住宅銷售告別“公攤時代”會讓房地產(chǎn)市場更透明

文/卞文志

住建部近日公布了38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范征求意見稿，其中《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱《住宅項目規(guī)范》）提出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。有關(guān)人士稱，《住宅項目規(guī)范》找準(zhǔn)了樓市痛點，關(guān)注了公眾關(guān)切，更能幫助購房者實現(xiàn)幸福安居的夢想。購房者希望樓市交易更加公開、透明、公平，更加契合市場規(guī)則。一方面，公眾希望樓市購房面積標(biāo)準(zhǔn)更加明確；另一方面，人們也希望通過剛性規(guī)則約束開發(fā)商的行為，在公攤面積這筆糊涂賬難以算清楚、資本逐利沖動難以遏止的情勢下，應(yīng) 棄樓市按照建筑面積交易的模式，改以套內(nèi)面積交易。

一、以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易有利于購房者

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范〉等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。筆者注意到，在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！边@是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易?！蹲≌椖恳?guī)范》指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守該規(guī)范。

有分析人士表示，這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。此次出臺這一規(guī)定主要是因為：這是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。住建部此次組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范、住宅規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

2018年，住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發(fā)表文章說：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！2018年8月，新華社對此發(fā)表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出：誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策實施乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。部分業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。新華社文章指出，調(diào)研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規(guī)對“公攤面積”作出明確約束。

針對此次“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，他們主要考慮從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算方法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算主要依據(jù)建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。

該負(fù)責(zé)人還指出，這一做法可以解決兩方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費者權(quán)益的保護(hù)。

二、住宅按套內(nèi)建筑面積計算有利也有弊

此次“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”條款提出后，在社會的高度關(guān)注之下，有關(guān)專家建議，應(yīng)對商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式作出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。” 為此有關(guān)專家建議，重慶市強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，可以在全國推廣實施。

除了官方發(fā)布有關(guān)意見外，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計算。有網(wǎng)民認(rèn)為，“套內(nèi)計價”更有利于維護(hù)買房人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)市場變得更加透明。有網(wǎng)民表示，決定房價的是供需關(guān)系，不是計價方式。計價方式的變化只是產(chǎn)生不同口徑的數(shù)據(jù)，并沒有改變市場價格。在同樣的市場條件下，消費者總的購房成本不變。以套內(nèi)面積計算后衍生費用是否會降低，還要看單價是否會提高。住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易盡管不影響房價，但該調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響。

涉及房產(chǎn)稅這一問題，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)的民怨會較少。更長遠(yuǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。所以說，公攤面積決不能成為一筆糊涂賬，有關(guān)部門要將標(biāo)準(zhǔn)和明細(xì)“曬在太陽下”，加強持續(xù)不斷的監(jiān)管。同時，相關(guān)部門還需要做好配套工作，例如制定綠地比例等公共面積的計算方式以及建材質(zhì)量、公共服務(wù)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)人士認(rèn)為，住宅的建筑面積和套內(nèi)面積各是多少，其實購房者在簽合同時都能看得很清楚，透明度并不是問題。但品質(zhì)比較好的小區(qū)，第一層往往不住人，而設(shè)計成大堂，以此提升居住品質(zhì)，公攤面積自然就大了，占比甚至可能達(dá)到30%，而老式住宅的得房率可能在90%以上。選擇購買哪類房屋，只是個人選擇，對未來樓市交易不會產(chǎn)生很大影響。

