房地產開發項目目標成本管理淺析

摘要：在房地產市場環境愈發復雜的時代背景下，成本管理的相關工作也逐漸成為房地產商經營管理的主要手段。但傳統的成本管理理念和模式已經不再適應于當前的經濟發展狀況，以目標成本為核心的管理辦法在各行業的管理過程中取得了明顯的成本管理成效，也逐漸被更多的企業認可和應用。本文以房地產企業為主體，研究目標成本管理法在房地產開發項目中的應用策略。

關鍵詞：房地產開發項目;目標成本;對策

一、房地產開發項目應用目標成本管理的基本內涵

依據房地產開發項目的各個流程階段，可以將房地產開發項目的成本內容劃分為拿地成本、建筑施工成本、配套設施建設成本、管理成本等。對房地產開發項目進行成本管理，實際上就是對目標成本管理。而目標成本管理就是將項目運營過程中的整體成本進行細化和分解，實現全方位、全過程的成本控制，從而實現企業的利潤目標。但就目前的市場情況來看，我國企業的目標成本管理仍處于發展初級階段，成本管理在實際操作過程中與市場價值結合不足，難以發揮成本管理的預期成效。因此，房地產企業要想應用目標成本管理，就必須結合房地產行業的特征，在項目開發策劃階段就要對項目總成本進行分析和預算，確定目標成本;在項目設計階段要依據目標成本調整施工設計;在項目實際施工階段要深入了解實際操作與預算內容的差異性，實時監督成本控制過程;在項目竣工后要及時做好成本核算工作，將實際發生的成本與目標成本進行對比分析，找出存在差異的原因，并制定有效的措施加以調整和改進，降低房地產開發項目的整體成本，拓寬企業的利潤空間。

二、房地產開發項目成本管理中存在的主要問題

在市場經濟發展的影響下，房地產企業項目開發成本也在逐步提升，但目前很多房地產企業在對項目開發進行成本管理時，管理模式較為粗放，盲目追求自身的經濟利益而忽視了市場發展。具體來說，房地產企業對開發項目成本管理過程中存在的問題主要表現在以下幾個方面。

首先，房地產企業缺乏對開發項目全過程成本管理的意識。當前市場上很多房地產企業，尤其是中小型房地產企業，由于自身發展不足、資金有限，成本管理工作往往是交由財務部門來代為執行，而財務人員對成本管理的認識浮于表面，企業的成本管理工作與開發項目各階段結合程度不足，影響了成本控制的應用效果。

其次，房地產企業對項目前期成本預測性不足。對于房地產企業來說，前期成本調研是項目投資決策的主要依據，但一些企業忽視了市場調研環節，預算結果與實際成本情況存在差異;同時，市場觀念較為淡薄還會造成企業對市場需求考察不足，過于關注工藝技術管理，從而忽略了相關經濟的合理性，成本浪費問題普遍存在。

最后，房地產企業缺乏對相關成本數據的歸集與分析，造成目標成本與實際結算成本之間差異較大，成本超標、浪費嚴重等問題給企業帶來了一定的經濟損失;同時，成本管理工作開展過程中，企業缺乏對成本信息的動態監控與反饋.也沒有對項目成本超支設立有效的預警機制.成本控制力度不足，項目經濟利潤空間狹窄。

三、房地產企業目標成本管理的具體對策

（一）強化項目總成本預算

房地產企業在項目投資前就要做好市場調研，對項目總成本進行預算和分析，在多方面考慮下對項目進行整體設計，并設置成本上限指標。在項目的具體規劃階段，要以預算內容為基礎，明確設計方案、上限標準、設計指標等，為項目實施設計詳細合理的規劃。企業在投標階段，要以市場規律為基準，選擇價格合適、施工質量高的工作單位進行合作，通過雙方的協商和約定在成本控制方面達成一致。此外，由于房地產開發項目施工周期時間較為漫長，企業必須要把握好對施工過程中成本變化的復雜性。在項目竣工結算時，以預算績效考評的方式來檢驗成本預算實施效果，從而將考評結果反饋和應用到后續的項目開發過程中。

