我國城市商業格局優化發展的基礎研究

韓凝春 王春娟

城市既是地理學概念，也是社會學、經濟學概念。從經濟學角度看，“城”與“市”相互依存，英國城市經濟學家K J.巴頓認為：“城市是一個坐落在有限空間地區內的各種經濟市場一一住房、勞動力、土地、運輸等等一一相互交織在一起的網狀系統。

城市的興起和發展，代表了人類社會文明和成熟的不同階段。人類歷史上，城市的興起與商業交易行為密不可分。關于城市的興起，學術界有三種主流認識：防御說、集市說和社會分工說，其中后兩種認識都離不開社會生產發展后，剩余產品的交易及生產、交換模式的變化。學者們普遍認為，真正意義上的城市是工商業發展的產物。威尼斯、米蘭、倫敦、巴黎等之所以成為重要的城市，源于其重要的商業和貿易中心地位。荷蘭首都阿姆斯特丹在12世紀晚期剛形成一個小小的漁村，14世紀起，由于與漢薩同盟的貿易，阿姆斯特丹開始興起，并于1300年（一說1306年）被正式授予城市資格。17世紀，隨著荷蘭殖民貿易的繁榮，“海上馬車夫”縱橫歐、亞、非，阿姆斯特丹也順時應勢而成為國際貿易中心、航運中心和金融中心，并于1602年開辦了世界上第一家證券交易所。黃國雄教授曾提出“市以城在，城以市興，城與市互為依存，互為條件，同步發展”的觀點，他認為“世界上存在著沒有工業的城市，沒有農業的城市，沒有旅游業的城市，但不存在沒有商業的城市。”

商業是城市的基本功能，是民生服務的基本保障，城市的發展伴隨著商業格局的變局。同時，我們認為，商業交易能夠發揮拉動各產業發展，進而拉動全產業鏈發展和城市發展的作用，是城市發展的活力引擎，商業格局的變局也深刻影響和帶動了城市的發展。歷史上消費的升級、人口的集聚、交通的發展等不斷推進城市商業格局的優化發展，城市商業格局的優化發展貫穿了中外城市發展史和城市商業史。

一、歷史上城市商業格局的變化

我國歷史上城市商業布局一直是城市布局的一部分，早在西周時期，就有“左祖右社，前朝后市”（《周禮-考工記》）的規制。城市商業區是城市流通空間的必要組成部分。職業的分布則與職能分區相關聯，所謂“凡仕者近宮，不仕與耕者近門，工賈近市”。隨著城市及商品經濟的逐步發展，我國古代城市商業布局經歷了從“里坊制”到“街巷制”的轉化，逐步趨于成熟。

“里坊制”呈現于封建社會前期和中期，隋唐達到鼎盛時期，“一城多市”取代了原有的“前朝后市”，城市流通功能逐步增強。唐都長安曾是世界上最大的商業城市，有東、西兩個市。東市長1000米，寬924米：西市長1031米，寬927米，市內有兩條東西大街和兩條南北大街，相交成“井”字形。當時市肆中已有帛、酒、藥、萊等肆，說明商業區的商業經營已按商品種類進行行業分工。同時商業區又是城市經濟生活中心區，囿于封建政治軍事控制，流通限制較為嚴格。

隨著社會經濟的發展和市民社會的逐漸形成，擴大和開發商業活動空間的需要與舊體制下市場過于集中單一的矛盾日益突出，到了宋代，坊、市的界限已被打破，取而代之的是相對開放的“街巷制”商業布局。北宋東京汴梁已形成分級（三個層次）商業區空間網絡：

