“營改增”背景下房地產企業稅收籌劃建議

摘要：隨著我國社會經濟和科學技術的不斷發展，人們對房地產行業也有一定的了解和認知，對于房產理財以及財產增值的認知也越來越多。現階段，為了促進房地產企業更好的發展，國家實行“營改增”制度，建立科學合理的稅收制度，優化資源，減少重復征稅。在“營改增”背景下，如何做好稅收籌劃，將成本降低，提高經濟效益，成為目前房地產企業最需要關注的問題之一。本文主要對“營改增”進行概述，分析“營改增”對房地產企業產生稅負方面的影響，提出一系列“營改增”背景下房地產企業稅收籌劃的建議，希望對房地產企業的發展有一定的指導幫助。

關鍵詞：“營改增”;房地產企業;稅收籌劃

納稅籌劃是指通過對涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅的目的，一般在法律規定之內進行，一旦納稅籌劃超過法律范疇，就屬于偷稅漏稅行為，這也成為房地產企業實施稅收籌劃方案的基本前提。“營改增”是指以前繳納營業稅的應稅項目改成繳納增值稅，增值稅是對在我國境內銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據征收的一種稅。自2016年5月1日起，國家全面推開“營改增”試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業全部納入“營改增”試點，2018年，國家稅務局以及地稅局，統一規范房地產企業的稅收制度，進一步優化資源配置，保證企業稅收籌劃的有效性和合法性。

一、“營改增”概述

“營改增”是將營業稅改變為增值稅，簡稱為“營改增”，能夠有效減少重復征稅，降低企業稅負，促進社會發展。主要涉及交通運輸業和現代服務業。交通運輸業包括陸路、水路、航空以及管道運輸等。現代服務業包括研發、技術服務、信息技術、文化創意、物流輔助、有形動產租賃以及鑒證咨詢服務等。交通運輸業的增值稅稅率水平約為11%～15%，現代服務業的增值稅稅率水平約為6%～10%。房地產企業征收10%的增值稅;金融業征收6%的增值稅。全面實行“營改增”，不僅能夠全面覆蓋貨物和服務行業，避免出現重復征稅，還能夠實現社會分工協作，幫助我國的制造業和服務業順利轉型和升級。另外，實行“營改增”，將以往消費類型的增值稅制度變得更完善，將不動產也規納入稅收制度中，能夠幫助相關企業擴大經營范圍，提高企業的經濟效益，從而為社會大眾提供更多的就業崗位，改善我國的稅收環境。

二、“營改增”對房地產企業產生稅負方面的影響

在施行“營改增”制度之前，房地產企業需要繳納營業稅、城建稅、教育稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、印花稅、企業所得稅、耕地占用稅、個人所得稅以及契稅等十一種稅費，其中營業稅、土地增值稅以及企業所得稅為稅費中最高的幾種.在施行“營改增”制度之后.增值稅成為稅費的首位，而“營改增”對房地產企業帶來的稅負影響，應該從具體問題開始分析。例如，某房地產企業，規模較大，2014年全年營業收入180億元，全年繳納稅款17.8億元以上。在施行“營改增”之后，該企業的稅負也產生相應的改變：從增值稅替代營業稅角度分析，將以往的5%的稅費改變為4.76%，降低了0.24%的稅費。從資金占用情況分析，房地產企業在預售階段不需要再繳納50/u的營業稅，而是繳納3%預繳增值稅，降低了2%，能夠為企業節省大量的資金。

“營改增”對房地產企業產生稅負方面的影響，既有好的一面，也有壞的一面，從大層面分析，“營改增”的實行對很多房地產企業起到良好的減負效果，但是對房地產企業的財務管理要求更高。假如企業能夠完善內部控制，做好稅收籌劃，就能有效降低稅負，假如無法控制運行流程等環節，就可能增加稅負。另外，“營改增”的實行還為房地產企業帶來巨大的挑戰。第一，由于上游合作企業傳遞來的稅負壓力，使得利潤相應減少，在實施增值稅制度之后，上游合作企業的稅負壓力逐漸加大，很有可能將一部分的稅負壓力轉嫁給下游企業，使得房地產企業在施工過程中產生的成本大大增加，減少經濟效益。第二，在實施“營改增”制度之后，房地產企業財務人員還沒對政策和制度進行正確的解讀，財務管理觀念和業務操作技能還未轉變，無形之中增加的稅負。第三，很多房地產企業的規模較大，對資金的需求也較大，一般建筑投資時間較長，貸款產生的利息較高，假如一部分利息無法及時償還，就可能對接下來的工作產生稅負影響。

三、“營改增”背景下房地產企業稅收籌劃的建議

（一）緊跟政策變化，做出相應調整

2012年1月1日起開始進行“營改增”的試點運行，2013年8月1日，推廣至全國試點運行，2016年5月1日起，全面推開“營改增”試點。“營改增”的范圍在不斷擴大，同時還下發相關的政策和制度，2017年10月30日營業稅正式改變為增值稅。2019年4月1日開始實施的深化增值稅改革的通知文件中，對一些領域中的增值稅稅率進行了下調，而且針對退稅也有了相應的調整。這些通知文件和政策等對房地產企業的稅收籌劃有著直接的關系。稅收籌劃本身就是一種具有法律效應的經濟活動，一旦法律改變，那么稅收籌劃方案也必定發生相應的改變。因此，在這種情況下，房地產企業要想做好稅收籌劃工作，就需要更新傳統的管理觀念，緊跟政策變化，做出相應調整。比如，房地產企業可以和當地的稅務機關建立良好的溝通關系，方便及時了解政策的變化，更好的解讀政策內容，做到第一時間調整，降低財務風險。近年來，國家逐漸加大對房地產行業的調控力度，而且對其進行稅收的制度也有一定的變化。因此，房地產企業就可以與稅務局進行溝通，當出臺最新稅收政策時，能夠提前了解到相關信息，并做好稅收籌劃的準備。

