紅橋村“走紅”的背后—武漢市江岸區紅橋村“城中村改造”的故事與啟示

■ 吳新兵

“城中村”現象在我國相當普遍。由于歷史和管理體制等原因，無序和臟亂差等問題十分突出。城中村改造是城市建設發展的必由之路。“讓老百姓住上好房子，讓老城市煥發新活力。”是全國城中村改造者的初心和愿景。當前，各地通常的做法是“借雞生蛋”：政府、村集體不用花一分錢，由開發商做方案、墊資、拆遷……從而完成整個過程。然而，由此導致政府、開發商、村民等利益主體之間的博弈，尤其是村民訴求與政府政策和開發商安置補償方式之間的矛盾激化。于是，利益分配所滋生的腐敗、暴力拆遷、“釘子戶”等現象時有發生，安置房的設計建造因控制成本而一再減配，乃至于商品房的容積率、建筑密度、商業配比因追逐利潤而屢破“極限”。諸多因素引發的群體上訪事件，更是成為城中村改造過程中的“痛點”和“堵點”。

在武漢市，江岸區紅橋村和三金潭村的兩個城中村改造項目，近年來備受業界關注和矚目，前來參觀學習考察的人絡繹不絕，好評如潮。尤其是紅橋村項目，還被武漢市作為城中村改造的樣板進行推介，可謂“一夜走紅”。

這背后有著怎樣的故事呢？

武漢泓博城中村投資有限公司董事長 李繼新

故事一：從“無解”到找到“最大公約數”

早在十年以前，武漢市的城中村改造就已遍地開花了，而地處漢口核心商圈的江岸區紅橋村卻不見動靜，因為這個被當地人自嘲為“天上蜘蛛網、地下臟亂差”的城中村, 土地嚴重短缺且零星分散，可用地總面積不足50公頃，那些習慣了“撮泡土”的開發商對村民期望的安置補償望而生畏，都覺得是一個賠本的生意，誰都不敢碰這塊“燙手山芋”。當地政府和有關部門對此也是看在眼里、急在心頭。

就在許多人繞道而行的時候，武漢泓博城中村投資有限公司（以下簡稱泓博公司）董事長李繼新卻偏偏看中了這塊“硬骨頭”。他清楚地知道，僅從現有條件出發，賬怎么算都算不過來，但敦厚穩重、思維縝密的他想得更多的是只要與政府同心同德，主動作為，辦法總比困難多。如果把“無解”的難題解開了，那才有成就感，才能真正體現企業價值。

李繼新提出，針對人地矛盾突出等問題，泓博公司寧愿多承擔一些財務和建設成本，也要請高端的策劃設計團隊，努力做到集約節約用地，盡最大努力保留公共用地。公司將不惜代價參與周邊村土地競拍，積聚可置換、可調劑的土地資源，在總體規劃指導下，把不同片區的零星地塊整合起來，統一設計利用。同時，他誠邀福星惠譽、天安集團、朗詩地產、華天建設等實力企業合作開發。這一思路立刻得到了紅橋村“兩委”及其所屬街道領導乃至江岸區政府的高度認可和肯定，村企雙方一拍即合，很快簽訂了多方合作協議。

通過一系列努力，泓博公司拿出了整合調劑、綜合利用周邊10余宗土地近30公頃面積，并大幅度增加拆遷安置補償預算的建議方案，使得武漢市自然資源和規劃局最終批復方案中，實物還建規模達到57萬平方米，補償總規模53.12億元，小區還建房史無前例地攫升至45層高度，開發規模由110.6萬平方米調整到了171萬平方米。紅橋村所屬塔子湖街道黨工委書記王孝啟感慨地說：“泓博公司把村民的利益放在第一位，敢作敢當，有這樣的氣魄和智慧，成功是必然的。”

紅橋村改造前（局部）

紅橋村還建房（一期）

紅橋村還建房（一期）大門

在逐戶簽訂《拆遷安置補償協議》時，盡管早就張貼了通知和告示，但大多村民還是在等待觀望。紅橋村“兩委”當即決定：黨員干部帶頭簽協議，靠后選房。同時，在泓博公司的積極配合下，既注重整體協調統一，又做到具體問題具體分析，安置方案透明化，補償操作人性化。終于，“最大公約數”和“最佳平衡點”找到了，許多棘手問題化解了，政府意圖和村民利益得以同步實現，協議順利簽訂。

黨員干部的公正公平和奉獻精神深得村民之心，當筆者見到紅橋村黨委書記喻克堅時，路過的人都過來向他熱情地打招呼、拉家常。黨員干部同群眾的關系之融洽可見一斑。

城中村改造呼喚有社會責任感和創造力的開發商，堅強有力的基層組織是城中村改造的主導和依靠。

故事二：從爭要“錢”到爭要“房”

當紅橋村的拆遷還建即將開始的時候，村民們還是半信半疑的，多數人爭著要現金補償，以求“落袋為安”，一時間弄得泓博公司有些應接不暇。此時，適逢鄰近的三金潭村城中村改造的還建房即將封頂，這個后來居上的項目建設前后的幾場重頭戲，讓紅橋村村民不僅打消了疑慮，還成了紅橋村“走紅”的有力推手。

