房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理問題研究

摘要：近年來，隨著我國經(jīng)濟步入新常態(tài)，國家對樓市宏觀調(diào)控政策力度的加大以及“房住不炒”相關(guān)配套政策的實施，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到了較大的影響，特別是資金運營管理方面首當其沖。在此背景下，本文從分析樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的積極意義出發(fā)，總結(jié)了當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題，并在此基礎(chǔ)上提出了其加強資金運營管理的主要對策，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)應(yīng)對當前的經(jīng)濟環(huán)境，降低流動性風險，實現(xiàn)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供有益參考。

關(guān)鍵詞：資金運營;房地產(chǎn);問題;對策

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金的循環(huán)過程及其資金運營管理特點分析

房地產(chǎn)企業(yè)由于具有項目開發(fā)周期長、項目收益回收速度慢等特點，從而在運營管理過程中需要投入大量的資金。在實務(wù)中資金在房地產(chǎn)企業(yè)的循環(huán)主要可劃分為如下圖的三個環(huán)節(jié)。

在這三個資金循環(huán)的環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理整體呈現(xiàn)出兩個主要特點：一是風險性特點，即存在資金籌集難以滿足需求的流動性風險、資金在使用過程中的安全性風險以及資金回籠過慢引起流動性不足的風險：二是復(fù)雜性，即房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中需要與多個行業(yè)保持緊密聯(lián)系，從而造成了其資金運營管理的復(fù)雜性。二、樓市調(diào)控政策背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的積極意義

資金密集型的特點賦予了房地產(chǎn)企業(yè)資金運營管理的特殊意義，加上目前國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策的收緊以及“房住不炒”基調(diào)的提出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境發(fā)生了重大變化。在此背景下探討房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理更具積極意義：一是加強資金運營管理能夠大幅提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速率，從而改善企業(yè)在金融政策收緊環(huán)境下的流動性，有助于降低其潛在的財務(wù)風險，提升抗風險能力：二是加強房地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理有利于掌握企業(yè)資金收支的來龍去脈，從而能夠合理進行資本運作，提高資金的使用效益，降低企業(yè)的成本費用支出，提升綜合競爭力。

三、當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題分析

結(jié)合資金在房地產(chǎn)企業(yè)的循環(huán)過程以及筆者的實際工作經(jīng)驗，對當前房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中存在的主要問題分析如下。

（一）資金籌集環(huán)節(jié)存在的主要問題

房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集環(huán)節(jié)存在的主要問題體現(xiàn)在以下兩個方面：一是融資渠道相對狹窄，融資方式主要以負債融資為主，資產(chǎn)負債率普遍較高，即房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中常用的融資渠道主要有三個：其一，銀行貸款融資;其二，是自有資金投入;其三，承包商墊資，這三個融資渠道中銀行貸款融資占比多數(shù)在60%以上，充分表明了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中對銀行貸款的高度依賴性，這種依賴性不僅增加了企業(yè)潛在的償還壓力，同時也容易受金融政策的影響而產(chǎn)生財務(wù)風險：二是對融資項目缺乏有效的風險管理，即房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目融資時缺乏對融資項目的風險采取科學(xué)有效的識別和評估方法，主要依賴于管理人員的主觀判斷，精細化的程度不夠，從而造成對融資風險的管控力度較弱。

（二）投資環(huán)節(jié)存在的主要問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其在投資環(huán)節(jié)存在的主要問題有以下兩個方面：一是對于項目的投資決策分析過于簡單，缺乏合理性，即房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資時較少采用合理客觀的評價方法，容易出現(xiàn)項目投資成本過高形成存量房產(chǎn)，占用企業(yè)大量的流動資金而難以回收，從而給企業(yè)的資金運營帶來了較高的流動性風險：二是存在為搶占市場而大量囤地行為，即部分有實力的房地產(chǎn)企業(yè)在運營管理過程中多數(shù)存在購買地皮的速度遠大于其項目開發(fā)速度的囤地行為。這種行為從長遠來看可能會為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展帶來優(yōu)勢，但是從資金運營管理的視角來看卻存在兩方面的不足：一是囤地行為盲目性較強，容易增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)負擔，從而產(chǎn)生財務(wù)風險：二是囤地行為容易造成房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張行為，從而大幅增加企業(yè)的債務(wù)規(guī)模，債務(wù)規(guī)模過大既容易增加資金使用成本，同時也容易給企業(yè)帶來較高的償債壓力。

