關(guān)于“零首付”購(gòu)房政策的SWOT分析
——以沈陽(yáng)房產(chǎn)新政為例

(廣西大學(xué) 廣西 南寧 530004)

一、案例分析

2016年3月1日，沈陽(yáng)市政網(wǎng)發(fā)布了《沈陽(yáng)人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)，內(nèi)容包括：對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房的，市級(jí)和區(qū)級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策；以公積金貸款最高可貸90萬(wàn)元；土地的供應(yīng)量減半等等。在政策中，尤其引人關(guān)注的是一條關(guān)于畢業(yè)大學(xué)生購(gòu)房的政策。

上述《意見(jiàn)》明確，支持高校、中等職業(yè)學(xué)校在校生、新畢業(yè)生購(gòu)房。對(duì)畢業(yè)未超過(guò)5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生在沈購(gòu)買商品房的，給予住房公積金政策支持，公積金連續(xù)繳存時(shí)限由6個(gè)月降為3個(gè)月，首付比例實(shí)行“零首付”政策，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。與此同時(shí)，對(duì)于在校學(xué)生、新畢業(yè)生(包括高校、中等職業(yè)學(xué)校)購(gòu)房時(shí)，將給予契稅全額補(bǔ)貼政策。

但是，就在3月1日當(dāng)天夜間時(shí)候，沈陽(yáng)市政府官方微博表示，首付比例實(shí)行“零首付”政策還處于前期調(diào)研論證階段，暫不具備出臺(tái)條件。這一突發(fā)事件引起媒體和社會(huì)各界的議論紛紛，在議論中，很多人免不了質(zhì)疑：沈陽(yáng)市政府為何突然叫停了“零首付”購(gòu)房新政?

二、房產(chǎn)新政SWOT分析

該項(xiàng)房產(chǎn)新政中尤其引人關(guān)注的是：畢業(yè)但未滿5年的大學(xué)生可以享受“零首付”購(gòu)房，這項(xiàng)政策是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，本章將針對(duì)沈陽(yáng)房產(chǎn)新政中“零首付”購(gòu)房進(jìn)行SWOT分析。

(一)優(yōu)勢(shì)(Strengh)分析

S1.降低房地產(chǎn)庫(kù)存的壓力

近幾年，沉陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)維持著穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在。還需調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)，從而消化房市的庫(kù)存。這些年各地城市發(fā)展攤大餅，“新區(qū)”層出不窮的現(xiàn)象。因此，《意見(jiàn)》同時(shí)還提出了一系列降低二手住房交易稅費(fèi)的措施，旨在積極清庫(kù)存。

S2.引進(jìn)人才

目前，沉陽(yáng)市人才發(fā)展總體水平和振興發(fā)展的需要尚未完全適應(yīng)，尤其是高層次人才短缺。人才創(chuàng)新創(chuàng)造能力不足等問(wèn)題，已成為制約沈陽(yáng)振興發(fā)展的瓶頸。沈陽(yáng)人才新政最突出的亮點(diǎn)，就是對(duì)“培養(yǎng)本土人才”和“引進(jìn)外來(lái)人才”確定為沈陽(yáng)市人才戰(zhàn)略發(fā)展的方向。為了留住高校畢業(yè)生，“零首付”購(gòu)房能保證人才有一個(gè)穩(wěn)定的住所，能更加踏實(shí)的留在當(dāng)?shù)毓ぷ鳌?/p>

(二)劣勢(shì)(Weakness)分析

W1.還貸壓力巨大

雖然該政策對(duì)符合條件的大學(xué)生實(shí)行“零首付”購(gòu)房，但是就沈陽(yáng)市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)并沒(méi)有明顯的下降，按照還貸30年時(shí)間計(jì)算，每月還貸的金額遠(yuǎn)超過(guò)一般畢業(yè)大學(xué)生所能承受，大多數(shù)情況還是由家人來(lái)還貸，對(duì)家庭的整體還貸也存在壓力。

W2.未必能買到滿意的房

根據(jù)政府出臺(tái)的“零首付”購(gòu)房政策，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將樓層或者戶型不太好的房子留下來(lái)作為“零首付”房出售，而其他條件較好的房子有可能變相抬高價(jià)格，讓非畢業(yè)大學(xué)生購(gòu)房者去填補(bǔ)畢業(yè)大學(xué)生購(gòu)房者的優(yōu)惠幅度。從而導(dǎo)致畢業(yè)大學(xué)生雖然享受了“零首付”政策但是不一定能選到稱心如意的房子，而不享受該政策的購(gòu)房者又要無(wú)故為“零首付”政策買單。

(三)機(jī)會(huì)(Opportunity)分析

O1.促進(jìn)消費(fèi)推動(dòng)生產(chǎn)

雖然房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相互依存性相對(duì)較低，房地產(chǎn)行業(yè)仍是現(xiàn)在乃至未來(lái)中國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，處于全球經(jīng)濟(jì)低迷旋渦的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，所面臨的壓力呈現(xiàn)持續(xù)高增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，政府多次提出促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)生產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重很大，高度的工業(yè)相關(guān)性自然成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新動(dòng)力。

