我國房地產業發展的基本路徑選擇

文/賈廣

2018年以來，全國各城市的房地產市場調控政策頻出，房地產行業資金壓力普遍增大，市場觀望情緒漸濃。中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”定位，讓市場看到其“穩地價、穩房價、穩預期”的意圖。那么，未來我國房地產業應該實施何種政策？發展我國房地產業的基本路徑為何？本文從以下六大方面進行分析研究。

一、繼續保持房地產宏觀政策穩定，做好房地產中、長期政策設計，有效、規范引導房地產市場預期

一是繼續持續保持房地產宏觀政策穩定，規范促進房地產市場自我調整、自我發展。在實施數輪房地產宏觀調控，抑制房價較快上漲后，房地產市場陷入“越調越漲、越限越買”的怪圈。因此，應繼續保持房地產政策穩定。當前，房地產市場有其自身客觀規律和客觀走勢，房地產調控政策不宜也沒必要再作頻繁變動，應審時度勢，保持房地產宏觀政策相對穩定，促進市場自我調整，推動房地產市場的整合、洗牌和出清，適度增加基礎設施和公共服務領域的投資，通過“穩地價、穩房價、穩預期”，對沖房地產市場下行對經濟增長的影響。

二是做好房地產中、長期政策設計，明確房地產中、長期政策內容，有效、規范引導房地產市場預期。過去乃至當前，我國實行的一些行政性房地產調控政策，尤其是 “限購、限價、限售、限貸”等政策，對房地產市場以及經濟的負面影響日趨明顯、突出。因此，應盡快做好房地產中、長期政策設計，明確房地產中、長期政策內容，及時釋放正確的政策信號，進一步穩定房地產市場預期。明確完善中、長期土地供應計劃，明確社會公共服務特別是教育、養老、衛生等資源均等化公平化措施的推進安排，緩解房地產市場區域供求矛盾，推進與住房制度相匹配的戶籍、教育制度改革，有效、規范引導房地產市場預期。

三是加快推進住房三級市場的協同發展，有效釋放住房潛在需求。國際經驗表明，隨著經濟發展，收入水平提高，居住需求將日漸上升為最終需求結構中的首位需求。一方面，通過市場機制不斷增加新建住房的有效供給，在供不應求的情況下，加快供應價格適中的租賃住房和保障性住房；另一方面，完善相關稅收和管理政策，推進新建住房、二手住房、租賃住房三級市場的協同發展，著力解決城鎮化引發的新市民住房問題和居民改善性住房需求問題，加快促進住房潛在需求的有效釋放。

四是要以負責任的改革精神全面梳理和定位2019年房地產市場調控政策，清理過去幾年頻繁頒發的、零散的、應時應急的調控政策，對短期房地產經濟宏觀調控政策、中期房地產業政策、經濟轉型期房地產結構性改革政策以及房地產各部門、各城市的政策進行分類，防止中央房地產宏觀政策與各地政策出現不匹配、不協調的情況，避免出現行政舉措長期化、宏觀調控空泛化、總量政策結構化的情形，“穩地價、穩房價、穩預期”，使房地產宏觀經濟政策定位于配合新時代“大改革、新開放”，始終把人民對包括居住在內的美好生活的追求視為房地產經濟發展的最大動力和最終目標。

二、正確認識房地產業在國民經濟中的地位作用，特別重視和高度關注房地產市場的變異

我國房地產是最大的投資，更是最大的消費，是事關國計民生最重要的行業之一。科學認識、理性把握、規范評估房地產業對經濟和社會的作用尤其重要。

一是各地要真正落實、真正實現房地產市場的持續健康穩定協調發展，真正為人民美好生活的實現而發展，不能“應付”上級需要，追求不被“約談”、不被“曝光”、不被“點名”，而要腳踏實地發展經濟，增加居民的有效收入，千方百計地控制房價、把控地價、穩住預期，不斷改善居民的居住條件。

二是盡快取消“限購、限價、限售、限貸”等名目繁多的違背市場規律、造成“越限越買、越限越漲”怪圈的行政措施、規定意見，在此基礎上，進一步增加地方政府穩定與調節房價的能力，從地價等源頭上控制好房價，決不能一遇到房價上漲，就“限”這“限”那，走房地產改革、調控的老路，要不斷提高和增強按市場規律處理房地產市場問題的能力。

三是充分發揮“政府+市場調節”的正向作用，正確處理好政府與市場的關系，規范建立政府房地產政策性調控體系和健康的、符合市場規律的房地產市場體系，兩個輪子缺一不可，既相互獨立，又有機統一，克服政府和市場的局限性，最大限度地發揮政府和市場的各自作用。