基本層次為散布全城的大小店鋪，保證居民日常生活所需：

中間層次為專業的行業街市（批發、零售），分布于次級綜合商業區：

最高層次為全市綜合性商業區，位于城市中心區主干道，集聚了店鋪、酒樓、茶坊及劇場和娛樂場所等，為全城最繁華的區域。

“街巷制”的主要特點是：街坊面向街道，沿街設店，商業布局呈開放型，城市商業區和市場擴展至全城，形成以“行”為主干的流通網絡，構成龐大的城市流通空間系統。

（一）唐長安城商業空間格局的變化

根據李瑞等的研究，唐代前期，長安城商業空間形態表現為封閉的對稱“雙核心”結構。城中設東、西兩市，均呈方形，周圍筑有坊墻，市中間有“井”字形的街，四面有八個門，把“市”劃分成九個長方形區域。在“井”字形街的中心部位，設管理市場的機構一一市署和平準署。東市有220行，西市行業比東市更多，兩市內百業興旺，經營商品種類繁多，還有不少西域胡商的店鋪。唐代前期市外雖有零星商業點的分布，但不構成對坊市制的沖擊。

中唐以后，隨著商品經濟的沖擊，長安城封閉的坊市制有所松動，商業空間突破市坊約束，開始向里坊居民居住區擴展。同時夜市也開始在都城內局部地域出現，構成了對集中市制和日市的有益補充，但這種擴展并非遍布全城，主要集中在朱雀街以東臨近春明門大街和皇城景風門外的部分里坊內，店肆的經營以餐飲、娛樂住宿為主，形成了都城東部以東市為核心，以崇仁坊、平康坊、新昌坊、宣平坊為主的商業區。

到了唐代中后期，長安城商業空間逐漸演變為“一核，一區”型形態結構。其中“一核”為西市，“一區”為東市及周圍諸坊，包括崇仁、平康、勝業、新昌、宣平諸坊。這些坊的發展源于特定的消費需求，如平康坊、崇仁坊內進奏院數量多，是文人士子、地方官員聚集的地方，導致這些坊內餐飲業、娛樂業、青樓業興旺，成為長安城經濟畸形繁榮之地‘。

（二）北宋東京城商業空間格局的變化

經過后周至北宋百年的發展，北宋東京城人口超過百萬，城市面積超過5000萬平方米，是當時的世界級特大型城市，東京的商業經濟非常發達，成為城市經濟的支柱。

據朱金、潘嘉虹、朱曉峰等的研究，北宋初年，由于剛剛經歷了晚唐和五代的社會動蕩，商品經濟的發展受客觀條件所限，東京城的規劃仍然承襲傳統之制，實行坊市制。但到了仁宗年間，城市經濟已飛躍發展，商業空間拓展需求日益迫切，于是舊制廢止，商業空間逐漸深入坊巷、遍布全城。伴隨著市制改革的成功，城市中出現了商業街道、商業區、旅店區和倉儲區等。

根據鄧燁的研究，到北宋末年宋徽宗時期，東京城的商業格局可以概括為“一個中心、三個區段、一條大街”。“一個中心”指皇城東南部的相國寺至馬行街的內城商業中心。在這一區域，商業不僅呈沿街道線狀延伸，而且深入到界身巷、錄事巷、南北講堂巷等街坊內部。“三個區段”指朱雀門內外、望春門內外、閭闔門至金梁橋大街三個商業段。“一條大街”指景陽門至安遠門的御街，大街兩側分布了大量茶坊、酒店、勾肆、飲食。從商業分布看，東京城的中心商業區基本位于內環之內，只有景陽門至安遠門的御街兩側的商業區貫穿了二、三環線。此外在下土橋附近、金明池附近都出現了具有一定規模的商業區。另外《東京夢華錄》中還記載東京城內外有倉庫約五十余所，主要集中在河道附近，尤其是州東汴河沿岸。