（二）加強發票管理

在施行增值稅制度之后，房地產企業要正確認識增值稅專用發票能夠抵扣稅款的作用，嚴格按照國家相關規定，加強發票管理。因此，可以做到以下幾點。

1.房地產企業在進行建筑施工過程中，要加強對材料購買合同的管理，在合同中明確指出材料的價格、種類、數量以及支付資金具體時間，并仔細檢查合同條款中的內容是否和增值稅專用發票的內容一致。

2.房地產企業在進行建筑材料選購過程中，可以采用多種采購方法，比如集中采購和分散采購，但是盡量少用分散采購方法，不利于價格的了解。采用集中采購方法，能夠方便房地產企業了解材料的價格，還能夠選擇比較正規的供應商進行長期合作，從而減少材料購買資金的投人，還能使用增值稅專用發票抵扣一定的稅款。

3.房地產企業在進行貨物購買、勞務分配以及工程初期談判的過程中，對合作方企業的行為和操作進行嚴格的檢查，評估其是否滿足銷售、施工以及合作的基本要求，能否提供真實有效的增值稅專用發票，同時加大對成本的控制，在減少成本的原則下選擇良好的合作企業。

4.房地產企業還要提高對增值稅專用發票的真偽鑒別能力，加強防范，不管是財務人員，還是業務人員，都需要具有增值稅專用發票的真偽鑒別能力，掌握正確的鑒別方法，在接受發票對應該先仔細檢查，假如發現虛假發票，應該及時追求發票發放單位的責任。

（三）加強合同管理

在施行增值稅制度之后，房地產企業應該更加注重對合同的管理，在合同擬訂初期，必須充分了解與房地產相關的增值稅制度以及其他稅費，還要了解與上下游企業相關的政策等，尤其是在“營改增”的深入發展階段，國家不斷對稅收制度進行完善和改進，房地產企業也要正確認識這些制度和政策，能夠科學合理、合法的利用這些制度為自己節省稅費。比如，房地產企業在簽訂安裝、裝潢等相關合同的過程中，盡量選擇甲方提供施工材料的方式，以此能夠從中獲得一定的進項稅額抵扣，加大成本抵扣的稅率。另外，房地產企業還可以與上下游企業進行良好的合作，采用總計價的方式，對電梯安裝以及門窗安裝等方面的計算建立統一的計算方式，減少重復輸送和計價的發生率.實現統一計價.減少成本的投入。

（四）加強稅務風險監管

在“營改增”背景下，房地產企業要時刻有風險意識，加強稅務風險監管力度，建立完善的風險監管體系。因此，房地產企業可以與當地稅務管理機構建立良好的溝通機制，在稅務管理機構的引導下，建立企業內部的稅務管理部門，對稅務各項工作進行科學合理的管理，提高稅務風險意識，建立完善的稅務風險預警系統。房地產企業要落實對信息的收集，不僅收集相關政策、制度等方面的信息，還要加強對內部信息和外部信息的收集，結合企業實際運行狀況，對潛在的稅務風險進行識別、判斷以及評估，保證各項業務流程中不出現稅務風險，同時，理順風險管理的順序，制定詳細的風險預防措施，做到事前預防和控制。除此之外，還要提高財務人員的風險意識，加強票據管理，保證發票的完整性和合法性。

（五）重視相關人員的技能培訓

對于房地產企業來說，需要重視相關人員的技能培訓，掌握專業的稅收籌劃知識和技能。首先，可以聘請專業的稅務人員，根據房地產企業的實際情況，進行專項、針對性的培訓工作，從而開展具有針對性和實效性的稅收籌劃培訓活動。其次，加強稅收籌劃宣傳，增強稅務人員的籌劃意識，定期組織人員學習國家下發的最新政策。最后，增強稅務人員的法律意識，在了解“營改增”制度的基礎上，適當調整企業的稅收籌劃方案，對于方案中增值稅的部分，要仔細進行修改，避免出現法律風險。

四、總結

綜上所述，“營改增”是我國進行稅收制度的改革的重點，進行稅收改革，不僅能夠有效降低相關企業的稅負，還能夠提高經濟發展的活力，促進我國經濟的可持續發展。特別對于房地產企業來說，應該充分了解國家稅收政策和制度，并以此為基礎，做好稅收籌劃工作，減少成本的投人。因此需要緊跟政策變化，做出相應調整，加強發票管理和合同管理，加強稅務風險監管，盡可能結合“營改增”制度，制定科學合理的核算方案，降低稅負，促提高房地產企業的效益。

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作者簡介：

余麗秋，溫州欣榮稅務師事務所有限公司，浙江溫州。