O2.推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

沈陽(yáng)作為東北經(jīng)濟(jì)的縮影，在新常態(tài)下，經(jīng)濟(jì)塌陷。亟需新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)拉動(dòng)沈陽(yáng)乃至遼寧經(jīng)濟(jì)。對(duì)于大多數(shù)老百姓來(lái)說(shuō)買房置業(yè)都是人生中最大的一筆開(kāi)支，是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一條捷徑。年輕人群是消費(fèi)的生力軍，當(dāng)下買房零首付都是利用學(xué)生這個(gè)年輕群體旺盛的消費(fèi)能力。

(四)威脅(Threat)分析

T1.金融風(fēng)險(xiǎn)較大

該政策的對(duì)象是畢業(yè)大學(xué)生，剛參加工作收入穩(wěn)定性差，存在風(fēng)險(xiǎn)。零首付買家必須符合國(guó)家貸款標(biāo)準(zhǔn)。如一年后房屋購(gòu)買政策出現(xiàn)新的變化或抵押貸款利率發(fā)生變化；如果買方的貸款條件未經(jīng)銀行批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商將退還已經(jīng)支付的購(gòu)房金額，這些都是購(gòu)房者需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的成本風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制尚不完善，盲目透支銀行資金很容易導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)。

T2.沈陽(yáng)市新區(qū)配套不足

沉陽(yáng)的城市交通設(shè)施，生活設(shè)施，學(xué)校醫(yī)院等醫(yī)學(xué)教育設(shè)施比較齊全，生活相對(duì)方便舒適。這也是許多買家“選擇城市中的城市，而不是大城市”的重要原因。與市區(qū)相比，沉陽(yáng)新區(qū)的生活設(shè)施和交通設(shè)施相對(duì)滯后。住在沈陽(yáng)新區(qū)的市民，當(dāng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況有所好轉(zhuǎn)后，他們通常會(huì)在市中心進(jìn)行改善型置業(yè)。

三、房產(chǎn)新政SWOT矩陣分析

根據(jù)SWOT矩陣圖(見(jiàn)下表1)，將“零首付”購(gòu)房政策的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相互組合，分別形成了SO、ST、WO、WT四種情況，下面就這四種情況進(jìn)行分析。

表1 SWOT矩陣圖

(一)優(yōu)勢(shì)-機(jī)遇組合形成的SO情況

S1O2：降低城市房地產(chǎn)庫(kù)存推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

實(shí)施該政策后，能夠一定程度的消化城市中過(guò)大的庫(kù)存，降低庫(kù)存壓力。房地產(chǎn)周圍的大型超市，醫(yī)院和電影院等生活設(shè)施將逐步改善。強(qiáng)烈刺激著夠刺激消費(fèi)，拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、企業(yè)的發(fā)展，提高就業(yè)率，產(chǎn)生更多的經(jīng)濟(jì)效益和稅收，對(duì)于沈陽(yáng)市區(qū)、新區(qū)的發(fā)展都有一定的推動(dòng)作用。

S2O1：大量留住人才推動(dòng)生產(chǎn)力的發(fā)展

沉陽(yáng)是一個(gè)人口外流的城市，該條例針對(duì)大學(xué)生這個(gè)購(gòu)房群體，有想要把大學(xué)生留在沈陽(yáng)的目的。一個(gè)城市只有留住人才，才有利于生產(chǎn)的發(fā)展。雖然現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)發(fā)展迅猛，作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人才仍起著關(guān)鍵作用。沈陽(yáng)市政府此舉不僅想留住沈陽(yáng)高校畢業(yè)生，更著眼于吸引其他地區(qū)高校畢業(yè)生，為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展助力。

(二)優(yōu)勢(shì)-威脅組合形成的ST情況

S1T1：庫(kù)存越低金融也風(fēng)險(xiǎn)越大

表面上看城市中房地產(chǎn)庫(kù)存下降了，但如果多數(shù)都是通過(guò)“零首付”購(gòu)置的房產(chǎn)，那么這些房產(chǎn)其實(shí)都是銀行進(jìn)行墊付的。經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，房地產(chǎn)業(yè)依然是最重要的引擎。在此背景下，高庫(kù)存的沈陽(yáng)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度是必然的，庫(kù)存并不是一日積累起來(lái)的，想要短時(shí)間消化也絕非易事。

S2T2：人才常駐但幸福感不強(qiáng)

利用房產(chǎn)新政“零首付”購(gòu)房也許能留住一些畢業(yè)大學(xué)生在當(dāng)?shù)毓ぷ魃a(chǎn)，但是由于部分地區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施的不完善，造成生活成本、生產(chǎn)壓力大增。如果僅僅是去留住人才，而沒(méi)有去營(yíng)造出重要人才的氛圍，那最后人才大抵也會(huì)感覺(jué)沒(méi)有幸福感。人才開(kāi)發(fā)應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)橐院玫钠髽I(yè)、好的事業(yè)作為吸引人才的關(guān)鍵，這樣才更能體現(xiàn)人才的價(jià)值，而不僅僅是利用“零首付”的政策吸引人才。[1]

