長租公寓現存問題分析及解決對策

戰松 郎妲妮

〔內容提要〕本文通過對長租公寓的市場現狀分析，指出發展長租公寓的必要性，發現了現階段長租公寓存在人們的接受程度較低、租賃市場發展滯后制度不健全、盈利難度較大、租住體驗較差等問題，并有針對問題提出了解決對策。

〔關鍵詞〕長租公寓盈利租賃市場

近年來，長租公寓興起促進了住房租賃市場需求旺盛，每年大量的流動人口為住房租賃市場帶來可觀的利益。長租公寓解決了許多青年人的租房問題，但是長租公寓市場結構不均衡，專業的長租公寓市場占比較低，大多數都是房東自行出租，而且房源質量較差，租戶的居住體驗感較差，群租現象普遍，經常發生租賃糾紛，缺少監管等問題都有待解決，引領長租公寓走向健康發展的道路。

一、發展長租公寓的必要性

（一）完善住房租賃市場

我國的住房租賃市場長期以來發展滯后，要優化住房租賃市場供給側，提高適應市場的需求能力以及政府對市場的監管，解決現存問題。從2015年開始，有關住房租賃市場的長租公寓相關政策陸續出臺，如《住房城鄉建設部關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中指出：發揮市場和政府在資源配置中的作用，發展租賃服務平臺的建設，大力發展住房租賃經營機構，企業拓寬融資渠道，推動房企轉型升級。一系列政策的提出給租賃市場帶來了強有力的保障，政策的提出極大程度上緩解了長租公寓一直以來發展緩慢的問題。

（二）解決不同人群的住房問題

從中低等收入的無房者到年輕的都市白領和大學畢業生，租賃住房的需求主體隨著社會的發展不斷改變。80后與90后對于生活質量有更高的追求，消費能力較強，大量的流動人口涌入一線和二線城市，促進了長租公寓的發展。長租公寓的出現可以從價格優勢、產品優勢上解決都市白領、大學畢業生的租房需求問題，為其提供優質的服務。現有長租公寓較少，租戶較多，投入到市場的長租公寓供不應求，因此發展長租公寓市場刻不容緩。

（三）緩解房價的不斷上漲

由于房價的不斷上漲，許多無房的年青人承擔不起高額的房價，尤其是在一線城市工作奮斗的年青人，面對巨大的購房壓力不得不選擇長期租房。現在越來越多的年青人開始“以租代購”，只需要按季度或年繳納少量的房租即可在大城市生活，這樣可以降低購買商品房的熱度從而降低房價的不斷上漲。

二、長租公寓現階段存在的問題

（一）人們的接受程度較低

受傳統觀念的影響，一直以來人們普遍喜歡購買商品房而不是租房子住，這種思想影響著幾代人，而且長租公寓的宣傳力度也不夠，許多人不了解長租公寓，這迫使人們對長租公寓的接受程度較低。近幾年，越來越多的90后改變了這種觀念，開始以租代購。

（二）租賃市場發展滯后制度不健全

同發達國家相比，我國的長租公寓起步較晚，租賃政策較少，因此我國目前的租賃市場并不健全，傳統的住房租賃市場主要為個體房東，機構參與者較少。在許多發達國家的城市，25%～30%是機構出租房源，但中國目前的品牌公寓占比不到2%，導致專業租賃經營業務發展相對滯后，與發達國家完善的租賃市場相比有著較大的差距。

（三）盈利難度較大

長期以來，長租公寓的盈利難題一直困擾著開發企業和運營機構。目前，由于租期較短，租金回報率低，租住率較低，進行長租公寓的開發運營成本高等因素，大多數的長租公寓運營機構都處于支出大于收入階段，因此極易導致運營者的資金鏈斷裂。若通過融資來緩解現狀，其融資成本也越來越高而且風險較大，一定程度上加大了企業壓力。雖然集中式運營比分散式運營更能作出高溢價產品，但是盈利的企業微乎其微，整個長租公寓的現狀還是在大量的資本投入階段。

