淺談測繪新技術在房地產測繪中的應用

劉延龍 周振興

摘要：房產測繪在現代社會中的應用較為廣泛，其涉及諸多領域，其主要是利用測繪的相關技術對房屋及周圍環境進行全面的測量與分析，該技術測量的范圍較為廣泛，包括房屋的形狀、面積和地理位置，其測繪的目的是對相關的信息及數據進行采集，并通過信息技術手段對收集的信息及數據進行計算和分析，同時根據信息處理結果，繪制出房產圖，通過這種方式制作出的房產圖具備一定的專業性，其對房產產權的確定存在正確的引導作用。隨著科學技術的發展，房產測繪的技術在逐漸完善，目前該技術主要包括房產信息收集技術、平面測繪技術及其控制技術、專業房產圖繪制技術、房產相關要素的測量技術和房產面積核算等技術。

關鍵詞：房地產測繪;測繪新技術;應用

中圖分類號：P2 ?文獻標志碼：A

引言

在進入到21世紀之后，伴隨經濟社會的進步發展，很大程度促進了我國房地產行業的進步發展，使公眾住房需求得到非常大的滿足，與此同時，一定程度上也促進我國房地產測繪手段與技術的進步。為了可以推動房地產企業得到優質化發展，就必須高度關注房地測繪手段與技術的價值意義。這是因為加強運用目前先進的測繪技術手段進行房地產測量，才可以保證相關單位能夠更加準確地掌握房地產信息，進而推動我國的房地產行業可以更為有效穩定發展，而且為城市的建設規劃提供有效保障。

1當前房地產測繪工作中存在的問題

1.1行業標準建設滯后，法律法規尚不完善

由于我國的測繪行業起步較晚，相應適用于測繪行業的行業標準和法律規范可操作性不強，權責不明確，房屋面積的具體數值成為房地產交易中爭論的焦點，也給房產監管工作和房地產行業的可持續發展帶來負面影響。其中對面積有質疑的地方主要體現在公攤問題上，建筑物的功能不同，公攤標準有什么不同等，都會引起一定程度的爭議。

1.2測繪行業專業人才匱乏

目前從事房地產測繪工作的專業人才比較匱乏，此外正在從業的部分人員缺乏測繪工作應有的專業素養，也沒有積極更新知識體系，與現代化的測繪發展趨勢相脫節。更有甚者，部分地區還停留在傳統的手工測量時代，完全不能適應新時期新階段對測繪行業提出的新要求，導致房地產測繪造成的糾紛屢有發生。

1.3資金投入和管理投入不足

資金投入不足主要是體現在，目前各地的主要精力還是集中于推動城市化建設的步伐上，各地的房屋建設“量”都上去了，但是“質”有待提高。管理不足主要是體現在現在很多的測繪部門缺乏有效溝通，不能實現資源共享，以至于不必要的測繪重復進行，耗時耗力。

2測繪新技術在房地產測繪中的應用要點

2.1房地產測繪中對GIS技術的應用

GIS，即地理信息系統，它不是單一的技術內容，而是綜合了測繪學、地圖學、計算機知識等多學科知識而形成的具有高度融合的一個系統。由于GIS具有極強的綜合性，應用到房地產測繪工作中，它能夠有效幫助工作人員將簡單、散亂的測量數據集成得到數據模型，為工程項目的建設施工提供清晰可靠的參考數據。

在房地產測繪工作過程中，GIS首先可以用到數據的采集上，傳統的數據采集方法落后，存在易損壞、易丟失、易錯誤統計等弊端，GIS技術可以通過遙感技術結合GPS坐標數據，完成測繪過程中全套數據的采集工作。其次，在房地產測繪的實際過程中，牽涉到包括建筑物、道路等對象的主、客觀數據，GIS系統在數據采集后，可以直接存儲到FAT表里，并通過這種表對數據之間產生聯系，進行數據處理。再次，對于測繪數據，GIS系統還可以行使管理功能，并對各關聯數據間進行三維模擬，最大程度上呈現房地產建筑的各類信息，提高相關人員的工作效率。由于GIS系統的上述屬性，該技術除在工程項目的前期建設施工階段被廣泛運用外，在房地產交易管理、房地產估價等工作過程中，同樣也廣泛應用到GIS系統和相關技術。GIS系統和技術已經成為現代房地產測繪工作中常見的高效率工具。

