簡析房地產開發項目的流程化管理措施

郭玉石

摘要：房地產行業作為國民經濟的主要組成部分，其市場穩定性與廣大人民群眾的切身利益存在著密切聯系，直接影響房地產企業生存及長遠發展，客觀上要求房地產企業必須加大對于開發項目流程化管理的重視程度，嚴格控制房地產開發項目成本投入，為房地產企業謀取更多的經濟效益。本文以房地產開發項目流程化管理為切入點分析管理內容及管理特點，就提出具體的管理措施進行深入探究，旨在為相關從業人員積累更多的工作經驗。

關鍵詞：房地產開發項目;流程化;管理措施

近年來，伴隨社會進步及經濟發展，房地產行業進入前所未有的蓬勃發展階段，房地產行業是國民經濟的重要組成部分，深受經濟全球化發展趨勢及我國加入WTO組織的影響，國際房地產企業逐步占據我國市場，對我國房地產市場產生極其巨大的影響及挑戰。我國的房地產企業普遍競爭能力及管理能力較弱，其長遠發展形勢相對嚴峻[1]。由此可見，房地產企業必須實行開發項目流程化管理不斷增強其自身綜合實力及行業競爭力，實現立足于激烈市場競爭的目標。同時，由于房地產開發項目自身相對復雜，客觀上要求房地產企業不斷完善管理流程，為企業謀取更多的經濟利益推動企業可持續性發展。鑒于此，本文針對房地產開發項目流程化管理的研究具有重要現實意義。

一、房地產開發項目流程化管理的概述

（一）基本內容

房地產開發項目管理指房地產項目開發決策實施前期及實施期間利用項目管理理論、方法及觀點實現全面管理目標的過程，換而言之由項目開發至項目竣工驗收各個階段通過合理控制及科學策劃等方法嚴格控制成本投入實現控制施工質量及控制施工進度的目標[2]。同時，相較于其他項目管理，房地產項目管理相對特殊，具有管理實施者不同、管理對象不同及管理角度不同等鮮明特點。其中，房地產開發項目管理者往往為房地產開發企業，不止需要投入成本綜合考量施工進度，更需要考慮物業前期介入時間是否進行后期銷售等問題;與設計項目及施工項目相比，房地產開發以房地產項目為主要管理對象。

（二）顯著特點

房地產開發項目流程化管理著重強調管理流程間相互匹配及總體規劃所有流程，不只是流程化管理的內在規律及本質內容，更是徹底解決管理流程問題的核心指導思想[3]。由于流程化管理將流程運作及相互作用方式視為管理主體對象，客觀上要求管理人員必須以組織戰略、項目實施目標及規劃前景為切入點進行流程設計。一旦房地產企業忽略開發項目流程化管理過于重視改造業務流程則無法取得令人滿意的綜合效果。由此可見，房地產企業構建健全的開發項目流程化管理模式，滿足實時監控、實時評估及實時維護的需求。總而言之，房地產開發項目流程化管理具有目的性、必然性及多樣性等鮮明特點。

二、房地產開發項目實行流程化管理的必要性

（一）規范開發進程

為了保證房地產項目開發進程規范性，房地產企業必須科學規劃合理管理房地產開發項目，以達到保證房地產項目開發有序進行的目標。為了提高房地產開發項目管理規范性及有效性，推行房地產項目開發全程統籌管理具有不可比擬的積極作用[4]。同時，房地產企業必須以開發項目管理為切入點創造良好的工作條件，確保房地產開發項目有組織有目的地進行，消除影響開發進程的風險因素。此外，不斷健全相關法律法規，綜合考量房地產項目開發的實際情況，通過完善相關管理機制的方法協調各個部門及各個人員間關系，為房地產項目開發提供強有力的支持。

（二）爭取更多效益

由于房地產項目開發及管理以贏得更多經濟效益為核心目標，客觀上要求房地產企業必須做好房地產項目施工質量的管理工作，確保在建工程的使用安全及使用年限，并且有效管理開發項目的施工工期，以保證房地產項目于規定時間內完成施工為前提條件，最大程度控制總體施工成本投入，為房地產企業謀求更多經濟效益157同時，業務流程指企業生產經營期間以經營目標為中心所開展的一系列活動，以達到獲取特定結果的目標，而項目流程化管理屬于規范化管理模式，以最大限度提升業務績效水平為主要目標，涉及流程優化、流程質量管理、資源分配等方面內容。

