房地產開發項目投資成本管理有效策略探究

摘要：當前，房地產企業正處于市場競爭激烈、行業增速放緩的經營環境中，加強對項目成本的管控是房地產企業提高自身市場競爭力的關鍵因素之一，房地產企業必須要制定科學合理的成本管理措施。在投資開發項目時，項目各環節的成本管控都將影響投資額度，所以房地產企業應從項目全過程來控制造價成本。本文從投資決策、設計、施工、竣工驗收以及交付使用幾個階段來進行成本分析，并研究降低房地產開發項目投資成本的策略。

關鍵詞：房地產：項目投資：成本管理：策略

一、成本管理

成本管理是指企業生產經營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學管理行為的總稱。房地產企業開發項目中的投資成本主要是指房企在開發房地產產品時所耗費的各項成本費用。一般地，項目投資成本主要包括建造成本、土地成本、設計成本以及配套設施成本等費用，分布在投資決策、前期準備工作、項目施工、竣工驗收以及交付五個階段中。

就當前房地產企業所面臨的市場環境來看，在我國整體經濟增長速度放緩后，房地產企業發展動力不足，利潤空間大幅下降。同時，“炒房”行為也使得房產價格增長過快，國家不得不控制和干預房地產市場，抑制房地產增長速度。在這樣的背景下，在成本上領先將意味著企業有更多的空間來提高競爭力，有利于企業戰略目標的實現，這也是房地產企業實現現代化企業管理的重要方向。

二、房地產開發項目投資成本分析

（一）投資決策環節

地皮選址對后期施工的影響也是較大的，房地產產品所處位置距離市中心的距離、周圍娛樂等配套設施的構建、交通便利程度等都影響居民的購買欲，進而影響到房地產產品的銷售量和銷售價格，就當前來看，市中心建筑、周圍公交便利的房屋價格和受歡迎程度要遠高于郊區、交通不便利地區。但市中心地區的建設難度要遠大于郊區修建，首先繁華地帶高層建筑偏多，可供企業施工區間狹窄，而且地下還遍布著錯綜復雜的排水管道等，再加上城市對噪聲的限制，影響項目開展，房地產企業應合理考慮項目投資的可行性。所以，在這一環節的費用主要是分析項目投資可行性的費用。房地產企業可以通過培養專業投資團隊或和專業投資分析機構以長期合作的方式來減少這一費用。

（二）設計環節

設計環節主要是對項目工程進行的前提規劃，據統計，雖然設計費用在總項目成本中的占比只占到2%左右，但設計階段的工作將給項目總支出帶來75%的影響。而以往大部分企業主要側重于施工過程中的成本控制，相對忽視設計環節的造價成本控制，難以做到成本精細化，導致企業存在設計費用、概預算等過高的問題出現。在現代化企業管理模式下，房地產企業應加強設計環節的投資成本控制，具體操作可以參考以下幾方面建議。

1.設定設計限額

針對項目中涉及的需要進行定量計算分析的內容，必須科學地對其進行計算。基于此，房地產企業應設定設計限額，促使設計人員嚴格分析設計內容，在預期效果可實現和現有技術能滿足的基礎上，科學分配投資限額，確保概預算的準確性。同時，房地產企業還應確立設計相關責任制，以加強設計人員和施工企業之間的溝通，確保項目可以在明確的指導方針下進行，規避盲目施工風險。

2.選擇資質好的專業施工企業

資質好的施工企業經驗更為豐富，可以應對緊急突發情況，減少設計變更和返工概率。

3.加強設計審批和復核

設計環節需要對項目施工各環節的材料等進行分析，包括混凝土的用量、設備規格等，涵蓋設備圖、建筑圖等多種圖紙，企業要安排專業人員對其進行審核，及時發現其中圖紙中的漏洞或不合理的地方，及時進行修正，以減少費用支出。

