深圳龍華區觀城城市更新片區空間規劃研究

許麗平

中國城市建設研究院有限公司 廣東 深圳 518000

一、對項目現狀的認識

1.1 區位分析

本次深圳市龍華區觀城城市更新片區位于龍華區觀瀾地區，總設計面積約為5.5平方公里。

1.2 現狀分析

1.2.1 現狀建筑空間：

總體空間格局混亂、建筑質量參差不齊，風格混雜、居住環境惡劣，品質差，歷史文化、社會功能缺失。其中城中村1.58，舊工業區1.12；建設密度大多高于35%，部分城中村高達60%，形成大量“握手樓”。現狀地籍不明確，用地權屬“三舊”用地權屬關系復雜混亂，權屬不清晰，土地歷史遺留問題突出。

1.2.2 現狀產業發展空間：

現狀以工業用地為主導；土地存量少，且部分用地需完善征轉地手續方可建設；龍華新區是深圳的產業大區，卻不是產業強區，低端企業、“三來一補”企業占較大比例。龍華新區積極做“減”法，淘汰低端企業。龍華新區大力引進科研機構和創新平臺。目前，國家空間中心、香港中文大學等一批科研院所已在龍華新區設立研發機構和創新平臺，為高新技術產業發展提供智力支撐。產業發展前景極具優勢。

1.2.3 現狀居住生活配套：

缺少為配套的居住用地?；貎茸≌玫亻_發較少，主要集中在基地中部及東南部，以多層高層為主的新建小區，有少量三類住宅位于基地的北部。村莊：現有多個村莊，零散的分布于基地內部。

1.2.4 現狀公共服務設施：

市政設施：基地內只有少量的市政分布，主要功能為滿足區內現有生活居住設施的需要

管網建設滯后于城市道路建設，未能同步實施建設。中心城區供水未形成主干環網，供水安全可靠性低。

市政、公共服務等配套基礎設施主要為城市生活配套設施，多由股份公司投資建設，存在老化落后或匱乏等問題。城中村、舊工業區內部交通系統不完善，道路質量較差，停車設施缺乏。

1.2.5 現狀城市環境品質：

綠化：城市公園綠地亟待完善、現狀綠地系統片斷化、破碎化，缺乏良好的系統性、綠地分布不均，綠地集中在區中心，沿路兩側的防護綠地，內部公共綠地比較匱乏。

1.2.6 現狀用地潛力分析

建設潛力：用地潛力、建設潛力。增量用地：分散布局片區各個位置

更新發展潛力用地：主要更新用地類型為老舊城中村、舊工業區等區域

重點保留用地：主要位于老城區的文物保護區域以及部分工業用地和部分公園綠地。

1.2.7 現狀城市道路交通：

片區與特區及周邊片區連接不便捷；內部路網不完善，建設緩慢；在建的軌道站點與規劃區距離較遠等問題。

二、功能定位

2.1 規劃目標

龍華“產業強區、宜居新城、人文家園、幸福龍華”的發展要求，城市更新，通過舊工業區的升級改造，促進產業結構轉型，通過城中村的有機更新，提升城市環境品質，通過舊城區的振興活化，完善配套服務功能，有序推進綜合整治、功能改變、拆除重建三大更新活動，挖掘新區城市更新的特色，實現建設“加快轉型升級典范區、特區一體化的示范區和現代化、國際化中軸新城”的戰略目標。