（三）蘇州歷史上商業空間格局的變化

蘇州是我國古老的歷史文化名城，也是商品經濟發達的歷史名城。據陳泳的研究，早在春秋時期，蘇州作為吳國的都城，就有明確的功能分區和商市。據清《吳門表隱》記載：“吳市在樂橋，干將坊即東市門，又東有盡市橋西市坊即西市門，又西則市曹橋”。秦漢時，吳市規模有所擴大，發展成為東、西兩市，東市在今臨頓路南端附近，而西市在吳市原來的位置上。此后經過長期的發展，到宋元時期，蘇州原有的市坊制已為坊巷制取代。同行業的手工業者聚居生產，形成了以手工業命名的專業坊巷。此外，還出現了各行業街市和茶館、酒樓等娛樂場所。明中葉以后，蘇州已成為在全國占據重要地位的發達的手工業和商業大城市。城市商業中心區外拓，原子城西北部的商業中心區隨著子城的荒棄日漸衰敗。明成化后，古城西北部閶門外地區因緊靠大運河，商賈云集，成為新的商業中心區。清末由于受到太平天國運動的影響，明清以來依托運河而發展起來的繁華西半城毀于兵焚間門商業區成為一片焦土。東半城影響則相對較弱，造成城市商業中心東移，觀前商市日益繁榮。平門開通后，交通的通達性更加促進了觀前地區商貿的繁榮，1930年前后觀前地區已成為集聚商業、金融、娛樂、文化等多種產業的重要商業中心區，地價高達每畝150元，與石橋商業中心相呼應，成為蘇州最重要的兩個商業中心區。

（四）北京歷史上商業空間格局的變化

北京是我國重要的歷史古都，具有3000多年的建城史，860多年的建都史。基于城市的發展、生產力的發展、城市消費的發展、交通樞紐地位的確立、多民族、各地區文化的溝通和融合等綜合因素，歷史上北京商業發達，不同歷史時期商業空間格局也在不斷發展中。

據王茹芹《京商論》研究，春秋戰國時期，燕都薊城（今北京）已成為一座重要的商業城市。薊城內有固定的商業區，交易糧食、副食、禽畜、生產工具、生活用具、兵器等產品，主要使用燕國自鑄貨幣一一“明刀”進行交易，同時韓、趙、魏及其他區域的各種錢幣也能在市場上自由流通。發展到唐代，幽州城（今北京）北部設有固定的商業區和手工業區，稱為“幽州市”。據記載，幽州市內有店鋪1000多家，米行、肉行、油行、生鐵行、布行等不同行業31個。金貞元元年（1153年），正式遷都中都，這是北京作為中央集權國家首都的開始。中都城成為當時中國北方的繁華都會。檀州街為中都城內重要的商業街。城內還設有南、北二市。其中“南市”處于中都城東部偏南，宣曜門內迤南的春臺坊一帶南（今陶然亭附近）的位置，除經營百貨外，還有馬市。“北市”東起施仁門，沿檀州街向西，到金皇城北門外（今天寧寺一帶）。到了元代，大都城不僅是元代全國的政治、經濟和文化的中心，也是當時具有世界影響力的著名國際城市。元代大都城有集市30多處，其中以鐘、鼓樓及積水潭北岸的斜街，順承門內的羊角市和樞密院角市城市商業中心區。此外，在十市口有雜貨市，順承門一帶還有草市、柴炭市、果市、窮漢市，文明門一帶有草市、豬市、魚市，其他各門一帶也有草市。在麗正門內的中書省前有省東市，設有文籍市和紙札市，東岳廟則有廟會市。明代北京作為國都之地商業極為繁榮，城內有多處固定市場。除前門“朝前市”一一棋盤街商業中心外，東有燈市，西有西市，還有地安門外、東西單、菜市口、崇文門外等固定市場，東四、新街口、北新橋、東安門、交道口等地以及朝陽門、安定門、德勝門、阜成門等諸門外關廂也分布了大量市場與店鋪。到了清代，由于清前期實行“旗民分城居住”，內城的漢人一律被遷到外城，內城被劃為八旗營地，客觀上造成了外城商業的迅速發展，且逐漸形成了相對明確的功能分區：“中城珠玉錦繡，東城布帛菽粟，南城禽魚花鳥，西城牛羊柴炭，北城衣冠盜賊”。這里“北城”指以琉璃廠為中心的文化商業區，“中城”指買賣高檔商品的正陽門大街一帶，“東城”由于地近運河，是南方貨物的進京通道，故有布帛菽粟的交易，“南城”的金魚池和天橋等地成為禽魚花鳥市場，而“西城”的騾馬市、回族聚居區牛街，都與牛羊屠宰業關系密切。康熙以后，內城限制日益松馳，內城商業也逐漸恢復，內城的正陽門街、地安門街、東西安門外、東西四牌樓、東西單牌樓都形成較為發達的商業片區。。