三金潭村的拆遷還建開始之前，泓博公司就鄭重承諾：就地就近還建，還建優先于開發，以高檔商品房的建筑標準打造安置房。此舉極大地提振了村民們對他們的認可度和信任感。與此同時，由村委會主任涂富平牽頭的工作專班制定了精細具體的人性化安置方案，并做了深入細致的思想工作。于是，三金潭村僅用三個月時間就完成了整村拆遷，創造了“武漢拆遷速度之最”。為此，江岸區政府按政策給予了20%還建房面積的特別獎勵。

施工開始后，泓博公司專門聘請村民代表，同公司及監理工程師一起，共同對還建房最關鍵的“隱蔽工程”樁基施工進行24小時全天候監督旁站。事后，公司還專門請來權威機構進行檢測，結果以業內少有的96.37%的一類優質率，讓村民們吃了顆“定心丸”。

2014年10月，泓博公司和福星惠譽房地產公司聯合打造的“三金潭·福星家園”還建房交付使用，村民們陸續喜遷新居。可是，隨后人們發現，由于這里緊鄰武漢市三環線，噪音擾民。通常情況，外部環境屬于“不可抗力”，開發商已經交房，對此即使撒手不管，似乎也說得過去。然而，泓博公司認為，行百步者半九十，不能留下缺憾，主動向政府申請綠化升級改造，在所在的后湖街道及有關方面的鼎力支持下，追加投資1670多萬元，沿小區外圍墊土抬高地基5米多，植樹種草，建成了一道綠色屏障。這一不求回報的“義舉”，折射出泓博公司良好的商業道德，《長江日報》曾作專題報道，并稱這里已成為武漢市北大門綠色生態社區的標桿。

有了三金潭村的經驗，泓博公司以更加嚴苛的標準建設紅橋新城，并公開宣稱：若還建房的質量不如商品房，業主可以選擇調換商品房！因此，公司建立了“一個標準執行到底，一個尺子丈量到底”的制度規范，從結構布局到細節處理，從建材品牌規格到綠植品種的選擇都嚴格把關。

筆者走進紅橋新城時，只見高樓聳立，道路寬敞通暢，綠化多姿多彩。配套的文化活動中心、衛生服務站、學校、托老所，以及菜場、商超、停車場等，應有盡有，村民們的臉上洋溢著幸福的微笑。如果不是親眼所見親耳所聞，你一定會以為這里是一個高檔商住小區，很難相信它是安置還建房。村民們說，紅橋新城一期自2016年10月交付使用以來，沒有聽說過一起質量投訴。

村民們在“眼見為實”和親身體驗中，顛覆了過去對還建小區普遍不看好的一般認知，建立了對泓博公司的高度信任。當紅橋新城二期開建時，90%以上的人爭要還建房，選擇貨幣安置和選擇實物安置的人數來了個戲劇性的大反轉。

老百姓心中有桿秤，他們不再相信忽悠，只有充分尊重和切實保障老百姓權益的開發商才能贏得信賴。

三金潭村還建房“福星家園”

故事三：從“安居”到“樂業”

紅橋村、三金潭村綜合改造項目的高品質建設和精彩亮相，為泓博公司贏得了良好的口碑和形象，也帶來了更大的市場和機遇。目前，香港聯合集團、中房集團、北辰集團等一批大型企業已與泓博公司達成戰略合作協議。

2017年10月，泓博公司南下廣州，期待在粵港澳大灣區中心城市廣州的“三舊改造”建設中發揮自身優勢，爭取更大作為。兩年來，泓博公司已贏得廣泛認同，成為廣州市城市更新協會副會長單位，李繼新被聘為該協會土地與規劃專業委員會委員。在已接洽的項目中，廣州市番禺區沙灣西村綜合改造意愿表決時，全村村民同意與泓博公司合作的贊成票高達98.37%。泓博公司站在了更高的起點、更廣闊的舞臺上。

一路走來，李繼新收獲了喜悅，但也有隱憂，他擔憂的不是公司的前景，而是村民的長遠利益：當前的城中村改造都是以村為單位進行的，不利于土地的整體規劃和綜合利用，不利于與周邊環境的協調，特別是產業用地利用率偏低，沒有形成產業集群和規模效應，加之部分業態正在萎縮，村民實現了“居者有其屋”，卻很少實現了“耕者有其田”。這是城中村改造過程中暴露出來的新問題。李繼新認為，要跳出行政村思維定式，統籌區域規劃，對情形相近而區位相鄰的城中村，實行整體改造，注重產業配套升級與協調發展，形成集約化優勢。使城中村改造既能讓村民“安居”，又能讓村民“樂業”。

在紅橋村和三金潭村綜合改造過程中，當地政府部門和村集體集思廣益，整合了部分產業用地資源，使得兩個村的產業發展均有了較大的起色，最大限度地實現了村民的“安居樂業”。村集體企業分給村民的紅利，加上改造后房產的大幅度增值，以及新業態帶來的新的就業崗位和發展機會，讓家家戶戶都有了滿滿的獲得感、幸福感。有鑒于此，李繼新打算，今后無論在哪里承接項目，都會積極地向當地有關方面建言獻策，引領產業參與城中村改造，真正實現“村民滿意、村集體滿意、政府滿意”的目標。

市場歡迎踐諾守信有擔當有情懷的企業。城中村改造必須兼顧各方利益，統籌推進，方可實現可持續發展。