淺析物業(yè)行業(yè)“節(jié)稅籌劃”

摘要：依法納稅不僅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)，同時(shí)也是每個(gè)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但是由于稅收具備較強(qiáng)的無疆性的特點(diǎn)，對(duì)于企業(yè)來說，稅收就屬于一項(xiàng)凈支出，不會(huì)給企業(yè)帶來任何實(shí)質(zhì)性的收益。因此，企業(yè)在充分考慮自身經(jīng)濟(jì)利益的前提下，就需要主動(dòng)開展納稅籌劃工作。尤其是對(duì)于物業(yè)企業(yè)來說，由于經(jīng)營項(xiàng)目相對(duì)特殊，做好節(jié)稅籌劃工作對(duì)于企業(yè)整體競爭力的提升有著更加積極的現(xiàn)實(shí)意義。本文主要針對(duì)物業(yè)行業(yè)節(jié)稅籌劃的策略進(jìn)行了具體分析，即通過合理控制收入的方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃以及合理規(guī)劃企業(yè)成本費(fèi)用的方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃，并對(duì)具體的落實(shí)方式進(jìn)行相應(yīng)的分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)行業(yè);節(jié)稅籌劃;效益

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也開始越來越多地受到了人們的關(guān)注，但是由于物業(yè)企業(yè)并不直接向用戶提供商品，而主要是通過向用戶提供服務(wù)的方式來獲取利潤，因此要保證物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營效益，做好節(jié)稅籌劃工作就顯得十分有必要。

一、通過合理控制收入總額進(jìn)行節(jié)稅籌劃

（一）通過對(duì)收入進(jìn)行轉(zhuǎn)化，降低收入總額

對(duì)一些有外商投資成分的物業(yè)企業(yè)來說，在長期的經(jīng)營中，企業(yè)的獲利方式很多都是通過年度計(jì)算的方式，針對(duì)物業(yè)企業(yè)的繳費(fèi)政策上也有著相關(guān)的要求，如在企業(yè)正式開始獲利的前兩年，不需要繳納企業(yè)所得稅。會(huì)從第3年開始計(jì)算企業(yè)的所得稅，并在第3一5年，企業(yè)所需要繳納的所得稅為正常繳納所得稅的一半，物業(yè)企業(yè)要想做好減稅籌劃工作，就可以對(duì)首次獲利年度進(jìn)行延遲，在企業(yè)開業(yè)的第一年只要盈利時(shí)間不超過半年，就可以向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門申請(qǐng)，根據(jù)下一年的情況來確定獲利年度。

而當(dāng)企業(yè)處于持續(xù)虧損的狀態(tài)下，稅務(wù)部門往往不予返還盈利年度繳納的稅款。因此，這也是物業(yè)企業(yè)在進(jìn)行節(jié)稅籌劃工作的過程中需要重點(diǎn)注意的問題，要通過合理控制收入總額、通過合法的手段對(duì)實(shí)際收入進(jìn)行轉(zhuǎn)化，在此基礎(chǔ)上，達(dá)到降低收入總額、節(jié)約稅收的目標(biāo)。