所以說，公攤面積不是越小越好。一來可能影響住房的品質(zhì)，二來在目前的居住形態(tài)下，公攤不可避免，以公攤面積的形式把住宅的產(chǎn)權(quán)界定清楚，實際有助于避免可能產(chǎn)生的糾紛。例如：小區(qū)內(nèi)的走道、地面的停車位、垃圾站等，到底算誰的？如果由購房者公攤，則大家都可以使用。如果不算公攤，則所有權(quán)仍是開發(fā)商的。如果這樣的話，住戶每次使用這些地方都需付費，反而會引起混亂。光大證券近日也發(fā)布報告稱，對于早已規(guī)范經(jīng)營和銷售行為的上市房企而言，目前已不存在模糊公攤面積賺取小錢卻損害聲譽的“因小失大”的狀況。即便后續(xù)政策落地，采用套內(nèi)面積計量，對其經(jīng)濟利益的影響也不大，反而能在建設(shè)開放型社區(qū)、商業(yè)住宅共同發(fā)展、承擔(dān)“城市運營商”等方面擁有更大的發(fā)展空間。

三、告別“公攤”計價的中國房價會上漲嗎？

“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”的說法一經(jīng)公布，便引發(fā)輿論關(guān)注。有聲音認(rèn)為，這樣會導(dǎo)致房價大幅上漲。但多位專家指出，一方面文件尚在征求意見階段，與實際落地還有一段不小的距離，另一方面，使用套內(nèi)面積交易僅涉及計價方式的調(diào)整，只會導(dǎo)致兩種不同口徑的房價數(shù)據(jù)不可比，不會影響市場交易的實際價格，更不至于引發(fā)市場波動。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，是否按套內(nèi)面積計價對于購房者實際購房成本基本沒有影響。以北京一套最近入市的商品住宅為例，實際住宅套內(nèi)面積是141平方米，增加公攤后變成173.7平方米，多出了18%的公攤面積，平均單價也從套內(nèi)的每平方米10.8萬元變成8.8萬元，降低了19%。以公攤計價，房價看似降低了，實際上買房者付出的購房款總額并沒有降低。這是因為，決定房價的是供需關(guān)系，不是計價方式。值得注意的是，這項調(diào)整對開發(fā)商未來建房可能會產(chǎn)生影響。目前，一部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商會受到影響。而未來如果開發(fā)商為了增加套內(nèi)面積過度擠壓公攤，會導(dǎo)致社區(qū)居住品質(zhì)下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

當(dāng)然，取消公攤，改由按套內(nèi)面積交易，房屋均價會抬升，房屋總價也不會有任何降低，但這并非如一些人所言，只是一種數(shù)字游戲。公攤面積計算標(biāo)準(zhǔn)混亂導(dǎo)致的不透明和信息不對稱，其實增強了本就是強勢方的開發(fā)商的話語權(quán)，給他們留下了暗箱操作的空間。如果能夠做到買多少套內(nèi)就有多少，至少可以理清模糊地帶。其實輿論對取消公攤面積的呼聲，皆是對于由公攤延伸等類似亂象引發(fā)的購房焦慮的真實反映，這層焦慮需要被正視。

目前內(nèi)地只有重慶獨樹一幟，沒有公攤的概念，這種交易模式有十多年的歷史淵源。在商品房市場高度發(fā)達(dá)的今天，重慶的經(jīng)驗挪用到其他地方，成本的確相當(dāng)大。而且由于公攤更多涉及的是新房，如果突然變更交易標(biāo)準(zhǔn)，還會產(chǎn)生與二手房不同的計價口徑。這正是公攤面積屢屢被吐槽而法律層面卻鮮有動靜的原因。退一步講，即便要取消公攤，也絕非一個技術(shù)規(guī)范能夠辦到的，它涉及《商品房銷售管理辦法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的修改，是個龐大的工程，需要比較長的準(zhǔn)備期。

長期來看，取消公攤面積是否可行，成本和收益如何權(quán)衡，應(yīng)該納入討論的議程。當(dāng)然，目前上述文件尚處于征求意見階段，真正實施還需要一系列政策的配置，包括相關(guān)統(tǒng)計制度、稅收制度、物業(yè)收費等。比如，要做好房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可比性銜接，調(diào)整普通住宅和非普通的劃分標(biāo)準(zhǔn)，等等。因此，不必對上述政策作過度解讀。