房地產業互聯網金融的運營模式分析

劉莉娜　李立威

摘要：房地產業作為高成本行業，對資金流動的需求量大，互聯網金融有利于提高房地產資金的使用效率，改變傳統的房地產運營模式。本文總結了互聯網金融環境下房地產的三種創新運營模式，對每種模式分別從參與主體、運營流程和主要特點三方面進行了分析。對于房地產企業借助互聯網金融手段進行業務創新具有一定的參考價值。

關鍵詞：互聯網金融;房地產;運營模式

引言

2015年是房地產的互聯網元年，我國房地產業開始依托互聯網金融，積極探索和培育新的運營模式。在萬科、綠地、萬達、當代置業等大型房地產企業的推動下，房企積極探索“互聯網金融+”下的各種轉型。本文總結了互聯網金融環境下房地產的三種創新運營模式，對每種模式分別從參與主體、運營流程和主要特點三方面進行了分析。

1、房地產互聯網金融發展概況

目前，中國前五十強房地產企業中已有近半數通過各種方式進入互聯網金融領域。萬科、萬達、碧桂園和保利地產等幾家知名房地產開發商，都將其視為自身轉型或業務延伸的方向。隨著互聯網金融房地產的興起，企業可以利用在線平臺收集人流量和客戶需求等大數據，使商業地產能夠在管理過程中優化結構，增加實力。2015年，平安好房聯合數十家知名房企共同成立中國房地產聯盟。2016年，綠地集團成立綠地金融，設立互聯網金融事業部，參股東方證券、廣發證券、上海農商行，控股盤錦銀行。2017年，世聯行發布“祥云戰略”，上線房地產金融APP“世聯集”。

互聯網金融進入房地產產業鏈中各個環節，通過開發多元化的創新產品對房地產業產生深遠的影響，催生出三種新房地產運營模式：互聯網金融平臺主導模式、開發商主導模式和商業銀行主導模式。

2、互聯網金融平臺主導的模式

2.1?參與主體

參與主體包括互聯網金融平臺、合作房地產企業、資本監管機構和投資者。互聯網金融平臺從開發切入，連通線上和線下資源，打造房地產金融資產流通平臺。在房屋開發與建設環節，互聯網金融平臺可提供個性化房屋定制服務，通過互聯網技術實現家居設備統一協調管理，房地產企業負責解決房源問題，投資者可以參與房屋設計。在房屋銷售環節，互聯網金融平臺為買家提供折扣和貸款，通過開發金融產品從中獲益，并委托監管機構托管資金。而房企則達到促進銷售和快速去庫存的目的，得到意向客戶。投資人可以用較少的錢投資房地產，獲得投資回報。

2.2?運營流程

互聯網金融平臺和房企提前鎖定購房群體，讓大眾投資人進行認購，或將購買條款中加入有關金融產品的信息，許可購買一定數量的產品，投資人可選擇行使優惠購房權進行認購、委托、包銷或放棄行使權。其最大優勢在于挖掘潛在客戶，可完成提前蓄客，并且拿客戶購房資金作為開發資金，用眾籌的方式直接在線上賣房，降低中間融資、營銷端的成本。該模式可滿足客戶對資金和住房的雙重需求，以及互聯網金融市場對于高質量資產的需要，是互聯網金融與房地產行業的結合。

該模式的典型代表案例是無憂我房網聯手當代置業和北辰打造的“當代北辰COCOMOMA”項目。以北京當代北辰的商業公寓做標的，有三檔認籌款供客戶認購，每位客戶可認購多份并享受優先購房權，定制自己的戶型和朝向。該項目上線后在短期內售罄，累計2440萬元。

2.3?主要特點，

這種模式適用于融資難、成本高的房地產企業，通過在項目建設階段搜尋低成本資金，達到降低項目負債率的目的，同時也有利于提前鎖定一批購房意向人群。互聯網金融平臺在線上為用戶提供成本價購房的渠道，并且讓用戶參與產品的規劃和設計，使得開發出的產品更加個性化。線下依托實體為用戶提供全面的住宅產品體驗。此模式將投資者分為兩類，即理財型和購房型，投資者既可參與投資，也可以投資并購房，互聯網房地產金融的迅速發展正在進一步改變房地產行業消費者的消費習慣。