（二）通過預(yù)繳稅款，調(diào)整收入總額

我國現(xiàn)有的物業(yè)企業(yè)多數(shù)是以年度為單位進(jìn)行稅收籌劃，企業(yè)可以通過一次性繳清或是分期預(yù)繳的方式來繳納稅款，到年終，稅務(wù)部門會(huì)對(duì)企業(yè)一年的經(jīng)營情況進(jìn)行核算，確定企業(yè)需要繳納的稅額，并要求企業(yè)補(bǔ)足未繳納的部分或是將多余的部分退回。但是，在實(shí)際落實(shí)相關(guān)工作的過程中，稅務(wù)部門為了保證稅款人庫的均衡性，多數(shù)情況下會(huì)要求物業(yè)企業(yè)采取分期預(yù)繳的方式繳納稅款，但是在這樣的情況下，很難對(duì)企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)繳納的稅款額度進(jìn)行準(zhǔn)確核算。與此同時(shí)，國家稅務(wù)總局也做出了明確規(guī)定：企業(yè)在進(jìn)行稅款預(yù)繳的過程中，如果出現(xiàn)預(yù)繳額度低于實(shí)際需要繳納額度的情況，不算企業(yè)偷稅漏稅。對(duì)此，物業(yè)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)責(zé)人員就可以充分利用這一機(jī)會(huì)，采取有效的措施進(jìn)行節(jié)稅籌劃，即通過延遲履行納稅義務(wù)的方式，合理安排企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)，在年度內(nèi)，盡可能地將支出費(fèi)用列在前幾個(gè)月，在后幾個(gè)月盡可能地多列一些收入費(fèi)用。在這樣的情況下，通過對(duì)收入總額進(jìn)行調(diào)整達(dá)到延遲繳稅的目的。

（三）通過會(huì)計(jì)核算，控制收入總額

通過選擇合理合法的方式進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，也能夠達(dá)到控制收入總額的目標(biāo)，最大限度減少物業(yè)企業(yè)在經(jīng)營過程中存在的泡沫收入，具體可以嘗試從以下幾個(gè)方面落實(shí)相關(guān)工作：首先，對(duì)于企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中產(chǎn)生的服務(wù)性收入要以我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)要求為前提進(jìn)行處理，對(duì)于不需要計(jì)入收入賬戶的收入可以不進(jìn)行登記，而對(duì)于一些可以不完全計(jì)入收入賬戶的收入則可以減少計(jì)入額度，對(duì)于可以延遲記賬的收入則可以推遲入賬。其次，要保證會(huì)計(jì)工作開展的謹(jǐn)慎性以及嚴(yán)謹(jǐn)性，當(dāng)其收入為實(shí)際發(fā)生的時(shí)候，不能預(yù)先將收入計(jì)入企業(yè)賬目中，即企業(yè)方面不能根據(jù)口頭約定或是起因合同來提前核算企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。最后，如果企業(yè)的收入與企業(yè)的債務(wù)密切相關(guān)，就不可以將收入列人經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的范圍之內(nèi)，對(duì)于一些需要進(jìn)行對(duì)外投資的業(yè)務(wù)，切記不可以按照銷售活動(dòng)來進(jìn)行處理。另外，對(duì)于一些暫時(shí)無法確定的收益項(xiàng)目，可以將其列入一些待處理賬務(wù)的范圍之內(nèi)。

二、通過規(guī)劃企業(yè)成本費(fèi)用的方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃

（一）通過合理使用存貨計(jì)價(jià)方法進(jìn)行節(jié)稅籌劃

在企業(yè)本期經(jīng)營成本和本期經(jīng)營收益確定的情況下，企業(yè)的本期經(jīng)營收益越高。這說明企業(yè)的本期經(jīng)營成本越低，企業(yè)處于盈利的狀態(tài);相反，則說明企業(yè)正處于虧損的臨界線或虧損的狀態(tài)中，兩者之間應(yīng)該是反比例的關(guān)系。而企業(yè)的盈利額度越高，企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)也會(huì)越重，這樣的情況下，就會(huì)影響企業(yè)的收益;反之，企業(yè)的盈利額度越低，納稅負(fù)擔(dān)也就越小。因此，通過合理使用存貨計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃能夠使物業(yè)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)得到大幅度地減輕。