二、商業格局的優化發展伴隨現代城市發展

（一）北京商業格局的優化發展

21世紀以來，北京商業發展迅猛，業態體系日趨完善成熟，以連鎖化、規模化、信息化為核心的現代商業體系快速形成。2000-2012年，北京市社會消費品零售額持續保持2位數以上的增幅，2015年全市實現社會消費品零售額10338億元，首次突破1萬億元大關，較2000年增長超過6倍。截至2010年底，北京市累計批準外商投資零售店鋪2948家，世界280家頂級零售商中的101家已在北京開展經營，是國際公認的商業發達城市。北京具有商業發展的優質空間，王府井、西單、前門三大中心商業街區保持了廣域的吸納力和市場影響力：以南鑼鼓巷、南新倉、紅橋市場、鮮魚口、煙袋斜街、大柵欄街等26條市級特色商業街則彰顯了北京商業的特色化、體驗化。

從商業設施的空間分布看，2012年北京財貿職業學院筆者團隊曾對北京市營業面積10000m²（以下簡稱萬米）以上大型商業設施地理信息情況進行調研。調研結果顯示，2012年全市處于營業狀態的萬米以上大型商業設施271個，其中二環內有34個，約占總數的13%：二環一三環之間32個，約占總數的12%：三環一四環之間54個，約占總數的20%：四環一五環之間49個，約占總數的18%;五環外102個，約占總數的38%。也就是說，二環內擁有全市萬米以上商業設施的13%：三環內占比25%：四環內占比45%：五環外占比38%。

2017年底，北京財貿職業學院筆者團隊再次對北京市營業面積萬米以上大型商業設施地理信息情況進行摸底調研。數據顯示，截至2017年11月底，北京市營業面積萬米以上大型商業設施達306家，占比89.5%;其中10萬米以上共有36家，占比10.5%。

按商業設施所處地理位置分析，從環線分布看，全市萬米以上的商業設施在五環外分布最多，共有250個，占50.2%：其次分別是三至四環91個，占比18.3%;四至五環72個，占比14.5%;二至三環47個，占比9.4%;二環以內38個，占比76%。從行政區的分布看，城市核心區占比16.7%，中心城區（城六區）占比60.1%，郊區縣占比39.9%。相較2012年的數據，五環外區域大型商業設施占比由38%提高到45.4%，提高了7.4個百分點。顯然，近5、6年間，北京市大型商業設施加快向外發展的勢頭明顯，特別是五環外區域，隨著大量人口和產業聚集，隨著消費的升級，在北京市零售商業版圖上已占據了近半壁的江山。

（二）上海商業格局的優化發展

上海作為歷史上的遠東第一大城市和我國長三角區域龍頭城市，具有發達的商業系統。

上海市最初的興起和發展就與商業貿易的發展緊密相連。上世紀二、三十年代上海已形成了南京路、淮海路、十六鋪等商業街區。其中南京路成為老上海最繁華的地方，南京路上的四大百貨公司一一先施、永安、新新、大新公司，一度被稱為“中國四大百貨公司”。建國后相當長的一個歷史時期，由于計劃經濟的影響，上海商業的發展相對停滯。直到20世紀80年代，上千萬人口的上海市商業營業面積僅400多萬平方米，人均商業面積僅約0.4平方米。90年代后上海商業實現了較快發展，據上海市商業經濟研究中心的調研報告統計，2004年上海零售商業網點面積已達到2857萬平方米，按常住人口測算，人均商業面積1.65平方米。