(三)劣勢(shì)-機(jī)遇組合形成的WO情況

W1O1：生活成本和生活壓力越來(lái)越大。無(wú)論是否出臺(tái)該政策，所以社會(huì)發(fā)展的進(jìn)程物價(jià)上漲是必然的。2015年沈陽(yáng)新房均價(jià)7000元，以一套面積100平方米的住宅計(jì)算，“零首付”貸款需70萬(wàn)，月供4000多元，而沈陽(yáng)2015年的社會(huì)平均工資不到5000元。一個(gè)新畢業(yè)的大學(xué)生參加工作后月工資也就是5000元左右，如果“零首付”購(gòu)房，其高額的還貸壓力可想而知。[2]

W2O2：經(jīng)濟(jì)發(fā)展但個(gè)人處境并未改善。對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，房子是一輩子的財(cái)富，有些家庭一輩子就一套新房。對(duì)于沒(méi)有什么經(jīng)濟(jì)能力的畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形式下開(kāi)銷也是巨大的。而收入的不穩(wěn)定使得還貸壓力轉(zhuǎn)移至父母甚至親戚身上。面對(duì)一套未必能滿意的房子和還不完的債務(wù)，往往使得畢業(yè)生面對(duì)生活和工作更加悲觀。

(四)劣勢(shì)-威脅組合形成的WT情況

W1T1：有次貸危機(jī)的趨勢(shì)。美國(guó)次貸危機(jī)又稱次級(jí)房貸危機(jī)，主要指由于次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)的破產(chǎn)，在美國(guó)強(qiáng)制關(guān)閉投資基金以及股市的波動(dòng)而發(fā)生的風(fēng)暴，使得全球范圍主要金融市場(chǎng)隱約出現(xiàn)流動(dòng)性不足的危機(jī)。[3]次級(jí)貸款的定義簡(jiǎn)單，指銀行給信用不好的人貸款。如今沈陽(yáng)的購(gòu)房新政“零首付”購(gòu)房，確實(shí)沒(méi)有很嚴(yán)格的考察貸款者的信用，有次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

W2T2：加快新區(qū)市政配套的規(guī)劃和建設(shè)。通過(guò)科學(xué)合理的土地利用規(guī)劃和城市更新，確保中低端項(xiàng)目的土地供應(yīng);加快偏遠(yuǎn)地區(qū)市政配套設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，引導(dǎo)偏遠(yuǎn)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的積極有序發(fā)展。通過(guò)合理規(guī)劃和科學(xué)發(fā)展，積極消除政策中劣勢(shì)和威脅情況對(duì)沉陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的影響，從而實(shí)現(xiàn)沉陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡有序地發(fā)展。[4]

四、總結(jié)

房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，是民生的產(chǎn)業(yè)。其健康穩(wěn)定的發(fā)展與成千上萬(wàn)的普通人的生活條件和生活水平有關(guān)。本文是關(guān)于沉陽(yáng)房地產(chǎn)的新政“零首付”購(gòu)房政策全面解讀的基礎(chǔ)上，結(jié)合SWOT分析法，闡述該政策所面臨的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，機(jī)遇與威脅，經(jīng)過(guò)SWOT矩陣分析，認(rèn)為該政策雖然表面看上去有助于促進(jìn)房地產(chǎn)庫(kù)存降低，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但深究其影響深遠(yuǎn)，不僅對(duì)畢業(yè)生本身是生活狀態(tài)造成巨大影響，還額外增加了購(gòu)買者家庭的負(fù)擔(dān)，降低個(gè)人及家庭幸福感；不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生，還可能產(chǎn)生次貸危機(jī)等等。

五、對(duì)策建議

(一)加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的配套建設(shè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。與房地產(chǎn)配套的領(lǐng)域比較廣泛，要不斷提高服務(wù)水平，協(xié)調(diào)道路、超市、公共交通等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)堅(jiān)持住房市場(chǎng)改革的方向。(二)轉(zhuǎn)變地方政府行為機(jī)制。在房地產(chǎn)調(diào)控中，地方政府必須明確其職能，經(jīng)過(guò)深思熟慮和充分調(diào)研論證后再下發(fā)政策，并且落實(shí)政策和措施，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，有效遏制自身的盈利沖動(dòng)，才能遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱。(三)建立健全人才引進(jìn)政策。樹(shù)立“人才新觀念”：一是要樹(shù)立“工業(yè)企業(yè)人才優(yōu)先發(fā)展”的理念，二是要樹(shù)立“人才工廠”理念；優(yōu)化人才創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新環(huán)境，創(chuàng)新留才機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“政策和待遇兩面突破”，讓人才發(fā)揮才能。(四)個(gè)人信用管理體系需要建立。如果社會(huì)能有一個(gè)全面的信用體系，將所有人的信用信息存在大數(shù)據(jù)平臺(tái)中，銀行能夠清楚地了解每個(gè)人的信用狀況、收入水平和償付能力，從而降低銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)，也使得個(gè)人貸款更容易，門檻更低。[5]