三、房地產開發項目實行流程化管理的措施

（一）評估階段管理

由于房地產開發項目管理過程中確定全新的項目經濟指標占據著極其重要的作用，客觀上要求房地產企業秉持實事求是的工作原則，納入政府政策、房地產市場發展現狀及企業自身發展規劃等指標明確開發項目的經濟指標。同時，房地產開發項目的經濟指標相對復雜，可分為輔助指標及核心指標兩個方面。其中，輔助指標可細分為累及凈現金流量、房地產項目首期開盤時間;核心指標可細分為銷售凈利率、投資收益率及企業內部收益率等。總而言之，房地產開發項目管理中核心指標以滿足底線指標為前提條件，而輔助指標往往被視為房地產開發項目是否能長遠發展的參考依據。

（二）策劃階段管理

房地產開發項目中開發商進行項目決策時往往需要項目建議書及項目策劃書為參考依據，再作出是否進行項目是否開發的決定。因此在實際管理的過程中，房地產企業必須召集投資方構思具體投資內容，對比分析投資結構，盡可能挑選行業信譽佳且具備行業資質的咨詢機構得出企業實際情況的分析結果，為企業制定未來發展方向，并且將未來發展方向視為房地產開發項目建設規模及施工方案的評估依據，便于判斷其方案可操作性及可行性。同時，科學合理評估房地產項目的開發風險，編制房地產項目開發可行性的研究報告，為企業后續決策提供相應的參考依據。此外，仔細審核開發項目建議書及可行性報告。

（三）準備階段管理

在實際管理的過程中，房地產企業結合房地產項目開發可行性研究報告，綜合考量項目的設計工期及建設面積，科學設計項目造型合理規劃項目周圍環境，最大限度提高土地資源利用率。同時，為了實現保證項目建設質量的目標嚴格控制總體施工成本投入，房地產企業必須優化建筑工程的設計形式，合理選擇適宜的施工設備及施工材料，盡可能于項目設計階段完成概算審查任務，仔細調整原有的設計方案。此外，房地產企業組建項目管理機構，專職負責項目管理方面工作，制定相應的項目實施計劃，強化質量管理、成本管理及建設進度管理的力度，挑選出適宜的項目總承包商，做好施工材料采購管理工作。

（四）施工階段管理

在實際管理的過程中，房地產企業必須于項目施工前期與工程施工單位簽訂相關合同，以嚴格遵守國家相關規定標準條款為前提條件，盡可能于施工合同中明確雙方所擔負的工程建設責任及義務，提出具體的工程質量、施工工期及施工安全的要求，預防工程施工期間合同雙方出現不可調和的矛盾。同時，施工質量管理占據建筑工程施工極其重要的地位及作用，著重強調協調監理單位及施工單位，將質量監督管理理念貫穿于施工過程始終，對于保證施工工序符合工程建設標準具有不可比擬的積極作用。此外，房地產開發項目管理內容相對復雜，涵蓋劃分銷售區域及填寫工程資料等，一旦管理方法不當則直接影響項目開發進度。

（五）竣工階段管理

待房地產開發項目完成施工后，房地產企業必須于工程交付業主前進行竣工驗收，尤其是規劃建設過程中出現質量問題且無法及時采取有效的處理措施則存在安全隱患的可能性，甚至造成工程項目總體無法順利進行竣工驗收。因此在實際管理的過程中，房地產企業秉持具體問題具體分析的工作原則，加大對于開發項目竣工驗收管理的重視程度，尤其是竣工交付前期，盡可能以清單為展現形式系統披露工程建設期間所涉及的所有細節問題，保證項目竣工驗收工作清晰明確一目了然。此外，項目建設前期，房地產企業必須挑選出專業性強且具備資質的建立單位。

四、結語

通過本文探究，認識到房地產開發項目建設規模不斷擴大且建設數量不斷增多，對于房地產開放項目管理的要求日趨嚴格。因此，房地產企業將流程化管理模式與開發項目建設相結合，于建設前期開展可行性研究評估，制定經濟效益評估指標，以施工質量、施工安全及施工進度為切入點做好相應的管理工作。待工程建設完成后，重視房地產開發項目竣工驗收管理環節，對于保證房地產開發項目建設質量具有不可比擬的積極作用，為房地產企業謀求更多經濟效益，推動房地產行業蓬勃發展。

參考文獻：

[1]吳和平.房地產開發項目中經營管理的作用分析[il建材與裝飾，2018（41）：161-162.

[2]劉巖.房地產開發項目流程化管理[J].居舍，2018（23）：180.

[3]朱兵.房地產開發項目的流程化管理措施[J].建筑設計管理，2017，34（07）：52-54.

[4]郭存林.試述房地產開發項目的流程化管理措施[J].居舍，2017（19）：101.

[5]趙維.經濟“新常態”下房地產業健康發展之路思考[J].住宅與房地產，2016（03）：1-2.