（三）資金在回籠環(huán)節(jié)存在的主要問題

資金能夠及時回籠既是企業(yè)資金流動性強，財務(wù)風險較低的主要表現(xiàn)形式，同時也是降低企業(yè)的資金使用成本，提升經(jīng)濟效益的重要方法之一，對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一點尤為重要。在實務(wù)中部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金回籠環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的問題主要有以下兩個方面：一是應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低，資金流動性不足，應(yīng)收賬款回收及時是企業(yè)回籠資金補充流動性的重要手段，倘若應(yīng)收賬款管理不善，極容易造成企業(yè)資金被占用而產(chǎn)生流動性風險;二是存貨周轉(zhuǎn)率較低，資金占用規(guī)模較大，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了較高的財務(wù)風險，對房地產(chǎn)企業(yè)來說存貨周轉(zhuǎn)率低受兩個因素影響：其一是所開發(fā)的商品房銷售不暢：其二是囤地和捂盤惜售行為所造成。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強資金運營管理的對策

正因為房地產(chǎn)企業(yè)在資金運營管理過程中在籌集、投資和回籠環(huán)節(jié)存在較多問題，從而造成其資金使用效率較低，財務(wù)風險較高的現(xiàn)狀，亟待強化。在此筆者結(jié)合房地產(chǎn)資金運營管理的實踐以及資金管理的相關(guān)理論，建議從如下角度采取對策加強資金運營管理。

（一）構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式

資金鏈管理模式是把整個企業(yè)的資金實施鏈條式的流程管控，從而將資金在運行中“審批”與“監(jiān)管”聯(lián)系起來，而構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式就是在實施資金鏈管理的過程中以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)作為籌資的主要決策工具和方法。構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式優(yōu)勢：一是能夠通過資金鏈管理強化資金在運營管理過程中縱向監(jiān)督，從而實現(xiàn)對資金籌集風險的科學(xué)防控：二是同歸最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)決策能夠?qū)崿F(xiàn)對企業(yè)在籌資過程中的負債規(guī)模的合理控制以及長短期負債結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化，從而大幅降低房地產(chǎn)企業(yè)在籌資過程中的負債依賴性以及償債壓力，最終實現(xiàn)對籌資所形成的財務(wù)風險的有效防范。需要注意的是在構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當從創(chuàng)新融資方式人手來拓寬融資渠道，例如采用供應(yīng)鏈融資、合作開發(fā)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，實現(xiàn)融資渠道的多元化。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理

結(jié)合上文所分析的房地產(chǎn)在投資環(huán)節(jié)存在的問題，筆者建議從以下兩個方面采取對策來進行強化。一是制定科學(xué)合理的項目投資的評價程序來對項目投資進行規(guī)范化操作，同時采用凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率和項目回收期等科學(xué)的投資方案決策方法，提高項目投資的合理性，降低因此而產(chǎn)生的流動性風險。二是運用戰(zhàn)略的視角對囤地行為進行規(guī)劃，避免盲目性，特別是在當前的嚴格的樓市宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該減少或者避免盲目囤地行為，盤活存量資產(chǎn)，減少資金占用，提高資金的流動性，降低財務(wù)風險。

（三）從強化資金預(yù)算管理人手來改善資金回籠存在的問題

作為資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，要從根源解決資金回籠環(huán)節(jié)存在的問題，應(yīng)當從強化資金預(yù)算人手，即通過資金預(yù)算來規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)的總體資金收支情況，并據(jù)此對應(yīng)收賬款管理和存貨管理進行精細化的管控，在不影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的前提下，合理提高應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)率，降低資金占用，提高企業(yè)資金的流動性，從而控制因此而產(chǎn)生的財務(wù)風險。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國當前經(jīng)濟發(fā)展的重要驅(qū)動因素，其在生產(chǎn)經(jīng)營過程中容易受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。在當前樓市調(diào)控政策緊縮的環(huán)境下，如何對資金運營進行科學(xué)合理的管理是一個值得探討的新問題。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)對資金運營管理存在問題的基礎(chǔ)上，分別從構(gòu)建以資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)為核心的資金鏈管理模式、加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動管理和強化資金預(yù)算管理三個角度提出了一些強化資金運營管理的對策，以期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的資金運營管理提供參考。

作者簡介：

周旋，碧桂園城市置業(yè)（武漢）有限公司，湖北武漢。