2.2 功能定位：結合本次規劃目標和現實基礎，將本規劃區功能定位為：

對接粵港澳大彎區的國際化休閑體驗中心。

面向長三角的綜合商貿流通陸港。

輻射深圳彎區的復合型生產服務基地。

服務龍華片區的生態智慧新城。

規劃整合龍華新區的稟賦要素，融入創新要素，通過對粵港澳大灣區地區以及深圳龍華的整體研判提出，新區的規劃目標，智力創新、生態依托、休閑提升。

三、規劃策略

策略1：生態低碳策略

以水為脈、生態網絡、有機聚合、低碳示范。

策略2：空間構成策略

水陸并行——一路三心、一河二段。

軸向延展——二橫三縱、二帶三脈。

四區協同——一環四片、有機聚合。

策略3：交通組織策略

公交引導、二軸二環、二橫三縱、格網布局。

策略4：產業促進策略

整合提升、創新注入、雙帶引領、三元互動。

策略5：文化提升策略

多元引領、多級引動、片區集聚、整體協同。

策略6：區域協同策略

重點凸現、分層打造、整合提升、區域共榮。

四、規劃技術路線

五、項目重點難點分析、應對措施及相關合理化建議

5.1 項目重點難點分析：城市更新綜合評估

本次規劃的核心任務在于探索城市更新“用地價值判斷-目標導向設計-實施路徑構建”的規劃方法與成果。

5.1.1 更新方式

5.1.2 發展訴求：

對發展空間的需求— —產業發展空間

對生活配套的需求— —居住生活配套

對城市公共配套設施的需求——公共服務設施

對城市環境品質提升的需求——城市環境品質

對城市交通的需求— —道路交通組織

5.2 項目重點難點分析：城市更新與城市設計統籌

統籌城市更新與城市設計，以城市更新作為實施路徑，以城市設計作為技術手段，為城市更新片區塑造符合未來發展愿景的空間框架與環境品質，包括概念空間規劃設計、更新規劃研究、專項研究三部分。

5.2.1 概念空間規劃設計

體現片區功能價值，結合用地布局組織，提出總體及重要節點的空間設計方案。

5.2.2 更新規劃研究

針對區域基礎設施的發展、產業發展訴求等綜合性因素，研判用地潛力，完善用地功能與規模，更新策略分區劃定與建設導則，全面指導城市更新的實施。

5.2.3 專項研究

公共服務設施專項研究：對片內教育、文化醫療、道路交通、市政等公共服務設施進行專項研究，明確各類公共服務設施的規模、位置與用地范圍。

城市設計專項研究：對片區的城市風貌、公共空間、重要節點、標志性建筑、景觀系統等進行深入研究，制定詳細空間控制要求，塑造特色鮮明、品質高端的城市間形態，同時為指導城市更新奠定基礎。

5.3、城市更新：創新規劃

5.3.1 創新更新工作體制

創新城市更新規劃體系。

建立重點統籌片區管理機制。

形成城市更新與土地整備協同推進機制

5.3.2 創新要素分析

未來城市發展模式,將展現新商業文明的三大特征：[1]

信息文明——城市精明發展的動因。

1、以信息技術為支撐的城市智能產業的發展，該產業的發展將以本質上提高城市空間和各個產業鏈條之間的鏈接效率，實現城市的集約和高效發展。

消費文明——市民精神需求的歸宿。

2、以體驗的方式感知社會，創造全新的消費服務業模式，著力滿足市民的精神需求，也是未來主要的產業發展方向。

生態文明——城市持續發展的基礎。

3、第三個是低碳為主導的環保產業，改產業的發展將極大推動城市產業與空間的可持續發展。

5.3.3 新區發展動力機制

新區的發展需要注入創新性要素，依托新區的區位交通、生態景觀、人文分為、產業基礎等方面的優勢，培育新的經濟增長點，發展新興的戰略性產業，以創新經濟為突破口、以體驗經濟為特色，以低碳經濟為核心，積極推進新區的產業能級提升[2]

1、創新經濟——以信息技術為支撐

根據基地區位，發展信息技術支撐，發展人才戰略、利用政策優勢、優化人才創新環境，吸引優質人才資源

2、體驗經濟——以個性消費為導向

以發達的服務經濟為基礎，緊跟“計算機信息”時代，逐步甚至大規模開展體驗經濟。體驗經濟的需求要素是突出個性化感受，根據基地的生態環境和交通區位以及消費需求，可開展都市休閑、生態旅游、兒童產業等體驗經濟產品。

3、低碳經濟——以可持續發展為理念

再可持續發展理念指導下，創新經濟模式運用技術創新、制度創新、新規劃理念等多種手段，調整經濟結構，提高能源利用效益，提升產業能級，突出體驗經濟，進行低碳生態示范城市的建設。未來城市發：展智能物聯提高城市運營效率，體驗消費凸現產業特色，生態低碳改善空間環境。

5.4、城市更新合理化建議[3]

