我國商業銀行住房租賃貸款的問題及對策

項英輝 馮婉婷

〔內容提要〕近年來，多家商業銀行向租戶推出了住房租賃貸款，金融產品和服務逐漸從購房領域向租賃領域展開。本文分析了我國商業銀行住房租賃貸款的現狀和存在的問題，并從消費理念轉變、立法完善、產品創新、風險管控等方面提出了對策建議。

〔關鍵詞〕住房租賃商業銀行貸款

注：本文系住房和城鄉建設部軟科學課題“基于供給側改革的房地產去庫存：結構、動力與路徑研究”（項目編號：2017-R4-005）；遼寧省自然科學基金指導計劃項目“以基礎設施投資促進東北地區產業升級的機理和路徑研究”（項目編號：20180550825）的階段性研究成果

隨著“租購并舉”的政策逐漸落地，住房租賃市場成為了房地產金融業務新的目標市場。商業銀行應不斷進行業務創新，以滿足未來租賃市場的多層次需求。現有研究多聚焦于住房租賃市場的現狀、融資路徑、產品創新等方面，但針對商業銀行作為住房租賃貸款服務的供給主體，探討其面臨問題和發展對策的研究較少。

一、商業銀行住房租賃貸款的現狀

（一）住房租賃市場需求情況

我國城鎮化率由2000年的36.2%提高到2018年59.58%，流動人口數量由1.02億增加到2.41億。我國城鎮化的持續發展以及由此產生的流動人口衍生出大量的租房需求。此外，我國房價呈上漲趨勢，增加了城市居民的購房壓力，部分居民的購房需求逐漸向租房需求轉變。流動人口的逐年增長、房價上漲等眾多因素條件加速了住房租賃市場的發展，并為商業銀行布局住房租賃市場提供了發展空間。

（二）租賃房源供給主體

住房租賃貸款滋生了大量的房源需求，鼓勵了更多市場主體參與到長租市場。一是政府平臺或國企主導的開發項目，如人才公寓項目、保障性住房等。二是房地產企業。三是住房租賃企業。四是借助公共平臺集中社會上散落的個人房源。

（三）政策環境

目前，全國從中央到地方都強調給予政策支持以推動住房租賃市場的發展。2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，對依法登記備案的住房租賃企業、機構和個人給予稅收優惠。加強提取住房公積金支付房租的政策落實，確保租戶享受到基本的公共服務；2017年《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，大力加強對住房租賃項目提供金融支持，激勵金融機構進行產品和服務創新；2018年《全國兩會政府工作報告》中，地方實行差別化調控，加快建立租購并舉、多主體供給、多渠道保障的住房制度；2019年《關于開展中央財政支持住房租賃市場發展試點的通知》，強調中央財政向示范城市給予資金支持，可用于多渠道籌集租賃房源、建立住房租賃信息服務與監管平臺等有利于住房租賃市場發展的相關支出。

（四）業務模式

由于住房租賃市場資金需求較大，商業銀行應采用政銀企合作方式，針對不同需求提供多層次的信貸支持。一是與房企或政府合作建立住房租賃交易服務平臺，向租戶提供個人住房租賃貸款，貸款期限最長10年，最高額度100萬元。二是向租賃住房建設主體提供租賃住房開發貸款，期限為25年，可提供的融資金額占比項目總投資的80%，同時向該住房建設主體的租戶提供個人住房租賃貸款。

二、商業銀行住房租賃貸款存在的問題

（一）傳統住房消費觀念難以轉變

依據國外經驗，購房、租房都是住房消費的合理形式。目前，我國的城鎮住房自有率高達89%，而住房租賃市場僅占11%，遠遠滯后于國際公認的30%～40%的合理區間，居民更傾向于購房的消費理念。我國房屋產權直接與享受各項公共服務權益掛鉤，但政府較少出臺針對租房者的社會基本福利和政策優惠，加劇了“租不如購”的住房消費傾向。

（二）住房租賃市場亟待立法規范

我國住房租賃市場的基礎法律是《中華人民共和國城市房地產管理法》；1995年原建設部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》；2011年出臺了新版《商品房屋租賃管理辦法》，但具體條文規定并不明確。直到2017年住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，成為我國第一部針對住房租賃和銷售的法規。可見，我國住房租賃法律法規建設發展緩慢，租戶的權益保障不到位。

（三）租賃業務不成熟

我國住房租賃市場正在培育和發展中，業務模式比較單一，不能完全照搬國外的經驗。住房租賃市場參與主體多、回報周期長、交易結構復雜，商業銀行不能像傳統業務一樣只是資金提供者，因此應積極探索產品種類和業務模式創新，加強全過程管理，不斷提升業務競爭力。

（四）風險管控能力不足

住房租賃屬于輕資產市場，傳統銀行缺乏大數據支持和風險評價經驗，致使風險管控存在一定難度。目前，我國商業銀行僅有21.2%設有專門的住房租賃業務發展風險管控機構，且風險評價和防控方式較為落后，人員專業知識和風險管控能力經驗不足，抗風險能力整體偏弱。

三、商業銀行發展住房租賃貸款的對策建議

（一）加強引導租賃消費理念

一是政府應推進租購同權政策，給予租戶使用銀行貸款或提取住房公積金等方式支付租金的權利，減少租購的利益差距。二是商業銀行不斷探索金融產品創新，引導長租消費需求，加強租賃金融知識宣傳，基于“平臺+場景”的方式進行產品營銷，引流獲客，從而使貸款租房逐漸成為住房消費新理念。

（二）完善住房租賃法律和規范

一是政府通過制定細化的法律法規和細則規范來保證租戶的權益，可借鑒發達國家政府對住房租賃的房租標準、各項補貼、稅收優惠等經驗。二是政府應加快落實租購同權，確保非本地戶籍的租戶同樣享受義務教育、就業、醫療、社保等最基本公共服務。三是政府通過建立住房租賃金融綜合服務平臺來實現部門間住房租賃信息共享，完善住房租賃管理制度。

（三）創新貸款產品和服務

一是針對個人客戶應科學設計貸款對象與用途、額度、期限、利率及抵押、擔保標的等要素，使得不同的客群都會有相應的產品對接。在信用貸款之外，當租戶采用抵押、質押或擔保方式時可提高其授信額度，并給予客戶相應的利率優惠，還可增設住房裝修及改造、家電及家具配置等多種貸款用途。二是針對租賃企業提供房屋租金收益權質押貸款、流動資金貸款等多種金融支持，通過增長貸款期限、設置合理的貸款額度來不斷完善對房企或地方國企的住房租賃開發貸款。三是商業銀行可成立租賃經營機構，向租戶提供專業化的租賃運營和租后管理，科學設計配套的技術服務方案。加強金融科技創新，建立大數據綜合服務平臺，完善產品和服務體系。

（四）提高風險管控水平

一是商業銀行應組建專業的租賃貸款風險管控機構，進行風險因素識別、風險水平評估以及風險防控。二是建立基于大數據和信用檔案的客戶篩選程序，加強對客戶誠信和客戶能力信息的甄別，通過“信用黑名單”、符合征信條件免擔保、合作機構或第三方擔保等方式把好入口關。三是建立基于大數據的風險檢測、預警和糾偏機制，在貸款全周期內持續進行風險評估和動態改進，探索“大數據+全周期”的特色模式，打造貸前、貸中、貸后各環節的“信息化、系統化、動態化”的風險管理流程。

（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）