淺談房地產項目設計階段的成本控制

楊潔云

摘 要：房地產業作為國家的支柱產業，對國家經濟發展和提高人民生活質量起著非常重要的作用。如何加強建設工程項目的造價控制，提高項目的經濟效益，越來越成為各方關注的焦點。建設項目的設計階段作為造價控制的重要環節，在此階段進行成本控制、提高項目綜合效益具有重大的意義。本文著重分析了房地產項目設計階段成本控制的措施。

關鍵詞：設計階段;成本控制

房地產業是國民經濟發展的重要產業，直接或間接的引導和影響很多相關產業的發展。房地產項目的蓬勃發展可以帶動諸如鋼鐵、建材、家電、裝飾、家具和文化市場等生產資料和生活資料的消費增長。

促進房地產業發展，提高房地產項目的經濟效益，項目的前期控制尤為主要，其中設計階段就是其中一項。據專家學者分析，設計費用一般只相當于建設工程全壽命周期費用（包括工程造價及工程交付使用后的經常開支性費用）的1%以下，但正是這小于1%的費用對工程總投資的影響度占75%以上，顯然控制工程成本的關鍵在于設計階段。

一.設計階段影響成本控制的主要因素

設計階段是指方案設計至施工圖設計交底的過程。這一階段的主要工作是進行規劃方案、單體方案、戶型及結構設計等，對成本的影響因素主要是：

1.規劃設計方案

在進行項目的規劃設計方案時，要根據項目的基本功能和要求，合理安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度。簡單來說容積率越高，土地的利用率就越高，可以修建的建筑面積也越大，對成本的控制也越有利。

2.建筑的平面布置

對于同樣的建筑面積，如果建筑的平面形狀不同，其工程量和建筑工程費用也就不同。一般來說，正方形和矩形的建筑是比較常見的建筑，既有利于施工，又能降低工程造價。另外，在單元住宅設計時，小戶型住宅一般以4個單元，大戶型住宅一般以3個單元，房屋長度控制在60--80米左右較為經濟，這樣相應的可以降低工程費用。

3.建筑的層高和外立面

建筑層高對工程費用影響比較大。根據工程預算表明，在滿足規范的情況下，層高如果每降低0.1m，就可以節約成本1.2%，同時，還可以節省建筑材料，節約能源，響應了國家的節能減排要求，提高了土地利用率，并有利于抗震。建筑的外立面越復雜，就表明外立面施工時的難度越大，同時外墻面積增加，自然增加了建筑的成本。從客觀角度看，復雜的立面設計，往往能使建筑物的外觀更加美觀引人注意，且對房屋的品質也有所提升，雖然增加了一定的成本但更有利于提高銷售價格，所以是否增加功能或降低成本要從經濟角度項目的價值最大化來考慮。

4.建筑的層數

建筑物層數的確定，對工程的單方造價有直接影響。當建筑物超過6層時，就要求設置電梯，需要較多的交通面積，如過道、走廊、安全樓梯，同時并增設自動消防系統、供水增壓系統等等。特別要提出的是，高層建筑要經受較強的風力荷載和地震荷載，就需要提高結構強度，改變結構形式，這樣務必使工程建筑安裝費用大幅度上升。高層建筑超過18層和高度超過100米都是工程造價產生較大變化的界限，因而，規劃合理的建筑層數有利于降低工程費用。

5.合理確定戶型和住戶面積

建筑戶型一般有一居室、二居室、三居室和多居室。戶型居室比要根據項目當地的經濟狀況、目標社會人群結構、一般家庭人口組成、生產活動及工作性質等情況來決定。在設計中，戶型的大小和住戶面積以及配套功能房和輔助用房的數量對工程造價的影響比較大。

6.建筑結構設計

結構方案設計與施工圖設計階段，主要是對結構體系優化方案進行比選，并合理選擇計算參數和把握結構設計指標。在施工圖計算配筋時，要與實配鋼筋量控制等方面嚴格把控，注重結構設計優化問題，在滿足國家規定的結構安全度的前提下節約鋼材和勞動力，有效降低工程結構造價。

二.有效控制設計階段成本的措施

1.有效進行成本分析

房地產商進行成本控制的前提是進行成本分析，發現成本的驅動因素或成本發生的來源，對成本控制的薄弱環節以及可以降低的成本因素進行控制。利用價值管理理論在充分考慮項目的功能需求，進而在保證一定功能水平的基礎上，充分挖掘成本降低的潛力。具體講，就是通過對功能成本的分析，發現哪些成本是可以降低的，哪些成本的產生可以大幅度提高項目的功能和價值，哪些成本是可以避免的。這樣，房地產開發商對項目的成本控制就能做到有的放矢，使得建設項目的實施、使用和維護過程中的投資控制才不至于陷于被動的局面。

2.優化設計方案，提高建設工程項目的綜合效益

注重設計方案的經濟效果、尋求設計的優化。房地產項目在設計階段運用價值管理的分析方法對項目進行功能分析，充分把握項目所要達到的總體功能，從而改善項目的功能，提高整個項目的綜合效益。在工程的設計階段，由于工程項目的范圍、組成、功能、標準、結構形式等內容并不是非常明確，故優化的限制條件較少，可優化的空間非常大。而隨著設計工作的開展，工程項目的構成進一步明確，優化的限制條件也隨之越來越多，優化的效果固然沒有之前的好。

3.引進新工藝、新技術、新材料，保證建設項目質量

項目采用國內外先進的新工藝、新技術和新材料，不僅保證了項目的質量，還大大提高項目本身的科技含量。采用綠色設計，也貼合國家政策和建筑行業的要求，為國家節能減排和建設低碳型社會奉獻一份力量。

4.嚴格執行限額設計

限額設計是按照批準的設計任務書及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計。各專業在保證使用功能的前提下，根據限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。實踐證明限額設計能有效的控制項目的總投資，是實現項目投入最少，產出最大的有效方法。

三.結束語

由于項目資源的有限性和項目的盈利性，導致成本控制在工程項目管理中的占據了重要的地位。而這其中設計階段的成本控制有著投入小，效果強的特點，所以該階段的成本控制是十分重要的。收集有效數據，使用科學的方法進行成本分析，選擇經濟性強的設計方案，從而增加項目的盈利，縮短項目的投資回收期，保障項目各利益相關方的利益。

參考文獻

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