群體別墅的工程管理探析

王道驤 （上海建科工程項目管理有限公司，上海 200032）

隨著現代城市建筑的同質化及人們的生活水平不斷提高，人們在居住條件方面提出更高的要求，對自然環境優美、通風和采光條件良好的別墅尤為青睞。但是與傳統的高層住宅相比，群體別墅的工程管理有其獨特之處和一定的難度，且一直都是工程熱議的話題。文章結合實際工程案例，針對組織架構、總平面布置、進度、質量四個方面進行經驗性的分析總結為群體別墅的工程管理提供一定的參考。

1 工程概況

本工程位于南京市江寧區牛首山南麓，東臨趙宕水庫；該項目都為聯排別墅共22棟，設有雙拼、三聯排、四聯排、六聯排、七聯排共五種形式別墅，2個地下車庫，1棟配電房，總建筑面積33933.9m2。

別墅地下一層，地上三層，采用剪力墻結構形式，獨立基礎（部分為人工挖孔墩），外立面共有涂料、墻磚、鋁板、石材四種飾面。別墅群依坡地地形布置，每棟單體別墅內也呈階梯式設計。

2 組織架構

群體別墅的施工作業特點是同步施工時水平作業面大，需要同時投入大量的人力、物力，無形中加大了工程管理難度。按傳統的組織架構進行管理，就需要配備更多的現場管理人員，否則就會很容易出現管理死角和走馬觀燈式管理，對施工中出現的問題疲于應付，現場管理陷入一定的混亂狀態，無法對項目形成系統的、專業的、預見性的管理，由此可見，科學的組織架構是項目目標順利實現的首要前提。

優化組織架構使之符合群體別墅項目特點，才能讓項目組織更好的運轉并對工程進行合理的管理。在分析業主的需求，剖析設計圖紙，結合現場實際的情況下，提出優化措施：

①將工程劃分為4個施工區域，每個施工區域設置一名片區長協調問題、組織生產，并配備兩名施工員輔助對施工質量進行檢查、驗收，形成一個區域管理團隊，區域管理團隊可以具體詳細的掌握各自區域內的樓棟施工情況，富有針對性的管理，極大的提升了管理成效；

②建立激勵的管理制度，明確每個管理人員的職責和權利，激發工作積極性、增強責任心，區域管理團隊的設置為管理人員在工作中提供了鍛煉平臺和發展空間，使其得到工作成就感，管理制度的嚴格執行有效的避免了忙忙碌碌或漫無目的的工作，從而達到對項目進行有效的管控；

③規范現場管理標準，加強勞務分包的管理，制定各項工作的目標和標準，把工作內容具體化、標準化。管理動作的標準化避免了人為因素的影響，提升了團隊的執行力。

3 總平面布置

總平面布置的重要性和必要性已受到工程管理人員的普遍關注，科學合理的總平面布置不僅可以提高生產效率、減少成本，而且在很大程度上保證了工程進度、安全、文明等目標的順利實現。群體別墅的施工范圍大、水平作業面多，更需要合理規劃現場的平面布置。

按業主要求，該工程同時交付且其中4棟須提前完工用于營銷展區，在狹窄的場地條件下，必須統一策劃、統一管理，全面考慮整個施工過程中現場的需求，才能為施工有序推進創造有利的條件。

①群體別墅工程具有單體多，單體工作量小、總體高度低的特點，垂直運輸機械的選設必須綜合考慮其施工特點、場地、成本等因素。該項目共布置4臺QTZ80塔吊，回轉半徑為60m，基本做到無盲區且最大限度的滿足工程各階段垂直運輸要求。預選的營銷區域內不布設塔吊，減少后期二次安拆費用。每臺塔吊的吊運區域內設置一個材料加工場區，減少二次倒運，避免各區域的相互干擾。

②每個單體別墅間距較小，整體布置較為緊湊，地形條件的限制情況下現場盡可能的設置6m寬的循環道路。在主體施工階段，為保證每個吊運區域內的加工場區設置，部分區域只能設置中斷的施工道路以此保證車輛的通行和材料的水平運輸。場內的交通條件要求必須統一調度，合理安排材料的進場計劃，減少道路、場地的占用，避免打亂施工部署。主體結構施工階段經常性的因泵車支設在施工道路上造成車輛無法通行，影響后續樓棟的材料的運輸。此類情況就對現場管理人員的能力提出更高的要求，需要提前協調好后續的施工材料情況，做出合理的統籌安排。

