房地產估價機構風險防范

樓璟

摘要：現階段，我國的社會經濟取得了巨大的進步，與此同時也進一步帶動了房地產行業的發展。在此背景之下，房地產估價機構的地位也有了一定的提高，然而我國房地產估價行業起步較晚，在實際發展當中，房地產估計機構也會有一系列的風險存在。我們必須要對這些風險進行合理分析，有針對性的提出相應的解決辦法，對企業內部制度進行不斷優化和完善，將從業人員的素質提升上來。唯有如此，房地產估價行業方可取得長遠的進步，方可將房地產估價機構的重要性體現出來。

關鍵詞：房地產估價;風險;防范措施

我國房地產估價師實行注冊資格認證以來，房地產估價業經歷了十幾年的風雨歷程，估價機構及相關執業人員在社會各層面發揮了應有的職責，盡到了應盡的義務，并取得了社會各界的廣泛認可。房地產估價機構及相關執業人員在尋求自身發展、擴展評估業務的同時，如何處理好發展、收益、風險之間的關系，是房地產估價業永恒的話題，也是房地產估價機構應該努力試圖解決的主要問題。

一、房地產估價風險發生源

通常情況下房地產估價風險其實指的就是房地產的估價結果由于實際價值之間存在的一定的偏差或者可能出現的偏差。我們還可以將這種偏差稱之為風險發生源，一般來講風險發生源指的主要是來自于估價技術、估價機構和工作人員。一些風險估價人員和機構的法律意識不強，在職業道德素質以及專業技能方面存在著一定欠缺，無法有效判斷房地產的實際價值，從而大大加大了經濟活動主題的隱患。而所謂的經濟活動主體，則主要指的是相關利益群體比如房地產交易中的各方、房地產抵押中的抵押人和抵押權人以及土地使用者等。就估計技術而言，現階段大多的評估工作都是以資深估價師的主觀判斷來進行的，由于受估價人員職業技術水平的制約，使房地產估價工作存在著相應的風險。

二、房地產估價機構存在的風險

（一）房地產估價機構想獲得利益最大化，可能面臨索賠的風險

由于自身行業的競爭性和信息傳播的廣泛性等特點，房地產估價機構所出具的估價報告可能存在明顯不真實情況，估價機構應向其客戶索賠相應的損失。這就是房地產估價機構面臨的索賠風險。造成這種索賠風險的原因主要為兩大方面：一個是因主觀上形成的非正當因素。另一個是由于估價機構技術或管理上產生的失誤。一旦房地產估價機構被卷入索賠訴訟，無論輸贏，其信譽都會受到影響。因此，房地產估價機構在考慮其發展、獲利的同時，也應注意避免索賠風險的產生。

（二）行業法律、制度不完善，房地產估價市場缺乏競爭性、約束性風險

回顧房地產估價行業發展歷程，其法律、制度并不完善，存在不公平競爭。近幾年，雖然實行估價機構資質及執業人員資格管理制度，但監管機構把關不嚴，導致很多實力不強的估價機構，專業技術水平不高的估價人員在執業過程中仍存在不遵守房地產評估的技術規范和職業道德，有意高估或者低估、暗示委托方提供不真實信息、有意泄密以及有意借用他人執業資格等情況發生。嚴重影響整個行業的發展，同時也制約著房地產估價機構的發展。

（三）2.3優秀從業人員的流失，是房地產估價機構發展過程中面臨的管理風險

所謂專業人員流失是指房地產估價行業中，對其經營發展起到積極作用的專業人員非單位意愿的流走。專業估價人員的流失可能對房地產估價機構造成以下方面的風險：第一，優秀從業人員的流失很大程度上造成大量業務客戶被帶走;第二，高質量、高效率的估價工作需要優秀的專業人員完成，專業技術水平直接影響著價格評估的結果，而評估結果又是引發法律糾紛的重要因素;第三，優秀的從業人員的流失，會損害房地產估價機構的良好聲譽。所以房地產估價機構在發展過程中保證評估人員的整體素質是控制自身風險的關鍵。

三、房地產評估機構防范風險的措施

無論是主觀原因還是客觀原因引起的房地產估價風險，都需要對風險產生的根源進行有效控制才能達到對房地產估價風險的規避與防范。對于這二者引起的風險區別開來，客觀原因引起的風險大多屬于外源性、系統性風險，估價機構和估價人員無法通過自身努力規避并完全消除，只能通過一定的方式減低發生風險的可能性。具體來說可通過采取以下措施來防范房地產估價風險：

（一）加強估價機構內部稽核制度

估價工作從接受估價業務委托到估價報告存檔的一系列估價程序，需要在估價機構內部不同部門之間進行流轉。任何一個環節的紕漏都會帶來估價風險的發生，因此建立估價機構內部不同部門之間的內部稽核制度有十分重要的作用，同時也避免了估價師在估價工作中的絕對主導作用帶來的估價風險。 具體來講，首先建立常設風險管理部門， 承擔風險識別、風險管理、風險控制的角色;其次，聘請從業經驗豐富的估價師為估價報告把好最后一道關;最后，建立完善估價報告的質量保證體系實行估價報告的三級審核制度。

（二）完善法律法規規范房地產估價行業

房地產估價行業的穩定有序發展，離開不了其領域相關的法律法規的細化、規范和完善。 做好這一點，可以解決估價過程中諸多環節的風險規范的問題，同時這也是行業內發展內生性的需要。行業的無序、惡性競爭，估價機構和估價人員的責任劃分， 估價工作的規范性細則等等，這些都需要更多房地產估價相關的法律法規細則的出臺和完善。依法治國的理念要求各行各業要在法律法規的前提下運行，然而難免會存在法律法規政策無法覆蓋到的地方。 減少政策性的法律法規漏洞，為各方進行違規操作不留余地，提高估價主體風險防范意識，規范估價步驟和估價方法，這才是防范房地產估價規范的根本所在。

（三）加強房地產估價人員的素質、能力

房地產估價工作的有效實施離不開估價人員的操作，換句話來講，估價人員本身技術水平以及素質的高低都會對房地產估價活動的效果以及質量有著直接的影響。由此來看，要想多房地產估價風險進行有效避免，就必須要加強對房地產估價人員的培訓，總的來講，可以從以下幾個方面來進行：首先，大量引進高水平、高素質的人才，提高其整體能力和素質，對房地產估價人員的人力資源結構進行不斷優化和完善;再者，定期對房地產估價人員進行培訓，從而使其技術水平得到有效提升，進而更好的服務于工作，最終以個人技能確保工作的順利實施。最后，除了定期對職業人員進行業務培訓之外，還要適當的擴寬培訓方法，可以和其他的估價機構一起進行交流溝通，對在工作當中可能會遇到的一系列風險做到有效防范。

（四）引入保險機制增強估價機構的償付能力

隨著目前我國保險事業的蓬勃發展已有類似的保險機構愿意對估價行業所出具估價報告的結果所引發的法律賠償進行理賠，保險機制的引入一方面可以降低估價機構在執業時降低因不當報告所引發的賠付風險，另一方面也能夠體現估價機構機制的完善及經濟實力的充沛，為估價機構更好的承攬業務提供相應的證明。

四、結語：

房地產估價機構面臨風險不可避免，但如何在發展中能更好地防范風險，需要估價機構一方面完善企業內部管理機制，另一方面注重其從業人員素質、專業知識的培養，強化員工風險意識等。再者房地產估價機構如何如何根據市場的發展不斷創新務實增強自身的生命力在這個新興行業中發展得更遠，未來還有待不懈努力。

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