2018年國內百強房企研究

文/林 君

經歷了前兩年“高歌猛進”式的增長，2018年的樓市恢復一片平靜，在前期宏觀層面金融管控以及多地陸續加入樓市調控隊伍的背景下，決策層對于樓市調控的堅定信心可謂空前。在此背景下，房企普遍面臨著發展挑戰甚至是生存與否的威脅，整個行業將由高速增長模式正式步入平穩增長模式，不同類型的房企在應對市場環境變化時都會有不同的表現，從市場的角度看將會是格局與份額的調整。

一、年度房企銷售排行榜

（一）房企銷售面積排行情況

從2018年度的房企銷售面積排行上榜情況看，入圍門檻相較2017年有明顯提高，排名第10的金科集團銷售面積較2017年排名第10的華潤置地要多出約530.6萬平方米，上榜企業的整體銷售體量要大于2017年。從房企上榜情況來看，碧桂園、恒大、萬科依舊牢牢占據前3的位置，且順位與2017年完全一致（表1）。

表1 2018年度銷售面積前十房企排行

（二）房企銷售金額排行情況

從2018年度的房企銷售金額排行情況來看，整體表現同樣好于2017年的榜單，排名第10位的龍湖地產突破2000億元，較2017年第10位的華潤置地要多出約500億元。與銷售面積相對應，銷售金額的前3位同樣為碧桂園、萬科與恒大，只是后兩者的順位有所變化（表2）。

表2 2018年度銷售金額前十房企排行

綜上可見，2018年度銷售表現優秀的房企，整體的銷售情況要好于2017年度，究竟是市場出現整體性的回調，抑或是這部分龍頭房企在“政策市”下主動求變以更快的速度適應市場環境的變化，從而實現自身的平穩有序增長，我們將通過進一步對龍頭企業市場份額的表現進行分析得出結論。

二、房企整體業績與市場集中度情況

我們選擇了銷售金額排名前200的房企作為研究對象，通過分析處于不同排名梯隊的房企實現的合計銷售金額占全部市場成交總額的份額情況，可以比較直觀地看出大中型房企在行業中的規模。

近三年以來，排名前200的房企銷售金額占市場總金額的比重呈現出逐年遞增的態勢，其中排名前3的龍頭房企銷售總額份額，同比增加約0.7個百分點，達到約13%，與其他排名梯隊相比，份額增長的速度最為緩慢。往后看，排名4至50的房企，成交金額占全部成交總額的份額增加約9個百分點，這一增幅較2017年擴大了約1.1個百分點。可見，在金融管控與樓市調控雙重制約的作用下，樓市行情整體步入平穩期，而大中型房企則表現出較強的韌性，甚至創造出逆市上揚的行情，擺出“強者更強”的姿態，貢獻出更大的銷售額(圖1)。

從具體的業績來看，2018年銷售金額前3的房企將這一排名的門檻提高到了超5500億元，相較2017年提高了約7%，與份額的表現相一致，前3位的排名門檻提升空間有限，排名200的銷售金額門檻與2017年相比同樣變化不大，而排名前3至100的各梯段銷售金額門檻則普遍提升了約40%，表明這部分中堅力量整體表現出較好的增長態勢(圖2)。

從上述各排名梯隊房企銷售門檻的數據可知，2018年大中型房企的銷售金額普遍有所上升，使得全年進入“千億俱樂部”的房企數量相較2016、2017年有明顯增長，達到了30個，超過前兩年的總和，且銷售規模在500億元以上的房企數量在近三年呈現出逐年上升的態勢。與之相對，銷售規模在100億-500億元的房企數量有所減少，足見行業內的大中型房企市場規模的擴張之勢。此外，從部分百強房企的年度目標業績完成率的情況來看，超過9成的房企達到了100%及以上，甚至有不少房企完成了年度目標120%以上，一方面是由于大中型房企整體表現良好，另一方面，當前的市場環境大多看淡行情，房企會主動調整業績目標，致使其更易達成甚至超額完成業績目標(圖3、圖4)。

圖2 近三年TOP100房企各梯隊銷售金額門檻及同比漲幅

圖3 近三年各級別銷售規模房企數量

圖4 2018年部分百強企業目標業績完成率

綜上所述，在“房住不炒”“租購并舉”以及大力發展租賃住房市場的總基調下，2018年房地產市場依舊處在政策市的背景下，而大中型房企的銷售額則整體保持了穩步增長態勢，市場份額進一步擴大，市場集中度持續提升。

三、典型房企銷售與業績表現

我們選取了常年占據銷售榜靠前位置的龍頭房企，即萬科、恒大與碧桂園這三家房企，通過統計其歷史數據，分析其近幾年的銷售情況走勢以及戰略布局的調整。

（一）萬科地產

萬科從2014年至2018年實現了銷售總量、銷售金額的逐年遞增，但可以明顯發現，2018年的銷售面積與金額的漲幅已經出現了萎縮。2018年，萬科的銷售面積與金額相較2017年分別同比上漲了11.75%和14.97%，而漲幅則較2017年縮小了18.36和31.07個百分點。與此同時，銷售均價走勢較為平穩，2018年萬科全年的銷售均價約15005元/平方米，同比僅微漲1.79%，漲幅較2017年減少約10個百分點。可見，萬科在2018年的總體行情表現可以用平穩來形容(圖5)。

