商業銀行信用貨款的問題及對策分析

摘要：作為具有中長期性和穩定性的產業，房地產業一般具有投資周期長、投資數額據大等特點，因此發生信貨風險的概率很高。因此，為了控制商業銀行房地產信貨風險的發生，需要商業銀行和房地產開發企業與政府配合，嚴格執行相關的法律法規，最大程度上限制風險的發生。但是由于公民缺乏信用意識、相關的法律法規并不完善，導致風險加劇。

關鍵詞：信用貨款;貨款風險;商業銀行

一、商業銀行房地產信用貸款風險管理概述

（一）商業銀行房地產信用貸款的分類

1.個人住房貸款

個人住房貸款是指商業銀行向房地產投資者以及購房者發放的以還款為目的的貸款，同時購房者和投資者必須提供一定的擔保。當貸款人不可以按期歸還本息，銀行有權對其抵押物進行處置，或者由擔保人承擔相關損失。目前，商業銀行對借款人的資質審核還不夠嚴格，通常只是審核借款人的信用、收入、是否完全行為能力自然人等問題，因此信貸風險也是常有發生。

2.房地產開發貸款

房地產開發貸款是指當房地產開發商由于資金不足不能將房地產開發活動繼續的時候，商業銀行提供有償的貸款，而且此類貸款可以說是商業銀行收入的主要來源，因此受到了廣泛關注。

（二）商業銀行房地產信用貸款風險概述

1.商業銀行房地產信用貸款風險概念

商業銀行房地產信貸風險是指商業銀行發放給房地產開發企業或者個人的房地產貸款因個別原因不能得到及時收回而造成的一定損失的可能性。按照協議規定，借款者需在規定時間內如數歸還本息，如若不能，則出現了商業銀行的房地產信貸風險。其中的原因可能是突發原因，也可能是一些不可控的原因。

2.商業銀行房地產信用貸款風險的種類

根據《巴塞爾資本協議Ⅲ》，我國商業銀行面臨的房地產信貸風險主要為市場風險、操作風險、利率風險、法律風險、聲譽風險以及流動性風險。《巴塞爾資本協議Ⅲ》的三個框架理論支柱是最低資本要求：最低資本充足率、監管部門的監督檢查;保證各商業銀行建立健全的內部評估機制，最大限度預防信貸風險的發生以及市場約束;建立健全的商業銀行信息披露制度，有利于所有市場的參與者估計銀行的風險狀況與自身的清償能力。

二、我國商業銀行房地產信用貸款風險控制現狀

（一）貸款前審查

目前.我國商業銀行進行貸款資質的審查主要依賴這一步驟，通常這一審查也是最嚴格的。當貸款人向商業銀行申請貸款時，商業銀行會對借款人的收入、信用、資產、收入來源等自省仔細的核查，然后確定貸款額度，如果審核不合格，直接不予放貸，如果合格，進行貸款中審核。

（二）貸款中審核

依據貸前審核的基礎對貸款人進行進一步的調查、合適，分析貸款公司的公司報表、經營狀況、發展預期等;同時對于個體借款人，會審核并且核實借款人的背景、收入、收入來源、信用程度、抵押物核實、估價等，進行貸款額度的確定，確保該筆貸款在風險承受范圍之內，并且確定借款人有能力進行還款。

（三）貸款后管理

首先，商業銀行房貸后應及時對房貸信息進行存檔管理，并妥善保存;其次，要對貸款單位或個人再次進行定時的財務檢查，及時核算抵押物價值、貸款人償還能力等，做到信貸風險的預防;再次，如果貸款人提出延長還貸時間，商業銀行也要及時對貸款人資質進行重新審核，防止信貸風險的出現;最后，對長期拖欠的貸款以及涉及不良貸款的貸款人要進行及時催收，盡可能減少損失。

三、商業銀行個人住房貸款信用風險管理存在的問題

（一）評估方法不夠全面、客觀

目前我國信用風險評估采用的是信用評分法，根據借款人歷史的信譽數據記錄，對借款人的征信情況進行評估，也就是通過既定的評價標準將借款人的各項條件指標帶入，得出借款人的綜合信用得分，根據得分劃分等級來決定是否向其提供貸款。其中征信數據，一方面，來自信用管理局所收集的借款者過去的相關信息，這占75%的比重，另一方面，來自借款人向銀行申請貸款時所填寫的數據，包括財產、婚姻、職業等情況，這占25%的比重。從各項微觀指標來評價借款者的信用情況，總共基準分為850分，然后根據各項指標扣除減分項，最后得出客戶的信用分數。銀行根據客戶的最終得分，還有自身的風險偏好等因素來決定是否發放貸款。但在此種評估方法中指標與指標占比的確定缺少科學依據，往往是銀行內部根據人民銀行標準及自身內部的評估管理水平建立起來的，這種過度依賴專家經驗確定指標與權重，影響了評估體系的系統性，所以在缺少科學論證的前提下，必然會導致評價的不準確。

