金空間結構具有相互作用，也影響著租賃房源的供應情況，社會空間結構本身也是社會制度的產物和空間體現，也會對制度因素產生影響。這顯示出社會空間對傳統學術界認可的理論研究框架中的3個重要子系統都有不可忽視的作用和影響。因此，通過上述路徑將社會空間納入城市外來人口租房區位選擇的理論框架，并將其作為重要因素。

5結語

在當今我國特大城市的“租房時代”下，本文聚焦于外來人口租房這一特定領域，針對現有研究對社會空間在住房區位選擇中所起作用的認識不足，區別于傳統研究思路，把社會空間作為不可或缺的因素納入傳統理論研究框架，將對目前城市地理學居住選擇領域的研究形成理論視角的補充。基于該理論可以開展一系列的實證研究，總結規律，并與國外經典理論和研究框架對話，探討其適用性與不足，進而闡明和完善社會空間視角下我國特大城市外來人口租房區位選擇理論，為我國城市住房建設和外來人口市民化提供理論參考和政策啟示。