圖5 近五年萬科銷售情況

通過分析萬科近五年在全國各主要地區的銷售份額，可以看出其在樓市調控的背景下，進行戰略布局的調整以保障和促進整體銷售業績的平穩增長。2018年，萬科在中西部地區的銷售量占比達到了近五年的峰值，約30%，同比增加約達5個百分點；與之相對，其在珠三角和環渤海地區的銷售量占比有所減少。早在2016、2017年，萬科就已經開始加快在中西部布局的節奏，萬科A年報顯示，其2017年在包括成都、南充、武漢、西安、鄭州、重慶、昆明、貴陽、烏魯木齊、玉溪等中西部區域實現銷售面積同比增加27.44%(圖6)。

從年度各地區的項目規劃面積統計情況來看，2017年萬科在中西部地區的項目規劃建筑面積達到5172.69萬平方米，明顯高于2014至2016年的水平，并且首次超過長三角地區。可見，在發達地區房地產市場逐漸從新增向存量轉化的情況下，以及在相對更為嚴厲的調控政策制約下，萬科已將更多的開發資源向中西部地區轉移，以開拓新的業務增長點。從近幾年萬科的新增土地儲備情況看，即便是在調控發酵期的2017年，萬科的新增開發項目儲備量仍呈現出增長的態勢，值得注意的是，2018年上半年的數據顯示，其新增土地儲備平均樓板價相較2017年有不少下降，同比降幅約36%，除了全國地價溢價水平得到有效遏制外，近兩年拿地的地區分布結構變化也是重要原因(圖7、表3)。

圖6 近五年萬科各地區成交占比

圖7 近四年萬科在各地區項目規劃建筑面積

表3 近五年萬科新增土地儲備情況

（二）碧桂園

與萬科的表現相類似，碧桂園在近五年間也呈現出銷售業績逐年遞增的良好態勢，且在2016及2017兩年出現快速增長，同樣在2018年，銷售金額與面積的漲幅出現萎縮，全年銷售金額較2017年同比增加了32.3%，增幅較2017年縮小46.04個百分點，銷售面積同比增加了27.44%，增幅較2017年縮小了34.45個百分點。

依2014-2017年的在售及待開發面積情況可知，在前兩年市場由快速上升期過渡到調控制約下平穩運行期的階段，碧桂園也并未縮小建設項目的規模，展現出了大型房企沉穩應市的態勢。在土地拿地成本整體水漲船高的背景下，碧桂園正是通過城市更新項目不斷地擴充“糧倉”。中期報告顯示，碧桂園位于內地的土地儲備達到3.64億平方米，足以支撐其未來2-3年的發展(圖8、表4)。

圖8 近五年碧桂園銷售情況

表4：2014-2017年碧桂園在售及待開發總量 單位：萬平方米

（三）恒大

從整體走勢來看，恒大地產在近五年的業績呈現逐年遞增的態勢，且在2016年迎來了一段快速上升的高峰期，這與全國樓市的整體走勢相適應，而2017、2018年兩年，整體增速出現明顯回調，尤其是2018年，其銷售金額與面積同比分別小幅增長10.01%和4.17%，漲幅較2017年進一步下滑約24和8個百分點。業績總體上升、增速出現放緩，這與萬科、碧桂園的表現相一致。值得注意的是，恒大在2019年初發布的公告中披露，截至2018年底，企業的現金余額達到2012億元，這也成為其在嚴峻市場形勢下業績保持穩健增長的重要因素之一(圖9)。

作為保持業績穩定增長的支撐條件，企業的土地儲備量也可在一定程度上起到相應的助推作用。從2014-2017年的情況來看，恒大的土地儲備量在近兩年保持了較高速的增長，這與恒大所采取的戰略轉型也有著密切聯系。2017年，恒大提出發展模式將由“規模型”向“規模+效益型”轉變，經營模式由“高負債、高杠桿、高周轉、低成本”向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉”的模式轉變，其中“高周轉”仍是不變的主題，故較大量的土地儲備也是實現這一目標的關鍵基礎(表5)。

圖9 近五年恒大銷售情況

表5 2014-2017年恒大新增土地儲備量及累計總量

四、總結

三大龍頭房企均通過主動謀求發展、轉變經營模式，積極應對市場上的新情況，從容應對來自市場調控與金融管控方面的挑戰。盡管龍頭房企的業績規模基數非常大，但即便是在政策市下仍能實現業績的進一步穩定增長，這與其他部分房企或業務停滯不前、或經營不善嚴重虧損，逐漸剝離房地產主業而被迫轉投其他行業的表現，形成了鮮明的對比。不過，近兩年以來，發達地區成熟的房地產市場走向存量階段的趨勢已愈發明顯，這更加速了房企之間的競爭。正是在這種復雜的市場背景下，龍頭房企的綜合實力才更能充分展現。比如：萬科的轉型策略就是在地產業務的基礎上進一步延伸，將商業地產的開發運營、物流倉儲服務、租賃住宅、養老地產等多元化服務納入體系；碧桂園在城市更新方面發力；恒大甚至開始投資電動汽車企業。

未來，大中型房企進一步追求業績增長規模的難度將越來越大，整體維穩、穩定增速將是大趨勢。從近兩年房企的市場份額布局情況來看，大中型房企的份額逐年穩步提升，整體銷售業績的集中度愈發提高，體現出非常明顯的“強者更強”的特征。當前的市場環境下，行業整體洗牌的速度正在大幅提升，在淘汰了相當一批小微房企之后，留給大中型房企的市場機遇反而會更好。