比如，某房地產企業在進行項目投資時，設計方給予企業的設計圖紙較為保守，建筑柱徑原定為70cm.經過專業人員復核，提出縮減5cm建議，經設計方進一步分析，縮減后的65cm柱徑可以滿足建筑需求，遂修改數據。經統計，該項目中總共需求大約3000根柱徑，柱長50cm.設計圖案的優化給企業節約了1948.2立方米的混凝土，減少了采購費用的支出。

（三）招投標環節

雖然這一環節主要進行合同簽訂工作，但在整體成本管控中也占據一定的地位。就目前來看，很多房地產開發項目額外成本的增加都是未簽訂閉口合同，一些工程量未在合同中明確規定也未進行包干處理導致的。因此，在這一環節，房地產企業應首先在招標前制定好合同的工程量清單和其他未約定零星包干處理，避免因合同中未約定而導致成本上升。比如，房地產企業為了實現施工效率的最大化或管理的最簡化，通常將一個項目進行拆分后形成多個專業分包，在此基礎上，企業應按照分包資質情況來選擇相應的發包方式。其次，房地產企業應確保評標的合理性和公平性，以質量為基礎標準，杜絕惡意壓價和掛靠中標問題的發生。房地產企業可以通過合理調整經濟標和技術標在總價中的占比來調整評標標準，比如將技術標規定為35%的占比，將經濟標規定為65%的占比，約定上下幅度不超過5%.從而選擇出管理能力較強、經驗豐富的專業團隊。

（四）施工環節

施工環節是成本支出的主要環節，也是房地產企業資金投入的重點時期，而施工階段的成本管理也一直是房地產企業重點關注的對象。但這一環節也是成本管理中最難控制的階段，因此，房地產企業在項目開發中還需要做好以下準備工作：第一，加強各單位之間的溝通。比如加強設計人員和施工單位之間的溝通，當出現突發問題時，由設計人員分析是否需要修改圖紙。第二，完善監理機制。在施工過程中應配備科學合理的監理機制來對各項活動開展監管工作，便于管理層及時掌握工程的成本、質量等信息。第三，對于造價變化超出合同約定時，房地產企業管理人員應仔細比對合同細則，分析自身擔負的責任，謹慎簽字。第四，制定合理的目標成本管理機制。就當前來說，在項目開發中，企業多借助預算來設定各環節的目標成本，以實現控制成本和實現預期利潤的雙重目的。但在實際施工中，往往會存在預算執行不到位問題，所以，房地產企業應設立目標成本管理機制，實時分析實際成本和目標成本之間的偏差，并采取相應的措施進行控制。

（五）竣工交付階段

竣工交付環節已經是整個工程項目的最后一個階段，在這一階段，工程承包商將按照合同約定的時間向房地產企業提交結算申請書，而房地產企業依據結算申請書來結付剩余貨款。在這一環節，房地產企業應按照合同條款、預算以及竣工資料等，加強對工程成本的審核，譬如附屬工程的建設費用、各項費用計取標準、材料用量等，準確計算出工程價款，避免價款出錯引起合同糾紛問題。同時，在收訖房地產產品后，業主必須及時、完整地向物業管理公司移交驗收合格的物業與設備，從而促使物業管理工作可以及時開展。另外，房地產企業還要加強在審計環節的投資管理，通過橫向對比同行業其他公司數據和縱向對比以往數據來制定出合理的預算指標，合理規劃審計投入。

三、結束語

在當前的經濟形勢下，房地產企業無法再通過高額銷售來沖抵內部漏洞帶來的風險，房地產企業必須要轉變管理思想和管理模式，實現向現代化企業管理的轉型，實施精細化的成本管理。加強對房地產項目投資成本的管理不但可以增加企業利潤，還可以降低企業財務風險，對房地產企業實現穩健經營有積極的作用。房地產企業可以將項目工程按階段細化的方式來分析每一階段在成本管理中所起的作用，從事前、事中以及事后全環節針對性地提出相關意見，有利于房地產企業精細化成本管理工作的開展。

參考文獻：

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作者簡介：

孫麗，好一家（上海）投資發展有限公司，上海。