新經濟形勢下房地產成本管理要點

王連慶　張新

摘 要：在上個世紀70年代，也是我國改革開放的初級階段，提出了住房商品化，并在我國設置了試點，此為房地產在我國的起步階段，隨著我國改革開放的不斷深化，房地產行業也得到了迅速的發展，其規模也在我國迅速擴張，然而房地產的發展與我國的政策有著重大的聯系，目前，我國正處在城市化建設的發展階段，其基礎設施的建設與建筑工程的建設都離不開房地產，房地產行業要想完成可持續發展的目標，必須加強企業管理和成本管理問題。本文針對房地產成本管理與控制的特點進行分析，并通過分析總結出新形勢下房地產成本管理的要點。

關鍵詞：新經濟形式;房地產;成本管理;要點

1 引言

目前，我國房地產企業已經形成了一定的規模，我國各房地產企業為了在眾多企業中脫穎而出，都在積極的探索新的管理方式，其中成本的管理組織架構是企業的重點研究對象，為的就是能夠使企業的成本管理體系能夠得到創新發展，達到在降低企業成本的同時獲得較高的經濟效益的目的。然而對于房地產企業管理人員而言，特別是成本管理人員，必須對成本管理的特點及問題進行全面了解，并在不斷的工作實踐中總結經驗，并對通過實踐不斷完善和優化工作方法，以此，來提升成本管理工作的水平，提高房地產企業的成本控制能力，從而促進房地產企業的可持續發展奠定好堅實的基礎。

2 房地產成本管理的現狀與問題

房地產的開發與運營是在合同的基礎上進行的，初期，預算在制定合同之前就應該進行。然而，開發商在進行決策的過程中，往往只考慮相關的經濟效益，無論是對建設資本的投入還是后期的銷售，都包括在經濟效益之內，然后對于成本的控制卻沒有明確的方向。企業本身也沒有專門的人員資本，在控制成本上也沒有給予相應的重視，這樣往往就不能夠使企業的預算達到最好效果，成本控制的缺失是導致整體經濟效益不實的根本原因。

（一）成本管理意識陳舊

首先，成本管理意識陳舊為房地產成本管理的首要問題。具體表現在兩個方面：其一，財務性管理理念普遍存在，財務性管理理念是指房地產企業在對項目進行成本管理時往往只重視會計報告或財務報表上的量化數據，而忽視了對項目前端成本、非物質成本、過程控制成本的核算。其二，局部性管理意識根深蒂固，包括時間維度和分工維度。以吊機成本折舊為例，管理人員對折舊年限的把握具有隨意性，并未根據折舊特征對不同的吊機進行區分，同時在不同的施工環節，管理人員也并未意識到折舊速率差異性的特點，造成折舊結果只是局部性的折舊結果。

（二）成本管理體系不完善

房地產成本管理的問題還包括成本管理體系不完善，主要體現在管理準則、管理流程等方面，而管理流程顯然是內嵌于管理準則的。在房地產成本管理過程中缺乏完整、系統的管理準則作為重要依據和參照，會計人員、風險管理人員以及成本控制人員在處理復雜核算數據時往往“無規可依”，只能憑借經驗作出調整。

3 房地產成本管理在新經濟形式下的要點

3.1以樹立全產業鏈管理理念為前提

隨著經濟不斷的發展，我國的經濟形式已經進入了新的階段，為了能夠我國房地產行業的成本管理在新經濟形式下得到有效的管理，必須抓住成本管理的要點[2]。因此，房地產行業要加強全產業鏈的完善，并將其作為企業成本管理的前提，為此，企業要對全產業鏈進行全面的了解，要知道產業鏈包含的所有項目，包括施工企業、地產開發企業、原材料供應商、銷售、第三方服務企業等，并且以上環節都是成本管理中不可缺少的。同時，企業還要對全產業鏈的管理理念進行全面的了解，并對其進行系統的完善，使其包含以下內容：對房地產項目開發前的預算環節要進行有效的控制，要求房地產項目的相關企業及部門負責人共同根據項目的工期對預算內容進行計算，并將其細節化，同時，在項目實際進展的過程中，項目的所有環節必須按照預算內容嚴格執行，使其得到最有效的控制。而且，在實施預算時要健全預算的管理機制，并保證該機制能夠對預算結果進行有效的分析，且能夠對執行情況進行有效的考核，從而促進給企業與部門的責任有效結合的同時，能夠有效的降低項目成本。

4 成本管理構架的建立

為了能夠使房地產行業的成本管理得到有效的提高，應該不斷的創新與改革管理方式，使其具備合理性、科學性，并且能夠達到有效的管理。因此，房地產企業應該建立成本管理構架，然而，構架的建立也不能夠過于盲目，在建立之前要對其進行精細的設計，并且，在對其進行設計時要保證構件具有一定的科學性和使用時的可靠性，所以，在設計時要有專業的人士參與到其中。而且，在成本管理的過程中，對構件的設計要以開發項目的數量作為依據，設計出符合項目的成本控制的運營模式。

5 價值工程的限額設計

在房地產項目中，成本的管理與控制對項目的開發有著重要的影響，為了能夠使其得到有效的控制，在項目投資之前采取限額設計，在進行限額設計之前要對房地產項目進行詳細的了解，并且通過對項目的全面了解，制定出相關的可行性計劃和投資估算表，同時通過對房地產項目功能的了解，進行分配投資限額的控制設計，然而在投資項目時，要保證總體的投資額度不能夠超過限額設計的額度[3]。在房地產項目的成本控制中，房地產的設計對其有著較高的影響，因此，在對房地產項目進行設計時，要把握好經濟作用和工程技術的重點，并將建設周期內所有的因素進行對比，從中選出優化內容。

通過對房地產發展的了解，房地產項目傳統的設計中需要投資較大的額度，而且在投資中缺乏相應的透明度和精確度，因此，在設計中就會出現時間斷和成本小的弊端，所以，這種方式提高了成本管理的難度。而在限額設計中能夠節約投資的成本，從而能夠實現房地產方案優化的目的。

結束語

有效的成本管理不僅能夠為房地產企業提供良好的項目預期，實現精準投資，而且能夠嚴格控制施工過程的各個環節，實現標準建設。最為根本的是，房地產企業在成本管理過程中的首要任務為轉變管理理念，從階段性、局部性、隨意性管理轉向全產業鏈、全局性與標準性管理，進一步規范統計方法、計量原則、管理流程，從而實現高質量的房地產成本管理。

參考文獻

[1]劉美玉，魯金富.論新經濟形勢下房地產成本管理要點[J].江西建材，2017（01）