房地產項目目標成本的確定研究

張會利 郭遠方

摘要：隨著國家宏觀政策的不斷加強和房地產市場的日趨完善，如何有效控制和降低項目成本，提高房地產項目投資資金效益成本房地產企業當前急需思考的問題。合理準確的目標成本對于房地產企業的成本管理工作至關重要，但實際的房地產項目成本管理工作中常常存在目標成本制定不合理、不準確的問題，嚴重影響了后期房地產項目成本管理工作的開展。

關鍵詞：房地產項目，目標成本;成本管理;成本控制

一、房地產項目目標成本確定存在的問題

隨著國家宏觀政策的不斷加強和房地產市場的日趨完善，傳統的僅僅依靠雄厚資金實力方式已經無法支撐房地產企業的快速發展需要。一方面房地產企業的產品銷售價格受到了限制，另一方面隨著原材料價格和人工費用的增長使得項目成本不斷提高，使得房地產企業的成本管理工作面臨越來越大的壓力。而大多數房地產企業缺乏專業化和科學化的成本管理方法，如何有效控制和降低項目成本，提高房地產項目投資資金效益成本房地產企業當前急需思考的問題。

房地產項目目標成本通常要經過概念方案設計、方案設計和擴充設計三個步驟才能最終確定。因此，房地產項目目標成本的確定并不是一蹴而就，而是一個不斷分解-合成-再分解-再合成的循環過程。然而，部分房地產企業在編制目標成本過程中常常會出現未嚴格遵守目標成本制定流程和目標成本編制不準確的問題。由于前期成本編制準備工作的不充分、項目設計深度不足或急于開工等因素的影響，在初期編制的目標成本往往是比較粗略估計的，隨著項目的不斷推進其實際成本就會偏離預先設定的成本目標，造成后期項目實際成本出現較差偏差。

傳統模式中房地產項目目標成本確定經常使用成本加成法，通過對項目成本進行估算并加上預期利潤確定房地產項目的銷售價格，但該方法的不足在于未能充分考慮市場對項目價格影響，部分原材料或市場其它因素波動可能使得房地產項目實際成本偏離預期目標成本從而影響到銷售價格。另外，在確定房地產項目目標成本過程中未能對成本控制過程中可能出現的問題進行規劃分析，缺少有效的成本問題預防控制對策，一旦目標成本出現問題就很難按照原有計劃執行，增加了房地產項目目標成本管理風險。

二、房地產項目目標成本確定的具體過程和關鍵控制點

（一）土地最高價格的確定

土地價格的確定要綜合考慮土地所在地區的土地政策和土地市場信息，土地價格占整個房地產項目開發建設成本的比例很高，直接決定了房地產項目的銷售價格高低。對土地價格的確定最常見的方法是剩余法，即由項目規劃成本和項目建設成本二者的差值確定土地最高獲取價格。其中項目規劃成本是由目標成本確定，由于此時房地產企業并不能提供出完整的項目開發建設規劃設計方案，只能由項目概念性規劃設計方案，并結合以往類似項目的成本數據估算出相關參數取值。

（二）目標成本預測

1、銷售價格預測。銷售價格是通過對擬建項目周邊區域房地產市場狀況進行詳細調查基礎上確定的，通過對潛在客戶產品需求分析和項目的優劣勢進行分析，選取合適的類似項目產品價格作為對比分析，采用市場比較方法確定擬建項目產品價格。

2、目標利潤確定。項目目標利潤的確定應該依據房地產企業的戰略規劃和具體項目的產品定位情況，通常也是選取以往類似項目的利潤水平作為對比分析，將項目的規劃設計、產品定位、項目品質以及其它方面進行對比確定項目利潤水平。項目的利潤大小可以依據企業發展戰略做出適當調整，如果在新進區域內需要快速占領市場可以適當降低項目利潤水平，如果開發高端項目梳理企業品牌形象則可以適當提高利潤水平。

3、目標成本的預測。項目目標成本-銷售總收入-目標利潤。以上確定的項目目標成本通常是項目成本的最高值，同時需要經過后期的不斷優化調整才能最終確定。

（三）產品優化及目標成本估算

該階段主要是通過項目的方案設計的不斷細化和優化將概念性的成本轉化為可執行的目標成本，主要成本控制要點包括：

1、產品方案的優化

在項目前期規劃條件下開展設計工作，將項目概念性設計方案不斷細化和深化形成具體的方案設計，該階段要對房地產項目進行多設計方案對比分析，通過不同組合類型的項目方案的成本指標，在實現項目功能目標基礎上綜合考慮不同設計方案的成本、工期、技術安全等因素。如結構選型過程中小高層或高層建筑結構設計時可以盡量采用剪力墻結構，剪力墻結構設計及設計優化過程中應該盡量減少短肢墻的數量，因為按照規范要求短肢剪力墻的抗震等級要偏高，采用以上設計優化方式可以減少大量鋼筋使用，從而實現降低工程造價目的。

2、專項方案優化設計

項目產品方案后應該開展項目產品的專項設計，該階段成本控制的重點是要明確項目成本主次控制，對某些工程量大和工程造價較高的工程進行重點的成本優化，如土方工程盡管不構成項目實體但是卻占用大量工期和項目資金，也應該列為項目成本管理的重點，對該項工程應該編制專項方案并重點控制成本。項目施工場地的規劃設計也會對項目成本造成較大影響，應該對其中施工道路、用電和用水等內容制定多種方案并對比分析，以確定最佳方案。

3、材料及構件選取要合理

在建筑結構設計中最重要的材料的混凝土和鋼筋，因此結構設計優化的重點是混凝土等級和工程量，以及配筋率的調整。如混凝土設計要制定合理的混凝土配合比，依在滿足安全技術基礎上可以通過技術組合方式降低混凝土單價成本，原材料選擇要遵循因地制宜和就地取材原則，優先選用人工骨料作為砂石骨料。在構件選取方面的重點是不要盲目加大剪力墻厚度，防止混凝土用量和配筋率上升;做好框架梁、樓面梁和現澆樓板等構件的截面設計及優化工作。

4、地下車庫的設計優化

地下車庫的工程造價很高且銷售速度較地上項目產品緩慢，其利潤率也相對較低，因此應該將地下車庫作為項目設計優化和成本控制重點。對地下車庫設計優化的基本原則是提高地下車庫面積的使用率，合理的控制單個車位面積，主要策略包括：優化車庫輪廓尺寸、柱間距和柱截面;優化車庫進出口位置和內部空間的交通流向;優化車庫內車輛停放位置和方式;優化車庫內的設備安裝位置。

（四）項目目標成本的確定

在各級目標成本確定過程中要嚴格以上一級目標成本為依據，不能超過上一級成本目標的約束，當超過成本目標時應該對產生的成本目標偏差及偏差成因進行認真分析，并采取相應措施進行及時調整。經過擴充設計和施工圖設計后的項目產品方案已經明確，可以依據施工圖設計方案計算出各部分的工程量和工程造價情況，并形成具體的項目目標成本，作為后期項目目標成本控制的依據。

參考文獻：

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