深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)　促進土地節(jié)約集約利用

王宇飛

摘要：在我國現(xiàn)代城鎮(zhèn)發(fā)展過程中，部分城鎮(zhèn)規(guī)劃過大，與此同時，還有部分地區(qū)在審批土地利用規(guī)劃，相關(guān)工作流于形式，導致土地亂用，必須對其進行嚴格控制，確保再次開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地。本文首先分析幾種開發(fā)模式，然后以此為基礎(chǔ)，進一步探究具體開發(fā)途徑，希望能夠有效推進城鎮(zhèn)建設(shè)。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn);低效用地;再開發(fā)

在現(xiàn)代經(jīng)濟高速發(fā)展過程中，各地區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)逐漸產(chǎn)生更大的用地需求，導致土地供需矛盾不斷加大，在部分地區(qū)，土地資源開發(fā)過度，導致生態(tài)環(huán)境損壞，基于此，需要確保對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)，實現(xiàn)土地供給量的有效提升，為了對其具有更為明確的認知，特此展開本次研究。

一、低效用地在開發(fā)主要模式

其一為土地補償模式。該模式是實現(xiàn)一二級土地聯(lián)動共同開發(fā)的一種商業(yè)模式，在此過程中，土地開發(fā)企業(yè)在對城鎮(zhèn)低效用地完成一級開發(fā)任務(wù)之后，政府部門并不是與其進行現(xiàn)金計算，而是將一定面積的土地贈與開發(fā)企業(yè)作為補償。其二為利潤分成模式，政府部門委托一級開發(fā)商在對城鎮(zhèn)低效用地科學劃定在開發(fā)之后，由國土局評估土地之后出讓再開發(fā)土地，在此過程中，需要在土地價款中扣除凈收益部分何必要的成本，一級開發(fā)商需要和政府部門基于約定比例對收益利潤進行分成。其三為PPP模式，該模式具體應(yīng)用過程中通常需要由多方參與，積極發(fā)揮自身優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。在具體應(yīng)用該模式時，社會資本和政府部門處于平等主體，堅持風險共擔，收益共享的合作理念，實現(xiàn)自身比較優(yōu)勢的充分發(fā)揮，確保在生產(chǎn)過程中進一步實現(xiàn)合作共贏。

二、開發(fā)途徑

（一）強化政府部門引導

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，相關(guān)政府部門需要科學把控工作方向，同時還需要科學設(shè)置相關(guān)調(diào)控政策，基于公共利益對其城鎮(zhèn)低效用地進行更為有效的開發(fā)。在具體開發(fā)過程中，還需要嚴格遵循市場發(fā)展規(guī)律，確保能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)經(jīng)濟效益的有效提升。在此過程中，必須需要確保高度符合市場規(guī)劃，嚴格監(jiān)管再開發(fā)過程，政府部門需要確保積極發(fā)揮自身主導價值，確保高效利用土地資源，保證在對低效用地進行再開發(fā)過程中能夠獲取更大的經(jīng)濟效益。

（二）合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，相關(guān)部門需要科學制定專項規(guī)劃，基于城市總體規(guī)劃明確不同土地規(guī)劃需求和具體用途，并以此為基礎(chǔ)進行相關(guān)數(shù)據(jù)庫的科學構(gòu)建，基于規(guī)劃需求合理設(shè)置土地利用方案，同時，基于現(xiàn)場具體情況對其進行動態(tài)調(diào)整。基于各地具體情況在城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)作業(yè)時，相關(guān)單位需要根據(jù)低效用地所處位置對其不同用途進行合理安排，以此為基礎(chǔ)，確保更為有效的利用土地資源，保證現(xiàn)在城市化建設(shè)。

（三）科學完善相關(guān)政策

在目前我國城鎮(zhèn)低效用地建設(shè)過程中，存在部分歷史遺留問題，相關(guān)政策的完善性存在很大程度的不足，基于此，在對其進行再開發(fā)時，需要進行土地管理制度的科學創(chuàng)新和改革，以此為基礎(chǔ)，對其開發(fā)過程中的產(chǎn)權(quán)問題進行有效解決，與此同時，還需要進行指導意見和相關(guān)法律政策的科學構(gòu)建，確保能夠進一步明確歷史遺留問題，對其進行更為有效的解決，推進城鎮(zhèn)低效用地的工作的有效發(fā)展。與此同時，在我國目前進行城鎮(zhèn)低效用地交易過程中，交易市場還存在一定程度的矛盾現(xiàn)象，基于此，需要科學構(gòu)建相關(guān)政策體系，確保高度符合當前城鎮(zhèn)低效用地市場交易規(guī)律，以此為基礎(chǔ)，能夠確保用地市場交易的公平性和公開性，為相關(guān)單位有序開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地奠定堅實的基礎(chǔ)。

（四）確保均衡各方利益

在對城鎮(zhèn)低效用地進行再開發(fā)過程中，通常涉及較多矛盾，包括拆遷房屋產(chǎn)權(quán)、補償原則、補償總量、補償價值以及安置方式等，針對該類矛盾，需要科學構(gòu)建補償協(xié)調(diào)機制，通過進行協(xié)商調(diào)節(jié)科學設(shè)置利益平衡點，確保能夠有序推進拆遷安置補償工作。與此同時，在對城鎮(zhèn)低效用地進行改造過程中，利益分配失調(diào)也是其中較為常見的一個問題，在此過程中，需要基于交易市場規(guī)律，科學構(gòu)建利益分配機制，確保在資源配置過程中，充分發(fā)揮市場決定作用，保障合理配置各方資源。在具體開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地時，政府部門需要高度重視其治理效果，城市環(huán)境改善以及社會效益，而開發(fā)商需要對其利益最大化加強重視，相關(guān)企業(yè)和動遷居民則需要對其生產(chǎn)條件和生活條件的改善以及安置補償加強重視，充分發(fā)揮市場作用，進一步明確三方利益平衡點。在具體開發(fā)低效用地時，通常需要投入大量資金，與開發(fā)建設(shè)投入，安置補償以及土地收回補償?shù)确矫婢哂袠O為緊密的聯(lián)系，相關(guān)部門可以在一定程度內(nèi)科學引進PPP模式，鼓勵社會資金和市場主體積極參與開發(fā)城鎮(zhèn)低效用地，確保資金問題的有效解決，在保障公共利益的同時，確保各方利益之間具有更高程度的平衡性。

三、結(jié)束語

總而言之，通過強化政府部門引導，合理統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展，科學完善相關(guān)政策，確保均衡各方利益能夠確保對城鎮(zhèn)低效用地進行更為科學的開發(fā)，實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，對國家土地資源進行更高程度的保障，進一步推進現(xiàn)代國家經(jīng)濟建設(shè)。

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