從歷史上看，上海市商業空間布局大致經歷了單核心聚集時期、等級次序時期和多極分散三個時期：

單核心集聚時期一一大約從上海建城到解放初期。這一階段上海商業呈現出單核心、高度集中的特點。

等級次序時期一一指上海在解放后的計劃經濟時期，除了位于城市中心的商業區，其他商業網點普遍規模小，發展無序。

多極分散時期一一主要是20世紀90年代中期以后，商業網點的發展逐步打破了原有格局，呈多極分散的格局。“多極”指多個市級商業中心，“分散”城市商業網點向城鄉結合部地區轉移和分散”。

2004年，為了推進新世紀上海商業全面發展，上海市發布了《上海商業發展第十個五年計劃綱要》，提出上海市建設以南京東路、南京西路、淮海中路、四川北路、豫園商城、徐家匯商城、新客站不夜城、新上海商業城“四街四城”市級商業中心為核心，其他區域商業中心、特色商業街和社區商業為支撐的多層次、多心化、組團式發展的現代商業格局。

此后上海市商業發展基本沿襲《上海商業發展第十個五年計劃綱要》確定的商業格局框架，基本提法有所調整。2008年，據《2008上海服務業發展報告》，上海市已形成以南京東路、淮海中路、四川北路等為代表的10個“都市商業中心”：以黃浦區老西門地區、盧灣區打浦橋功能區、長寧區虹橋商圈、靜安區曹家渡商圈等為代表的10個區域商業中心：以崇明縣城橋新城商業中心、金山區歐洲商業廣場、浦東新區金楊商業中心等為代表的8個郊區商業中心：以徐匯區林社區商業中心、長寧區古北國際社區商業中心、虹口區田瑞虹生活廣場等為代表的8個社區商業中心。

另據《上海市商業網點布局規劃（2014-2020）》，2014-2020年間上海市共規劃l 5個市級商業中心、56個地區級商業中心。同時構建完善“市級商業中心、地區級商業中心、社區級商業中心、特色商業街區”為核心的“3+1”實體商業和“網絡終端+網上商店+快遞配送”為核心的網絡零售商業。至2020年，上海市規劃商業設施建筑總量將控制在7000-7500萬平方米，年平均增長2.6-3.6%。

（三）重慶商業格局的優化發展

重慶市為直轄市、國家中心城市，也是我國西南地區最大的商貿中心城市。重慶市商業實力雄厚，2016年批發和零售業實現增加值1470-85億元，比2015年增長7.9%;實現社會消費品零售總額7273.35億元，較上年增長13.2%。

20世紀90年代以來，隨著城市經濟的發展，特別是1997年被批準設立為直轄市，定位為長江上游地區經濟、金融、商貿物流、科技創新和航運中心以來，重慶市商業獲得較快發展，商業格局實現了優化發展。從單中心一一解放碑，發展為多組團、多商圈的格局。

在重慶歷史發展的較長時期，解放碑獨樹一幟，是重慶商業中心區。但解放碑真正駛入發展快車道是重慶市確立為直轄市后。1997年，解放碑建成中國第一條商業步行街一一解放碑中心購物廣場。到2004年，解放碑商業中心以商貿銷售總額20737億元、社會消費品零售總額100.31億元的業績成為重慶市第一個“雙百億”商圈。

1997年迄今二十年來，在解放碑繼續發展的同時，重慶市發展了一系列重要商圈，已初步形成多組團、多商圈的商業格局。2003年，沙坪壩區三峽廣場初步建成，成為重慶城市中央商務區，此后，觀音橋、楊家坪、南坪等商圈紛紛成型。據贏商大數據中心研究報告，截至2017年一季度，重慶商業面積5萬m²及以上的購物中心總存量近605萬m²，位居全國第五：2017-2018預計新增購物中心面積達887萬m²，增量位居全國第三。