四是高度重視和關注未來房地產市場可能出現的一些變異現象，例如固定資產投資的下滑、房地產開發投資增速的“名高實低”和開發投資行為的變化、隱形失業人數的增加等。首先，房地產是最大的投資，也是最大的消費，是改善人民生活的重要途徑。因此，應盡快推動房地產行業轉型升級，進一步優化房地產業結構，多生產人們需要的產品，滿足居民的自住性、改善性需求。其次，要控制房地產貸款的需求端和供給端，適度、適量、差異化放開房地產開發投資貸款，對于普通住房的房屋建安建設投資的資金供應有針對性地適度放開，繼續控制高檔房、別墅、商業、寫字樓等抵押貸款，力求房地產市場、金融市場基本平衡。

三、建立健全以產權制度和用途管制為核心的、符合新時代土地制度改革發展方向的現代土地管理體制

隨著中國特色社會主義建設進入新時代，土地制度改革也進入新的發展階段。

一是土地的產權制度要突破二元土地制度壁壘，打通土地制度通道，從兩種土地所有制的二元體系逐步向國有土地、集體土地權利平等的體系轉型，完善土地權能，賦予集體所有土地與國有土地同等的占有、使用、收益和處分權，構建農村集體經營性建設用地入市交易的制度框架。在此基礎上，構建規范的城鄉建設用地交易市場。

二是在明確界定公益性土地內涵的基礎上，解決農村土地征收中存在的征地范圍過大、程序缺乏規范、被征地農民保障機制尚不完善等問題。其一，應明確賦予被征地農民參與征地補償價格形成機制的權利；其二，保障被征地農民的各項權益，采取納入城鎮社保體系、留地安置、土地入股、流轉收益等多種模式，確保被轉讓地農民的長遠生計；其三，組建土地征收補償爭議仲裁機構，公正公開解決土地征收中的矛盾，完善征地補償爭議協調裁決制度，最大限度維護農民土地合法權益；其四，建立土地收益基金，支持農村、農業和農民依據土地征收獲得收益。

三是改革土地財產稅制度，從以土地出讓、土地流轉、土地入市交易等環節為主要收入來源向與現代經濟社會相適應的體系轉型。其一，全方位系統改革土地保有、土地流轉、土地入市等環節的稅收制度。在土地保有環節，加快開征房地產稅，發揮土地為地方政府提供財政收入的功能，改變地方政府財政來源單一的情況；在土地流轉環節，保障流轉雙方權益，調低整體稅率，降低流轉稅，合理配置土地資源，提高效率；在土地入市交易環節，正確處置土地征收和土地入市，不斷降低公益性土地征收的范圍，不斷擴大集體經營性建設用地的范圍，讓農村、農業、農民通過土地入市獲取更多的改革紅利。

四、正確處理好穩定房價、住房市場消費預期與分配制度改革以增強居民住房消費能力的關系

我國在今后相當長的一段時間內，既要穩定房價、穩定住房市場消費預期，更要著眼于分配制度改革，進一步增強居民住房消費能力。

一是控制房價快速上漲，提高居民住房消費能力。十年前，我國房價過高僅僅是一線城市的一種特殊現象。然而近年來，我國大部分城市房價普遍上漲，其上漲幅度高達50%至100%，一些三、四線城市漲幅更是驚人。與此同時，人們的工資水平特別是一些三、四級城市的工資水平因經濟轉型、產業結構轉化等而難以提升，這勢必造成居民買房的資金壓力過大，從而對住房消費產生過大的擠出效應。房價的大幅持續上漲，又直接造成房租價格的上漲，并逐步傳導至城市服務業。顯然，遏制房價過快上漲，采取果斷措施有序控制住房成本，提高工資水平，增強居民住房消費能力，已迫在眉睫。

二是加快收入分配制度改革，以果敢的力度、負責任的精神提升廣大工薪階層的個人所得。據統計，2018年上半年全國居民人均可支配收入實際增長6.6%，同比回落0.7個百分點。居民收入增長放緩和房價的上漲對住房消費預期和住房消費能力提升形成了制約。因此，要加快收入分配制度改革，讓更多的工薪階層享受40年改革的成果。同時，對首次購房或通過置換改善其住房條件的普通家庭，應盡可能降低有關稅負，住房交易領域的一切事業性收費應一律取消，切實改變失衡的分配格局，讓更多的工薪階層的腰包能夠真正鼓起來，從而不斷增強居民的住房消費能力。

三是高度注重家庭高杠桿率，逐步減少家庭債務，增強家庭住房消費能力。上海財經大學研究報告顯示，截至2017年底，我國家庭債務占GDP的比重為48%，遠遠超過其他發展中國家，家庭債務已逼近家庭部門能承受的極限。截至2017年，我國家庭債務與可支配收入之比高達107.2%，超過美國當前水平，逼近美國金融危機前峰值。同時，多樣化的家庭債務結構，極易給家庭帶來流動性壓力。上海財經大學報告顯示，居民短期債務2018年前5個月新增0.86萬億元，而2015-2016年兩年總共僅有1.37萬億元短期貸款，經營性貸款2017年全年增加0.67萬億元，是2015-2016年兩年累計額的1.5倍，進入2018年，前5個月累計增加0.5萬億元。因此，注重家庭高杠桿率（以家庭總貸款與家庭總存款之比），減少家庭債務，保持適當比例的收入增速，提高家庭消費能力成為當務之急，重中之重。

