芻議國內物流地產發展現狀、機遇及建議

吳俊東

【摘要】本文主要針對現階段我國物流產現狀發展趨勢進行分析，并結合具體情況，提出物流園區在發展過程中建議。以期能夠推動國內物流可持續發展，滿足社會經濟發展需求。

【關鍵詞】物流地產;發展現狀;機遇

隨著近幾年我國社會經濟的不斷發展，推動互聯網時代的到來。在此環境下，商業物流行業獲得更好的發展。但是當前我國物流產業在發展中還存在一定的問題需要解決，為此，相關企業需針對當前物流地產發展情況，實施相應的發展策略。

一、物流產業概述及發展現狀

現代物流產業，主要就是指原材料、產成品等相關信息流動的整個過程。而在此過程中，通過對運輸、加工、整理以及信息等方面進行有效結合后，逐漸形成新的供應鏈。近幾年我國社會經濟的發展以及內需增長速度的不斷提升，促使物流業處于不斷發展的趨勢中。

將物流地產與其他類型地產相比，其不僅具有風險低的優勢，還具有高回報且收入穩定的特點。房地產業的高速發展給國民經濟帶來繁榮的同時也在不斷累積經濟風險，近年來我國政府開始加大對房地產宏觀調控的力度，降低房地產風險。實踐證明，對住宅、商業地產的調控在一定程度上推動各類型房地產轉型，為物流地產等新興產業地產的發展營造出良好的市場環境，在此背景下物流地產投資者明顯增加，促使國內物流地產獲得更好的發展，進一步滿足現代物流產業自身發展的需求。

結合對當前物流產業主要發展方向的了解，其表現在三個方面：一是，不斷降低物流成本，同時還需根據具體情況適當的減少行政干預;二是，注重對物流企業規模化和集約化水平的提升。簡單來說就是通過規模化的經營，不斷提高物流服務水平。三是加強物流基礎設施網絡建設。在此環節中，通過對綜合交通運輸和物流倉儲等基礎設施的建設，構建出具有高效性且便捷性的供應鏈服務設施網絡。這種方式在提高我國物流體系綜合能力上起到重要的作用，進一步滿足現代社會經濟發展需求。

而在企業發展整體格局上，我國當前物流市場主要為“三分天下”格局。具體有三個方面：一是，較為規模化的民營物流企業。該類企業在物流工作中主要涉及快遞、零擔和綜合物流等：二是，大型國有物流企業。國有物流企業在自身發展過程中主要以綜合物流、快遞領域為主。針對此類企業，借助其所具有的國有背景，能夠更好的發揮網絡擴展等方面的優勢;三是，規模化的外資物流企業。具體指聯邦快遞等跨國物流企業。

二、物流地產的發展分析

關于物流園區，主要是由不同的物流設施與相關物流企業在空間布局中所逐漸形成的產業聚集場地。簡單來說，其不僅具有較為全面功能的特點區域，同時還可借助相關物流服務設施進行成本降低。

結合實際調查可知，現代物流園基本是將物流和供應鏈作為管理核心，且多功能集為一體。比如，倉儲配送功能，則涉及到倉儲、配送設施等環節。經過長期發展，物流園區已經有現代標準的自動化倉庫。再如，采購交易功能。該功能則是為國際和國內貨物交易所提供的重要交易平臺，不僅能夠開展大型的貨物展示交易活動，同時還在推動商品流通上起到重要的作用。

三、國內物流地產所具有的特點

國內物流地產主要具有以下三個特點：

（一）投入高，且回收周期長

眾所周知，物流地產投資的規模比較大，一般是在10萬平方米左右的投資規模。在這其中，拋開所需要的土地成本后，以國際化單層倉庫建設為例，其成本每平方米約為1800-2400元，按10萬平方米計，僅倉庫建造成本就高達1.8-2.4億元，建設現代化多層倉庫的成本更高。同時，雖然物流地產開發周期比較短，但由于多數物流地產項目的經營模式主要以租賃為主，所以投資回收周期相對比較長。

（二）優質物流設施回報比較高

相關數據顯示，我國優質倉儲物業平均租金處于不斷上漲的趨勢，且有關倉儲物業投資的回報率處在7%-8%左右的區間，明顯高于寫字樓和高檔住宅，在物業市場中具有比較優勢。

（三）進入門檻明顯提高

隨著近幾年我國社會經濟的不斷發展，物流地產已經逐漸形成壟斷競爭的格局。而在此環境下，物流市場也已具備整合效應的網絡功能。在具體發展中，因受到多方因素的影響，特別是土地獲取、招商困難等，導致國內物流行業進入門檻顯著提高。

四、關于國內物流產業發展的對策以及建議

物流業不僅是推動國民經濟發展的戰略性產業，同時還是實現社會商業發展的重要基礎。結合實際調查發現，近年來國內增長引擎開始將投資和進出口逐漸轉向為內需。根據當前我國內需市場蓬勃發展的趨勢，國內商品快速流通對傳統物流運營模式提出了更高的要求。

現代物流產業的快速發展，使許多原來專注于商業和住宅類地產開發的企業看到了物流地產未來良好的發展前景，紛紛開始進入這一細分市場。對于多數企業來說，在發展過程中進入物流地產領域需考慮到多個方面，包括金融、土地、招商和技術等。由于物流地產具有鮮明的特點，也就是投資大且回收期長。因而需要企業有一定的金融支持。只有這樣才能夠確保快速擴張和收回投資目的得以實現。在現階段，國際物流地產經過長期發展，都具備較為成熟的融資渠道，其資本后盾主要為房地產信托基金。因受到各方面因素的影響，特別是政策，造成融資渠道不夠成熟。這種情況的出現，直接導致國內多個物流地產投資商無法利用現有的渠道開展前期融資。對于這些物流地產企業來說，主要面臨的問題就是如何獲得穩定有效的金融支持來解決資金難問題。只有解決好此問題，才能夠順利在物流地產領域中殺出一條血路，從而獲得更好的發展。

五、結語

綜上所述，社會經濟的發展為物流地產發展創造出極大的空間。在現階段中，因物流地產對各方面要求比較高，越來越趨向于專業化、網絡化以及智慧化的發展。需要政府在引導產業發展方面給予更多的關注和支持，相關企業也應結合自身發展戰略，充分利用互聯網經濟所帶來的新契機，創新融資和商業模式，從兩方面著手進行深入研究，一是創新產業招商渠道和模式以適應現代物流產業的標準化、集約化和規模化發展需求：二是創新發展新的投融資模式以支撐物流地產可持續且具備可復制性的擴張式發展。