（二）逐步細化成本目標

在項目總成本預測環節以后，企業要將總成本細化成各個成本控制目標，依據項目實施階段和相關部門，將成本控制任務落實逐級分解和落實，并建立相應的崗位責任制，對成本超支或沒有達成目標成本的個人追究責任。同時，在事項分解目標成本的過程中，企業還要需要建立相應的獎懲制度，要求全體員工都要參與到成本控制工作中，樹立成本管理理念，通過調動員工的參與積極性來推進成本管理工作。

（三）加強對施工過程的成本控制

預算和成本分解是目標成本管理應用的初級階段，房地產企業還需要加強對實際施工過程中的成本控制。首先，在項目開展初期，企業的成本管理工作要以市場為導向，通過深入市場調研、切實考慮企業自身的經濟狀況，做好土地價格、建設投入成本、物資采購成本以及其他配套設施等方面內容的成本預算和控制，加強項目實施的前期成本管理。其次，在項目建設過程中，為了降低工程成本的變動頻率，企業在采購過程中必須要盡量壓低價格，降低在建筑材料、安裝設施等方面的成本消耗，并采取動態成本管理法，在保證工程質量的基礎上控制成本，減少開支。最后，在項目竣工結算階段，企業要依據實際成本與目標成本之間的差異分析，作為預算成本編制的依據，并確認施工內容完成程度和建筑質量的達標情況，對成本消耗進行核實的檢查，避免資金被不法挪用或侵占。

（四）加強與合作單位的合同管理

房地產企業在項目開發過程中需要與上下游合作商之間簽訂多種合同協議，加強對各項合同的管理能夠提升企業的風險應對能力。由于開發項目在實際操作過程中，可能會因為一些不可預知的因素而需要變更合同，為了降低突發情況給企業帶來的經濟損失，增加企業不必要的開支，就需要房地產企業要強化合同管理制度，尤其要加強與建筑施工單位的合同管理，在堅持預算總成本不變的情況下對各階段或各部門的工作進行調整，既要保證企業不受法律風險的威脅，還要使目標成本管理能夠落實到實際工作中。

（五）加強人力資源方面的建設

由于目標成本管理法就是對總成本目標的逐步分解與落實，每一個部門都有衡量自身成本管理工作的標準額定值，為了保證成本目標能夠在各部門中貫徹落實，企業管理層必須要轉變管理理念，以身作則，帶動基層員工加強成本控制，并開展培訓教育工作來提高內部員工的整體素質，使員工具備參與目標成本管理的執行力和能力。另外，企業還要充分發揮激勵機制在成本管理工作中的作用，將企業成本目標實現與員工的薪資福利直接掛鉤，營造良好的工作氛圍，為成本管理工作的開展創造良好的環境基礎。

（六）構建成本管理信息系統

在大數據時代的影響下，信息技術的充分應用是提升企業核心競爭力的有效途徑。由于房地產企業的建設工程規模較大、財務處理工作也相對比較復雜，財務會計在面對繁雜的賬目時，有效利用財務軟件和信息技術，不僅能夠提升會計處理工作的效率，還能夠更全面地掌控市場變動訊息，更好地適應市場變化。因而，房地產企業可以建立完善的成本管理數據庫，對企業內資金的流動進行實時監督，以項目開展的階段來合理配置資金和資源，降低企業資金鏈斷裂的風險，提高資金的周轉速度;成本管理數據庫的應用還能夠實現信息共享，保證財務管理工作的透明化。此外，企業可以利用信息技術建立有效的監督平臺，對各部門成本支出情況進行實時跟蹤，一旦某一個部門的成本使用超出額定標準，則立刻能夠在信息平臺上反映出來，有利于企業及時做好信息反饋與措施應對，降低企業的運營風險。

四、結束語

綜上所述，在經濟高速發展的時代背景下，房地產企業要想在激烈的市場競爭中保有自身的優勢，就必須要不斷完善現代化管理制度，將目標成本管理應用到企業的成本管理工作中，通過總成本預算、成本目標分解以及全過程成本管理等基本流程，有效開展成本管理工作，拓寬企業的利潤空間，為企業的發展提供堅實的物質基礎。

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作者簡介：

丁信利，廈門鎢業股份有限公司，福建廈門。