3、房地產商主導的模式

3.1?參與主體

參與主體包括房地產項目開發企業、中小型房企、大眾投資者、互聯網金融公司和保險公司等。這種模式是以開發商為首，利用互聯網金融開發自己的房地產金融產品。通常是針對企業轉型，包括把重資產往輕資產運作、設立產業基金、探索資產證券化等，還有一個目的是協助自身公司的營銷領域，并滿足自有地產項目的日常經營周轉，將社會閑散資金、機構資金與地產項目有效對接。

3.2?運營流程

投資者通過第三方互聯網風險渠道購買房地產商所開發的產品，收益由保險公司提供本息保證。房地產企業在獲得資金后，一方面投入到自有項目中建設，另一方面作為中小型房企的融資平臺，在識別項目質量后開放給投資者，解決中小型房地產企業的財務困難。這種模式依賴于房地產企業的品牌背書、項目風險識別能力和均衡的風險收益。

該模式的典型代表案例是綠地集團攜手螞蟻金服和平安陸金所打造的“綠地地產寶”。上線第一期是綠地自有的棚戶區改造項目，認購資金從2萬元起，在上線半小時內即告售罄。

3.3?主要特點

大型房地產企業開發這種運營模式的項目不僅是為了解決房屋銷售的問題，更主要的是展開在互聯網金融領域的布局，從而實現企業輕資產運作。在互聯網金融的創新大潮下，房地產金融完全存在被改造、被顛覆的可能性，傳統的房地產企業要想在互聯網金融領域占據一席之地，仍需要自己搭建平臺，在這個過程中借助網絡平臺建構一個生態圈，為房地產行業找到新模式和新方向。

4、商業銀行主導的模式

4.1?參與主體

參與者主要包括商業銀行、互聯網金融資產端、合作伙伴房地產公司以及大眾購房者。該模式是以商業銀行為主導，即銀行利用自身的行業化金融優勢，與互聯網金融平臺和房地產商融合優質資源，對資金實行嚴格監管。通過互聯網創新產品的生產和銷售終端，提供一站式定制化的房地產金融服務。

4.2?運營流程

精通地產金融的銀行機構在整個運營流程中不僅負責提供行業和專業支持，還通過出資注冊旗下的互聯網金融平臺提供產品和信息服務的支持。房地產企業則提供具體的地產項目支撐，投入工程款開發建設，使購房者順利置業。目前，互聯網金融進入房地產市場存在一定的亂象，一些平臺自身的資質和能力無法兌現對消費者的承諾，從而導致消費者遭受重大的損失。而商業銀行則有能力在整個過程中實施嚴格的多層次、全方位的監管，以確保購房者的利益。

該模式的典型代表案例是“民生e房-萬民寶”，是由中國民生銀行的地產事業部和民生易貸聯合萬科集團推出的項目，以購買產品的方式對接廣州天河智慧城的萬科米酷樓盤。該項目充分發揮了商業銀行的優勢，縮短貸款周期，從而降低成本，取得了實現自住和投資屬性上的統一。

4.3?主要特點

該模式與傳統銀行金融模式相比，審批流程更加簡單，提高了資金的使用率和周轉率，提升了貨幣的流動性，縮短整個交易過程鏈，為工程建設提供了穩定的資金流，使商業銀行、購房者和住房建設者都獲得最佳化收益。在當前互聯網金融大環境下，許多地產項目背后都存在著無法回避的市場風險。

而這種模式可以通過商業銀行對整個地產項目的運營進行嚴格監管，有效規避風險，為發起者和投資者雙方搭建起信任的橋梁，有利于促進互聯網金融和房地產企業的長遠發展。

5、結論

互聯網金融為房地產提供了從售前到售后服務的深度解決方案，創新出三種各具優勢的運營模式。對于開發商而言，房屋以投資產品的形式出現，得到了大規模的資金解決方案和最終的銷售金融解決方案，能借助互聯網金融實現企業戰略轉型。互聯網金融平臺則利用房地產金融做理財投資的思路給了買家購房優惠，也為公眾提供了一個更加穩定的投資渠道。對于商業銀行來說，則是以房產為橋梁影響房地產互聯網金融平臺的運作。

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