根據2013年發布的重慶市《關于加快建設長江上游地區商貿物流中心的意見》，到2017年，重慶市有望建成城市核心商圈集群，建成城市核心商圈50個，其中全市社會消費品零售總額達100億元的大商圈13個、500億元的商圈3個。根據這一規劃指導意見，朝天門地區將成解放碑c BD拓展區，江北嘴一解放碑一彈子石中央商務區（c B D）將規劃建設中央活動區（c A z），觀音橋、南坪、三峽廣場、楊家坪等成熟商圈將進一步優化提升。如觀音橋商圈轉型升級的目標為“打造觀音橋現代商都”。此外，重慶市還將加快續建、新建兩路空港、李家沱、九宮廟、縉云、西永、禮嘉、茶園、龍盛、陶家等主城新興商圈，提速萬州高筍塘、涪陵南門山、黔江老城、永川渝西廣場、合川北城、江津遺愛池等區域性中心城市核心商圈，并加快建設23個區縣（自治縣）、萬盛經開區核心商圈。

（四）深圳商業格局的優化發展

深圳是中國改革開放建立的第一個經濟特區，是中國改革開放的窗口，也是國務院定位的全國性經濟中心和國際化城市，是我國改革開放的前沿和縮影，經過數十年發展，已成為有影響力的國際化城市，服務于深圳市千萬人口。深圳商業發達，2016年度社會消費品零售總額達到5512.76億元，年增速達8.1%。

據業內研究，20世紀80年代以來，深圳商圈的發展主要遵循兩個規律：以住宅底商為主的商圈向主題商業街區、集中商業為主的商圈發展：由單一商圈向多商圈發展。

20世紀80-90年代初，以東門老街、華強北等商業街區的形成為代表，深圳市形成了輻射全市的商圈結構：90年代，隨著華強北賽格電子世界等大型集中商業體的問世，深圳市商圈進一步發展，特別是專業電子經營在國內首屈一指，華強北商業街聚集了50多家大型電子市場，品類齊全、品種繁多，從業人員近10萬：2002年后，隨著中信城市廣場、深圳萬象城、海岸城等一系列大型購物中心的建設，深圳多商圈特征進一步鮮明，羅湖（東門、人民南商圈）、福田（華強北、cBD商圈）與南山中心商圈（南山中心、華僑城商圈）趨于成熟，且隨著寶安、龍華、龍崗等新興區域的發展，商業中心開始逐漸向北衍生，形成以新安、新中心區為代表的寶安商圈、以新城、老城商圈為代表的龍華新區商圈，以中心城、大運為代表的龍崗商圈。

深圳商業的發展中，購物中心的發展是一大亮點。主要商圈中集中式購物中心面積已超過300萬m²，現有購物中心型商業主要集中于人民南、cBD、龍華、南山等商圈，新增集中型商業主要位于CBD及龍華商圈。（據調研，龍華新區新增購物中心面積將達到38萬m²）。

深圳市購物中心中有不少在業內有影響力的代表項目，如位于人民南商圈、羅湖金融商務中心區板塊的萬象城，位于南山中心商圈的海岸城，位于南山華僑城的歡樂海岸購物中心等，都對周邊商業起到較好的輻射帶動作用。萬象城建成于2004年，總建筑面積達18.8萬平方米，采取“主力店+次主力店+專門店”的門店組合形式，給深圳市民及游客帶來了高品質的一站式購物、休閑、餐飲、娛樂體驗，被譽為我國購物中心行業的領跑者，2016年銷售額達到67億元。

三、影響城市商業變局的三個基本要素

影響城市商業格局發展的因素很多，如政府的規劃引導、生產力的發展、商品的豐富、城市新興居住區的建設和發展、業態的變化、不同產業的配套等等，城市商業變局通常是多種因素復合作用的結果。從前文所述國際國內各主要城市商業格局的不斷優化發展看，影響城市商業變局的三個最基本的基本要素是人口的分布、交通的發展和消費的升級。