在企業(yè)開展財(cái)務(wù)工作的過程中，要想達(dá)到以上目標(biāo)，就需要對(duì)外部市場的發(fā)展趨勢有充分了解，在物價(jià)上漲幅度較大的環(huán)境中，企業(yè)就可以采用后進(jìn)先出法進(jìn)行納稅籌劃，通過這樣的方式，企業(yè)可以以最后的進(jìn)貨價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)的經(jīng)營成本進(jìn)行核算，通過抬高企業(yè)的經(jīng)營成本達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目標(biāo)。因此，要想保證節(jié)稅籌劃工作的有效性，首先要判斷外界的物價(jià)變化趨勢，對(duì)于經(jīng)營過程中需要用到的常規(guī)材料，最穩(wěn)妥的方式是采用后進(jìn)先出法進(jìn)行核算，而對(duì)于一些技術(shù)含量較高、更新速度較快的經(jīng)營材料。由于隨著時(shí)間的推移，材料價(jià)格可能呈現(xiàn)出下降的趨勢。在這種情況下，使用先進(jìn)先出法最為穩(wěn)妥。但是，企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要以高度負(fù)責(zé)的態(tài)度選擇計(jì)價(jià)方法，一旦選定了相應(yīng)的計(jì)價(jià)方法，在中途核算過程中就不能隨意進(jìn)行改變，對(duì)于一些確實(shí)需要改變計(jì)價(jià)方法的核算項(xiàng)目可以于下一年度報(bào)請(qǐng)有關(guān)單位批準(zhǔn)。

（二）合理使用固定資產(chǎn)折舊的方法進(jìn)行節(jié)稅籌劃

通過固定資產(chǎn)折舊的方式進(jìn)行節(jié)稅籌劃，具體可以從以下兩個(gè)方面著手：

首先，可以從折舊年限的角度出發(fā)開展節(jié)稅籌劃工作，由于固定資產(chǎn)并沒有固定的使用年限，因此，在對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊的過程中只需要保證在國家規(guī)定的范圍之內(nèi)即可，財(cái)務(wù)人員可以嘗試將一些人為因素考慮其中，擴(kuò)大節(jié)稅籌劃工作開展的可能性。物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊年限的縮短能夠有效提高成本的回收速度，達(dá)到“后移會(huì)計(jì)利潤，前移成本費(fèi)用”的工作目標(biāo)。在此基礎(chǔ)上，延遲企業(yè)所得稅的繳納時(shí)間，相當(dāng)于向國家稅務(wù)部門申請(qǐng)了一筆無息貸款。

其次，可以從折舊方法的角度出發(fā)開展納稅籌劃工作，在對(duì)物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)進(jìn)行折舊核算的過程中，工時(shí)法、直線法、加速折舊法、產(chǎn)量法最為常見，在實(shí)際開展財(cái)務(wù)核算工作的過程中，最終所獲得的折舊額度也會(huì)存在較大的差異，在此基礎(chǔ)上，影響企業(yè)應(yīng)繳納所得稅的額度，達(dá)到節(jié)稅籌劃的工作目標(biāo)。

（三）通過扣除項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)節(jié)稅籌劃的目標(biāo)

稅法的要求與會(huì)計(jì)制度的要求之間存在較大的差異，國家出臺(tái)會(huì)計(jì)制度的主要目的是有效提升企業(yè)財(cái)務(wù)行為的規(guī)范性，企業(yè)財(cái)務(wù)人員在開展會(huì)計(jì)核算工作的過程中，要以真實(shí)性為基本前提，無論是費(fèi)用的列支和成本的核算都要在保證真實(shí)性的基礎(chǔ)上展開。而從稅法的角度來看，其主要目的是維護(hù)國家利益，主要考核的是組織稅收的收人，在這樣的前提下，進(jìn)而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)的目的。因此，物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在實(shí)際開展工作的過程中，就可以在充分了解稅法相關(guān)要求的前提下，通過扣除項(xiàng)目的合理調(diào)整，達(dá)到節(jié)稅的目的。

三、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營的過程中，要想有效降低自己的經(jīng)營成本，提升企業(yè)的經(jīng)營利潤，合理控制稅負(fù)是一個(gè)十分重要的手段。在此過程中，節(jié)稅籌劃工作的高效開展十分有必要，希望本文的研究能給大家一些有益的啟發(fā)。

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作者簡介：

李文娟，南京洲島現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展有限公司，江蘇南京。