（二）個人征信體系不完善

我國征信系統開始比較晚，1993年，我國在上海開始投入使用上海聯合征信系統，1997年，中國人民銀行聯合全國各商業銀行一起建立了“企業信貸登記咨詢系統”，到了2002年實現全國聯網查詢，而2006年1月才開始運行個人信用信息數據庫。由于個人信用信息的采集記錄開始較晚，個人征信系統目前只記錄了個人在金融機構的信用信息，未將公共事業繳費、納稅、交通違法等信息包括在內，也未對征信記錄里的借款人基本信息加以核實。

（三）銀行內部信用風險意識薄弱

商業銀行內沒有很強的信用風險防范意識，也沒有對員工這方面加強教育，導致銀行職員普遍都不能充分認識到風險的存在。主要體現在以下幾個方面。首先，許多銀行在考核員工時只重視個人業績，致使員工在追求業績數量的時候，往往忽略了業務質量，沒有深入的對借款者的借款意圖和信用風險進行審查，盲目辦理貸款業務，導致出現了很多“假按揭”的行為。現階段我國有80%的個人住房不良貸款都是來源于虛假貸款，截至2013年，“假按揭”致使銀行損失高達數十億元。其次，銀行不能客觀對待眼前利益與長遠收益，過度追求眼前利益而忽略對風險的管理。如我國銀行曾試圖采用分母策略即擴大貸款額度來降低不良貸款率，這種冒險的方法很可能會繼續加大不良貸款的規模。

四、我國商業銀行個人住房貸款信用風險防范建議

（一）加強征信機構建設，推進信用信息共享

完整、真實的個人信用信息能夠對于客戶的信用等級做出更加準確的判斷，從而能夠有效降低信用風險發生的概率。而這種完整真實的信息不僅只是來源于金融機構，也包括來自稅務、司法等部門的信用信息。另外，個人的日常消費信息也必不可少，這就需要有專門的征信機構來收集整理個人在日常消費中的信用狀況。商業銀行只有將來自金融機構、政府部門還有個人日常消費信息匯集在一起才能使得個人信用信息完整真實，然后根據這些信息來決定是否發放貸款。而征信機構的設立模式有兩種：一種，由中央銀行統一設立，另一種，由私人建立，目前為主導的則是前者。但客戶的信用信息不僅僅局限于金融機構范圍內，日常的消費也應列人監管范圍，此時若單單只依靠金融機構的信用信息明顯監管范圍過于狹窄，盡管金融機構想要了解顧客在其他方面的信用狀況也顯得力不從心，所以此時專門的私人征信機構可以彌補征信不足的情況，私人征信機構可以專門從事顧客日常消費信用的調查，當商業銀行需要顧客其他方面的信用信息時就可以通過這些私人機構獲得。專門征信機構的設立使得個人信用檔案更加完善全面，也會使得信用評估更加準確。

（二）完善社會住房保障體系

我國目前實行以廉租住房為主的住房保障體系，資金和房源的不足導致了廉租房制度進程緩慢.但最終原因還是由于該項制度背離了地方政府的目標，得不到地方政府重視。由于政府需要補貼廉租住房的建設，而政府很大一部分收入來源則是轉讓土地給商業性住房開發商，一旦土地用作廉租住房建設，那么政府的這部分收入將大大減少。所以，為了推動廉租房建設，應該將此項任務列人考核地方官員的標準之中，這樣可以起到激勵政府官員的作用。另外，資金來源渠道應以政府財政支出為主，其他渠道為輔，比如可以從土地出讓凈收益中劃出一部分作為廉租房建設的專項資金。另外，除新建住房外，政府也可以低價收購市場中的存量住房，將其改造為廉租房出租給需要的家庭。

（三）實行約束與激勵機制，提高銀行職員的風險意識

有些貸款的信用風險完全可以避免，但由于我國的商業銀行對員工的約束與激勵機制不夠，使得銀行職員并不重視對貸款信用風險的防范，或者即便出現了風險也不加以控制，任由發展。因此，銀行內部應建立一套有效的考核機制，不管是對貸款的審批者還是上層管理者，只要出現問題就要追究到個人。而對于采取防范和補救措施使得銀行免遭減小損失的員工，可以給予獎勵。比如給予公開表揚的精神獎勵或適當的物質獎勵。另外，員工的業務素質和知識水平也不容忽視，要時常進行學習培訓，加強他們的業務能力、法律意識等綜合素質，以知識和意識來降低風險的發生，讓他們明白自身的業務決定直接關系到風險的存在與否和風險的大小。

五、總結

最近數年，個人住房貸款業務伴隨著房地產的發展而在商業銀行業務中占據著越來越重要的地位，雖然相比較其他貸款業務其違約率較低，但隨著該業務的迅速發展、貸款規模的急劇增加，個人住房貸款不良貸款金額也越來越大，這就要求商業銀行要不斷提高風險意識，特別是信用風險，利用科學的管理方法來降低風險的發生，學習外國先進經驗來提高信用風險管理水平，意識到在管理中的不足，將風險管理落到實處。本文論述了國內商業銀行個人住房貸款業務的總體狀況，說明了銀行要切實加強個人住房貸款信用風險防范的必要性，指出了其在信用風險管理上的缺陷并提出一些建議，希望商業銀行能夠結合自身特點建立有效的風險管理機制。

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作者簡介：

劉通，中國社會科學院研究生院，北京。