（一）人口外溢推動城市商業的多中心、郊區化發展

人口的分布是關系城市商業格局變化的核心要素。通常隨著城市人口的發展，城市居住區不斷發展和擴容，為滿足大量新增人口的消費需求，必然增加大量配套商業設施，引起商業格局的調整和變化。以深圳市為例，1980年建立深圳特區時，深圳人口僅33.29萬人，1987年突破100萬（115.44萬人），2004年突破500萬（504.25萬人），2010年突破1000萬（1035.79萬人），與此同時，深圳市商業格局也呈現出高速發展的勢頭，深圳商圈的發展與人口布局的發展呈明顯的正相關性。而隨著城市中心城人口的飽和，大量人口外溢，商業格局也會由單一中心向多中心發展，出現商業的外向拓展和郊區化趨勢，前述美國購物中心的發展，北京五環外商圈的迅速拓展就是如此。又如我國杭州市的九堡地區位于杭州城市東部，根據新杭州的發展藍圖，定位為大型居住新區。規劃建設80多萬平方米的經濟適用房，百萬平方米的商品房。與之相適應，以服裝交易為特色的九堡商圈獲得了較快發展。

（二）交通節點商業產生巨大的外部經濟效益和集聚效益

商業對交通的依賴性非常明顯。隨著城市交通路網的發展，特別是軌道交通的發展，可以不斷改寫城市商業格局，呈現出沿交通軸線向外拓展的趨勢。通常商業區選址于交通節點，且與周邊居住區、商務區復合發展，能夠產生巨大的外部經濟效益和集聚效益。

日本東京、我國香港都是知名的以軌道交通節點布局商業區的城市。據行業數據，香港地鐵周邊物業升值達到50%。近年隨著上海、北京、深圳、杭州等我國各大城市軌道交通線路的發展，也助力了這些城市新興商業區的發展。如北京市地鐵大興線的開通，帶動了北京南城商業提速發展，大興區興華大街沿線集聚了一批新型商業體，成為區域新商業中心。2015年12月新開業的西紅門薈聚購物中心就位于輕軌站口，且與多個公交首末站相連，購物中心商業面積約210000平方米，擁有48000平方米的主力店一一宜家家居和400家品牌商戶。作為郊區型購物中心，借力便利的交通系統，該購物中心開業3天單日客流量超過15.6萬，開業半個月客流量突破100萬。

（三）消費升級推動商業多能級、多層級變化

不同年齡結構、收入結構的消費人群有不同的消費指向性。消費需求的多元化、消費層級的提升等必然作用于商業，影響不同的業態、業種結構，品牌結構，影響不同區域的商業發展層級，從而推動商業格局的優化發展。以上海市為例，據2016年的有關研究，根據手機信令數據和線下刷卡交易數據排序，上海市排名前9位的商業中心是陸家嘴一張楊路、南京東路、淮海中路、南京西路、新虹橋天山、徐家匯、四川北路、五角場和大寧。這9個商圈的人口和收入水平如表1-2所示：

據研究，這9個商圈中，基礎人口最多的商圈是南京西路和淮海中路商圈，兩者基礎人口總量大致相同，區別是淮海路常駐居民多，南京西路是寫字樓人口多。但全市寫字樓白領人口數最多是陸家嘴，常駐居民少導致基礎人口偏少，陸家嘴其金融城的特征非常明顯：9個商圈中，淮海路、徐家匯、南京東路、南京西路、陸家嘴、四川北路購買力都比較強勁，這6個商圈中除了陸家嘴，均為老牌商圈，周邊區域消費實力可見一斑;隨著大寧周邊人口的聚集和生活舒適度的提升，大寧商圈成為最具有發展潛力的商圈，與之相適應，據了解，2017年后三年內大寧商圈將出現5、6個重量級商業體。