（四）租住體驗較差

租戶體驗貫穿于房屋租賃的全過程之中，在租戶選擇長租公寓的同時，也考驗著長租公寓全周期的管理水平。居住不理想，經常出現問題，如噪音干擾租戶的正常休息等。有的長租公寓裝修后急于投入市場使用，常常出現裝修不合格，對租戶的身體健康產生嚴重影響。

三、長租公寓發展問題的解決對策

（一）完善的法律保護是長租公寓市場發展的基礎

同國外相比，目前我國關于房屋租賃的法律還不健全，對租戶的保護不足，存在二房東、群租、不定期漲價的現象，中介在其中賺取了許多利益，不定期漲價，因此嚴重影響了租賃市場的健康發展。法律法規的不斷完善是長租公寓市場發展的基礎，不僅保護了租房者的利益與安全，也保護了開發企業的利益，使更多的開發企業加入到長租公寓的開發運營中。

（二）給予企業優惠的政策

在多重壓力下，開發企業和運營機構需要承擔許多稅費。房企拿地成本逐年攀升使成本不斷上漲，于是開發租賃公寓價格也水漲船高。據了解，長租公寓在運營的過程中收取的租金需繳納12%的房地產稅，即使在營改增后企業還要繳納11%的增值稅，加上企業所得稅，總稅負約26%。同日本相比，日本繼承稅針對租賃住宅有一定的減免政策，繼承稅評估額可減免18%～24%，推動了租賃市場的發展。因此，政府應適當減少長租公寓企業的稅收，給予企業一定的紅利。

（三）長租公寓企業不斷的自我創新

長租公寓企業在發展的過程中也要不斷自我創新，找到使企業盈利增長的方式。降低前期的開發成本，優化設計方案，選用最優的設計方案，考慮空間尺度，家具配置，家電的成本，降低裝修成本，減少運營管理成本，在較短的時間內投入運營；擴大持有的房間數量，實現規模經濟，降低單套房的運營成本；提高房間的出租率，降低閑置率。房間不斷的投入到市場當中，使資金快速回流，防止資金鏈斷裂；探索新的增值業務來增加收入，挖掘衍生價值，探索1+N模式，以租金收入為主，將休閑娛樂、商業辦公、生活服務等融入到長租公寓中，打造長租公寓的綜合體。如廣告的投放、停車場的租用以及周邊商業產品的投入都可以拓寬收入渠道。

（四）提升品牌的競爭力

在長租公寓市場的激勵競爭中，要不斷提高品牌的競爭力和影響力，增加品牌溢價，提升企業的盈利能力。對客戶進行精準定位，挖掘消費需求，多角度進行產品細化，從而打造差異化產品。對于房地產企業，可以與自身的其他產品協同發展提升企業的品牌形象，加強品牌的宣傳推廣力度，讓更多的人了解長租公寓，從中發掘潛在客戶。優質的物業服務也可以提升企業在消費者心中的位置，從而產生品牌溢價。

（五）拓寬融資渠道

近二十年來，從國外的長租公寓發展經驗來看，北美地區的REITs收益排名第一，為13.2%，歐洲排名第二，為8.1%，亞洲REITs的平均收益僅為7.6%，排名最低。發行ABS和REITs可以提高資本的流動性，還可以為企業提高大量的資金做到提前回款，為進一步發展長租公寓擴大規模提供基礎。美國長租公寓收益率穩定，租賃需求持續上升，為REITs的發展提供了有利條件。美國公寓運營大戶AVB和ERQ都采用了資產證券化的方式來獲取充足的資金流，這使其順利完成了前期的規模擴張和后期的資產置換。通過募集的資金進行房地產投資組合，降低了投資風險，投資人的股權可以很容易進行轉換和變現。隨著越來越多企業在REITs方面的不斷探索，未來我國的長租公寓的REITs產品會更加成熟。

綜上所述，隨著一系列鼓勵政策的出臺以及長租公寓市場的不斷完善，將有更多的企業投身到長租公寓的建設中，企業在開發運營過程中不斷的創新，一步步攻破現存問題，企業必然會受益。長租公寓前景可觀，發展空間較大，未來長租公寓市場也會走向規范化，一定會迎來長租公寓市場的大時代。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）