5.4.1 推進“三舊”改造，完善主城區功能，疏解舊城交通、人口等壓力，改善舊城環境。

采用成片改造、綜合整治、轉換功能等多種方式，推進城市的有機更新。

利益整體平衡，按需求完善公共配套設施和基礎設施，實現高效集約使用土地。

重點落實，改善人居環境，提高市民生活品質

通過舊城更新改造，加快舊城產業轉型升級，提高城鎮化水平。

5.4.2 梳理空間肌理整治建筑風貌，注重功能的延續。

保留原有的街巷空間肌理，賦予與置入新的功能，形成特色街區。通過生活文化的整體保留保存城市的記憶。對建筑注重對傳統元素的傳承，同時也要滿足現代生活的使用需求。

5.4.3 增園、復綠，改善生態景觀，營造城市公共空間系統

配合空間肌理，生態共生，增加綠地游園及廣場，重塑“街巷空間+公共空間”的傳統空間模式。與城市交接的邊緣地帶設置更多的開放和半開放空間，與城市公共空間進行銜接。在空間景觀上打破新舊的割裂，建立獨特個性風貌的城市單元。

5.4.4 補充城市功能，與城市銜接、植入產業、激發新的活力，優化交通系統完善公共設施系統等

六、規劃設計方案初步構思

6.1 規劃原則

遵循片區整體的功能定位和規劃目標對用地布局進行整合；

以城市更新為手段實現土地資源的高效配置和合理利用。

6.2 規劃構思

核心引領、水綠融城、網絡復合、完善基礎服務設施體系。

6.3 空間規劃結構

規劃采用大聚集，小分散的連片式發展，強調用地布局的緊湊性，疏密有度，合理布局；總體布局大致形成“三軸、四心、四片區”的規劃結構形態：

“四心”

指以龍華政府及其他行政辦公、商務、文化服務等為主的行政文化中心；以大型商業、市場等商業設施等集聚形成的城市公共服務中心；以健身體育、旅游度假、休閑商務、高檔居住為主的生態休閑中心；以產業發展、創新研發等為主的客串研發中心。

“三軸”

由359省道貫穿連接城市行政文化區域，公共服務區域，產業發展區域形成龍華發展主軸，打造產城融合發展軸；沿規劃貫穿南北道路聚集兩側商業集群打造片區綜合活力發展軸；沿規劃貫穿東西道路聚集產業集群打造片區產業發展軸。

“四片區”

指以圍繞產業服務、綜合研發、產業配套形成的科創產業片區；

指以圍繞旅游度假、休閑居住形成的康養居住片區；

指以圍繞行政辦公、商務辦公、商業服務等形成城市活力片區；

指以圍繞文化娛樂、商務會展、金融商貿建設發展形成綜合發展片區；

6.4 城市設計

6.4.1 公共空間分析

開展人性化公共空間的精細化控制。創新激發片區活力，以符合時代特征的規劃編制引領片區發展。龍華新區觀城規劃讓綠色肌理滲透進城市網絡，提倡健康的生活方式。并在可持續發展的理念下，構建以公共空間為脈絡的發展骨架，并圍繞公共空間引導建筑功能和布局、組織交通。規劃構建一套連貫的公共空間網絡，作為慢行路徑、生態廊道以及承擔城市生活功能。延伸公共空間的觸角，增強人性化體驗。

6.4.2 建筑風貌指引

根據初步規劃，城市新區作為體現城市現代化和城市新形象的載體，建筑風貌需要具有鮮明的“城市性”和“地域性”，反映建筑中所蘊含的社會生活和人文精神。龍華區觀城需要從整個片區空間形態的角度綜合考慮，遵循“整體協調統一、局部凸顯特色”的原則，形成“現代+特色”的控制指引。

6.4.3 景觀系統分析

核心引領點軸延展空間滲透價值提升，整體上形成“綠楔融城、一心四區、多點多廊、軸帶呼應”設計結構。圍繞中心景觀、將景觀通廊沿路向四周延伸，結合景觀步道，既增加了核心景觀的可達性，又將其價值拓展延伸到更大的區域。以功能組團為單位，綠化廊道為軸線。

第一層級：區域開放空間軸線廊道；第二層級：重點開發的空間節點斑塊；第三層級綠化基低網絡。

6.4.4 建筑高度與天際線

在城市空間景觀層面，以山水景觀為特色，打造慢生活休閑生態之城。避免高密的城市空間，形成豐富的城市輪廓線，合理布局中心城區的高層建筑。在建筑高度管控上，應延續原有城市設計研究的要求，保障主要山體制高點之間視線通廊的通暢。