③項目地處于坡地且每戶別墅均在地下室設有下沉式庭院，造成施工階段地下室積水嚴重為后續施工帶來較大影響。這就要求施工階段必須有完善的排水系統，若考慮臨時的抽排水措施，費用較大且后續拆除又會造成較大的浪費。項目結合設計圖紙在基礎施工階段同時施工別墅內下沉庭院雨水井管道，使各單體別墅雨水管道連通，形成設計圖紙要求的正式雨排水系統。此做法有效的解決了施工階段的排水問題，且正式的雨排水系統也無須另行施工，為后期的施工節約了工期和成本。

平面布置圖

4 進度管控

住宅工程的進度是關乎企業效益的重要指標，對工程進度的管控也體現出一個項目的管理水平，群體別墅的施工進度管控更是衡量其水平的重要標志。

在4個施工區域內根據戶型情況，組織同戶型的流水施工，其余的平行施工。此施工節奏在一定程度上避免了材料的浪費、人員的窩工，加快了施工進度，使整個工程有序推進。進度計劃根據施工部署結合現場地形條件，對施工進行科學合理的安排，使每個工種間有序的銜接，對關鍵線路有影響的工序調整施工方案或施工工藝，使整個進度計劃緊湊合理，具有可執行性。

進度管控主要從計劃、動態管理、協調三方面采取措施。

①多級進度計劃：根據合同節點要求編制工程總進度計劃；分解出區域節點要求，編制區域進度計劃；再次分解出單體樓棟節點要求，編制單體進度計劃；對單體進度計劃進行量化、細化，編制各專業專項進度計劃，從而形成一個較完整的進度計劃體系。專項計劃是最基礎的操作計劃，必須具有很強的針對性、及時性、操作性和可控性，才能為后期的執行提供指導。

②進度動態管理：管理人員實時跟蹤進度情況，根據各級進度計劃檢查確定各樓棟節點的完成情況，對發生偏離的節點及時分析原因，制定出整改措施并組織落實；已滯后的進度計劃及時調整并滿足上級計劃的節點要求，必要時調整施工方案、改變施工順序，保證進度節點。

③加強各施工區域間的橫向聯系，合理調配各項資源。定期舉行進度協調會議，明確各階段節點目標，并對可能影響進度節點的因素進行預測和分析，制定相應的方案。

5 質量管控

質量管控是工程現場管理的一個重要內容，所以在開展管理活動的過程中，必須要對質量管理引起足夠的重視，加強對工程關鍵部位的管理并進行全面的質量管理，從而有效地保證工程的施工質量。

別墅項目不同于常見的高層住宅項目，結構造型復雜，細部節點較多，對施工質量提出更高的要求。為了實現工程的質量目標，采取的質量管控措施如下。

①以調整后的組織架構為依托建立完整的質量管理體系，明確質量目標、質量責任。增強管理人員、施工人員的質量意識，確保每道工序的質量，從根本上杜絕質量隱患從而保證完工后的工程質量。

②施工前結合設計和施工現場的實際情況制定合理的施工方案，針對方案中施工的難點和技術要求用圖紙、圖片形式向管理人員進行更直觀的交底，對工程質量有更明確的認識，避免不必要的錯誤發生。

③加強過程中管理，堅持樣板先行。對每個節點都必須建造實體工序樣板，確定質量目標，讓施工人員觀摩學習，對施工質量有著更直觀的認識和掌握其中的重點難點，使得接下來的施工能夠得心應手，將可能出現的問題消滅在過程中，避免返工。

④成品保護的重要性在工程中不言而喻。別墅項目因其外立面飾面種類的繁多，不可避免的存在交叉作業和污染破壞，更體現出其必要性。外立面施工前對可能的污染破壞因素評估，采取調整施工順序或改變保護措施等方法進行成品保護；施工完畢必須做好保護措施后移交給下道工序并做好移交記錄，管理人員跟蹤協調監督。

6 結語

隨著人們對生活品質的追求，高品質的住宅將會成為一種趨勢，別墅更是如此。群體別墅項目存在著工期緊、質量要求高、管理協調難度大等特點，因此需要正確認識和分析其中要點，根據現場實際情況有針對性的制定出合理的對策和管理方法并對出現的問題及時應對調整，不斷總結、完善管理，才能保證項目的各項目標的順利實現。