2.2房地產測繪中對全站儀技術的應用

全站儀是一種電子、機械及光學器械構成的高技術測量儀器，是集水平角、垂直角、斜距、平距、高差測量等功能于一體的測繪儀器，因其功能強大且使用方便，被廣泛用于地面大型建筑和隧道施工等精密工程測量或變形監測領域。

在房地產測繪過程中，通過全站儀技術，不僅能夠自動進行測量、計算，而且可以利用電子檔案對測繪數據進行輸入、輸出，不僅能夠提高工作效率，而且有助于提高測繪精度，這是傳統的光學經緯儀做不到的。

以建筑物放樣測量為例。欲利用甲乙兩個控制點放樣一建筑物，測繪工作人員只需要在控制點甲上安置全站儀，后視控制點乙。設置定位方位角后，利用三維坐標放樣功能就能放樣建筑物的四個角點，從而在實地標定出待建的建筑物各拐點。非但如此，利用對邊測量功能還能夠即時測出建筑物的邊長數據，與設計數據比較，可在不移動儀器的情況下完成測繪。這種一次安放儀器就能完成測繪的技術，大大提高了放樣精度，而且讓房地產測繪工作更便捷，其優勢相較傳統測繪技術，十分明確。

2.3數字化成圖技術的應用

就房產測繪的過程而言，測繪的成型階段是主要的環節，該環節可以采用數字化成圖技術，實現對測繪過程中相關信息及數據的分析，并將此作為依據，形成具有精確度的測繪圖，其不僅改善了傳統測繪技術中的不足，還有效的提高了測繪工作的效率。此外，在進行房產測繪的過程中，合理的利用信息技術，對相關的測繪信息進行全面且詳細的收集，同時將收集的信息利用相關的系統進行分析計算，以此為標準形成數字化的圖形，從而實現房產圖的繪制。在數字化成圖技術實際應用的過程中其具有一定優勢，不僅測繪的精度高，而且信息量較大，測繪速度同樣具有一定的優勢。

2.4確定房屋的共用面積標準

房產面積計算具體需要參照《房產測量規范》進行：①必須掌握好何處進行全面積計算，何處進行1/2的面積計算，何處的面積能夠不計算。②掌握建筑面積套內建筑面積以及需要公攤的共用面積。套內建筑面積主要包含套內的使用面積，套內的墻體面積以及陽臺的建筑面積。套內的使用面積指的是房屋內部能夠使用的所有空間面積，依照房屋內墻線水平投影進行測量。而套內墻體面積指的是各套內使用空間四周承重墻體，包含共有型墻體與非共用型墻體。其中商品房間的外墻以及分隔墻都屬于共用墻，而共用墻墻體水平投影的1/2面積要計算到共用墻體面積之中，非共用墻體的水平投影面積需要都計算到套內墻體面積之中。套內陽臺面積指的是所有陽臺建筑面積的總和。

2.5定共作面積

共作面積指的是一個房屋包含多產權人，這些產權人所共同占有使用的建筑總面積，其中公用面積要包含房屋建筑面積以及功能使用區域的共有面積。另外商品房的共用分攤建筑面積主要包含兩方面：①公共門廳、過道、變電室、設備室、垃圾道、電梯井以及樓梯間之類為商品樓整體服務的建筑面積。②各個單元和公共建筑空間的外墻與分隔墻體水平投影面積的1/2。上述內容說明了房地產精準化測量與所產生結果，有著非常關鍵的實際意義，能夠決定城市建設規劃設計與布局，可以改城區建設，房屋布局以及交易改造之類工作提供優良的基礎性根據，價值作用是絕對不能疏忽的。

結束語

總之，在實際房產測繪的過程中，可以采用的先進技術手段較多，各種技術的應用都有利于測繪質量的提升，因此在實際測繪中要根據實際情況選擇不同的測繪技術，保障測繪工作準確且高效的進行。

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（作者單位：蚌埠市勘測設計研究院）