五、進一步合理滿足改善性住房需求，嚴厲打擊投機性購房需求

2016年9月，房地產市場迎來了新一輪緊縮性調控政策，2017年2月底以來，樓市調控政策進一步升級，北、上、廣、深等數十個城市相繼出臺了限購限售、認房認貸、提高首付比例、縮短貸款期限等政策。如此密集、嚴厲的調控政策一方面有效打擊、抑制了過度的投機投資購房需求，另一方面也不可避免地影響了合理的改善性、自主性住房需求。因此，合理滿足改善性住房需求與打擊投機投資性購房需求二者關系的平衡，是房地產市場發展新階段的一項重要任務。

一是樓市預期管理方面，抓好兩方面工作。一方面，注重引導自住性、改善性住房需求群體，改變“買漲不買跌”“房價只漲不跌”等錯誤觀念，有效解決階段性購房恐慌心理；另一方面，正確引導合理、有序、健康的住房投資消費，允許適當、正常、合法的住房流通交易，引導投資預期，遏制投機性過度炒房，防止非理性投機投資性購房。

二是樓市政策調控方面，抓好“因城施策”工作。一方面，限購、限貸、限售等嚴厲政策仍然是防止一些城市過度炒房的必要手段，必須根據各個城市的實際狀況，適時適機進行實施；另一方面，不同城市、不同區域的經濟發展水平、基礎設施和配套建設發展水平等差異較大，而經濟發達、產業基礎較好、公共配套設施比較完善、社會資源豐富的城市，是人口流入、人氣旺盛的地區、因而也往往是投機投資性資金容易集聚的區域，在房地產長效機制尚未建立的情況下，這些城市仍然需要采取限購、限貸、限售等應急政策以遏制樓市過度投機炒作。

三是樓市優惠政策方面，重點向自住性、改善性購房群體傾斜。一方面，鼓勵自住性家庭為改善其住房條件而購房，對自住性、改善性首套住房，在信貸、稅收、首付款、交易等方面給予一定的優惠；另一方面，鼓勵改善性購房家庭用其舊房置換新房，以小換大、以舊換新，這不僅可以有效促進住房一、二級市場的健康發展，同時也可制約投機投資性購房需求。

四是開發企業培育管理方面，有針對性地對開發企業實行既培育又管理的政策。一方面，加強對開發企業的關注度，在房地產政策規定等方面優先滿足開發企業需求，在開發企業拿地、競標、規劃、建設、銷售等環節，簡化手續、縮短時限；另一方面，加強對開發企業的管理，嚴厲打擊捂盤惜盤、圈地、虛假優惠、“團購”變相提價等行為，加強對杠桿等的監管，對以“消費貸”“經營貸”等名義進入房地產市場的各類資金，要密切監督，嚴格管控資金流向，防止資金過度流入房地產市場。

六、促進存量住房資源交易周轉，推進新建住房、二手住房、租賃住房“三級市場”規范協同發展，有效釋放住房潛在需求

一是存量住房交易、流動、置換、周轉是住房供應中的重要一環。我國一、二線城市和比較發達的部分三、四級城市已進入或正在進入存量房發展階段，但受政策、教育等因素影響，我國一些大城市存量住房的平均周轉率卻遠遠低于國際大都市的平均水平。需要通過交易、金融、教育、醫療、交通、貸款等方面的政策設計，加快促使存量住房多次進入市場流轉交易。一方面可以通過政策性優惠，將部分住房需求定向引導至存量住房市場；另一方面，可將部分空置存量住房作為租賃住房的主力，以加快存量住房市場的發展。

二是加快推進落實住房庫存周期與住房用地數量增減掛鉤、人地掛鉤等土地供應政策，實現住房有效供給與有效需求的匹配，因地制宜，合理安排商品房、租賃房、保障房的用地供應比例，規范住房租賃市場發展，推進與住房制度相匹配的教育制度，將租購并舉的住房制度落實和細化，科學界定住房租賃價格，以土地供應結構、住房供應結構規范引導住房需求，改善供需關系。

三是住房消費正在從物質型住房消費向服務型住房消費轉變，為新建住房、二手住房、租賃住房“三級市場”發展創造了一定的條件。預計“十三五”期間，服務業占GDP比重將每年提升1個百分點，到2020年將達到55%左右，北、上、廣、杭、深等發達城市可達60%以上，服務消費增長點增多，增長迅猛，增長范圍廣泛。因此，消費者對于住房“三級市場”服務消費需求將大大增加。

四是家庭小型化程度提升，消費結構升級，大大促進了存量房的交易流轉。受我國家庭小型化程度提升影響，一人家庭、丁克家庭和3人至4人核心家庭成為主流，居民住房消費需求不斷提升，為住房“三級市場”發展提供了廣泛基礎。

（作者單位：遼寧大連市房地產經濟學學會）