6.4.5 二層系統與沿街界面控制

在人流密集、機動車繁忙、土地利用復合程度高的高密度城市建設區域中，公共空間立體設計，特別是二層步行系統尤其重要。

6.4.6 開發強度

本次規劃根據開發用地性質、區位等要去的考慮，將規劃區的開發強度按照四個等級進行分區，分別為，高強度建設區、中高強度建設區、中等強度建設區、中低強度建設區及低強度建設區

6.4.7 交通規劃

1、區域交通：

城市快速路系統、城市主干路系統、城市軌道系統

未來將依托多樣化的區域交通、構筑多通道、高保障的交通網絡

城市快速路方面，區域內有繞城高速公路，高速客運專線，跨速路，以及機場路等形成快速集散通道。加快各級公路的建設，積極推進城鄉一體化。積極推進城際軌道建設，疏通對外交通廊道，積極融入都市圈。

2、綜合交通：

地鐵——公共汽車

地鐵：鏈接中心站點、增設綜合交通換乘樞紐

公共汽車：優先發展公共交通、線路走向與客流主流一致，結合有機聚合的布局模式，以大站公交環線為紐帶，蒲絨公交為輔助的三級公交網絡，普通公交站點以500米為服務半徑。

鐵路：為提升門戶區樞紐地區形象，打造新區城市面貌，結合公共汽車、軌道交通系統和道路網絡系統，規劃莊橋客運站，形成多元、便捷佳通聯運系統

3、城市交通：

道路交通系統規劃：依托基地周邊現有道路、繞城高速、北環西路、機場路和基地內部南北向的道路完善道路交通體系，結合組團式布局，建立支路系統加快城市道路及配套設施的建設，拓展城市發展空間，提升主城區綜合服務能力。大力發展公共交通，構建慢行系統，打造多元化的綠色交通體系。

疏解過境交通流，保障城市內外交通分離性

增加跨障礙通道，提高組團間聯系的便捷性

打通若干斷頭路，增強骨架道路網絡連通性

優化片區道路網，實現城市道路交通延伸性

改善關鍵交通節點，加強城市路網的暢通性

實現對軌道交通設施、常規公交場站的改善

“區位優化”停車設施、增加停車設施布局

建立智能型交通系統，打造智能型交通城市

商務區：道路間距150-200街坊面積2.5-4公頃

居住區：道路網間距250-300街坊面積5-9公頃

產業區：道路網間距300-350M街坊面積5-12公頃

全面推進綜合交通運輸體系建設，圍繞發展綜合交通、智慧交通、綠色交通、平安交通，加快構建以“客”為主的便捷舒適的公眾出行服務體系和以“貨”為主的經濟高效的現代交通物流服務體系。

6.4.8 慢行交通系統規劃

慢行交通意味著有活力的城市，提倡以行人為導向自行車為導向的城市發展模式。步行交通和非機動車交通是清潔交通方式，為了吸引其他交通方式中的短距離出行向慢行交通方式轉移，城市應當為慢行交通創造更為安全，更為方便的使用環境。形成緊湊復合低碳的慢行交通網絡

區間聯通、區內暢通、站點結合

慢行交通綠色通道主要依托支路網為主，有條件的次干路為輔進行網絡配置，再具體設置中基于區間連通、區內暢通、站點結合的立面即慢行交通綠色通道設置時，要保證區與區連通性，以及小區內部的通暢性，還有與軌道、公交站點相結合。

6.4.9 公共設施和市政設施

分級增補各項公共服務功能，完善公共服務體系。建議設立三級公共服務中心體系，即城市中心、片區中心和社區中心。

1、城市中心

城市中心、主城區中心主要功能為市級行政辦公、商業商貿、商務金融、文化會展、體育醫療、教育科研等。城市副中心，主要功能為區域生產性服務業，市級科技研發、商業服務、文化體育等。

2、片區中心

重點發展服務本片區、門類齊全的各類公共設施，形成綜合性片區公共中心。結合本片區資源優勢，各城市片區中心同時發展服務全市及更大區域范圍的專項公共服務職能。

3、社區中心

提供各項服務的公共中心。建議在新建區通過設置合理服務半徑的社區中心與分散的小區服務設施相結合的方式布置。