氪空間：讓辦公更簡單

錢婧 常書萌 王斌 屈逸

創業浪潮中，新興企業如雨后春筍般誕生。但面對高企的房價，傳統辦公寫字樓一直是創業者們奢侈的期望。市場的痛點孕育著契機，一種新型的辦公模式在中國悄然興起——聯合辦公。這種讓來自不同公司的個人，在特別設計和安排的辦公空間中共享辦公環境的模式，正在影響人們租賃傳統寫字樓的觀念，乃至城市的產業、經濟結構。在這里，不同企業的辦公者消弭了物理空間和頭腦世界的藩籬，帶著事業與夢想共聚一堂。聯合辦公在滿足獨立辦公需求的同時降低了使用成本，又促進了信息、人脈、知識、技能與想法的共享。

“氪空間”無疑是這種新型辦公產業中的佼佼者。2014年，氪空間——36氪旗下的孵化器誕生。三年的大浪淘沙，當年流行一時的創業孵化器紛紛淡出人們的視野，2016年初，氪空間在總裁鐘澍的推動下積極轉型，致力于打造業內頂級的聯合辦公服務平臺，并取得了階段性的成功 。截至2018年8月，氪空間在中國覆蓋北京、上海、香港、廣州、杭州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、廈門、合肥等12個城市，運營60多個聯合辦公社區，管理面積超過30萬平方米，工位數量超過42000個，服務企業數量超過3000家。

往事并不如煙，鐘澍也不禁感慨于曾經的“九死一生”，但也正是因為經歷了“每一天都在博弈”的2016，氪空間才擁有了如今“一切皆通，未來可期”的明朗前景。

孵化器？聯合辦公！

2014年4月22日，氪空間的第一座社區在中國創新創業核心聚集區中關村創業大街正式落戶。這個面積約2000平米，包括休息區、會議室、路演廳、氪咖啡、露天陽臺等多元區域的社區，是氪空間的雛形。

這一年，隨著國家“雙創”的大力號召與政策扶持，舉國掀起一陣創新創業的熱潮，各級政府與企業也紛紛建立了配套的創業孵化器。彼時，氪空間就已不滿足于舊有的孵化器機制，意識到孵化器并未解決創業者一些真正的痛點。例如，孵化器與各類資源的對接不夠高效，體驗欠佳；企業“拿人手軟”，一旦進入一些孵化器，往往就意味著要接受該孵化器的投資乃至入股，從而可能喪失同一階段其他投資人對該企業投資的機會。

鐘澍認為，位于小微企業與房產持有者這兩者之間的氪空間則應當是一個整合者，通過規模效應實現三方利益的最大化。

有感于此，氪空間決定，重新定義孵化器。他們從雙創的核心區域中關村創業大街出發，嚴格篩選入駐項目，提供三個月的免費入駐機會，并利用36氪旗下的媒體力量，整合豐富的商業資源，打造良好的社群氛圍，為企業建立起一條完整的生態閉環。憑借低廉的成本和全面優質的服務，氪空間在成立初期順利交出了一份漂亮的答卷。截至2015年年底，已有五期項目在氪空間成功畢業，畢業項目總估值超過105億，融資率超過97%。

隨后，氪空間步步為營，逐漸開始了對中國聯合辦公空間這一新產業的探索。2015年，氪空間延續同樣的步伐，嘗試將北京的模式復制到全國，陸續在蘇州、南京、成都、天津落地，為當地的創業者輸送最優質的創業資源。

2016年，氪空間迎來了成立以來最大的挑戰。

從“不通”到“通”

2016年，對于氪空間和鐘澍都是難忘的一年。2016年1月，氪空間從36氪拆分并獨立完成了A輪融資，同時，復地集團投資副總裁，原京東集團副總裁鐘澍也以聯合創始人的身份加盟并擔任總裁職務。這一年，氪空間正式確立了以聯合辦公為基礎的企業服務平臺的定位，開始實行規模化運營，致力于為全球更多的創業者提供最好的產品和服務。

鐘澍有著豐富的房地產行業經驗，在復地集團任職期間，曾協助復地集團七年后重返北京房地產市場。在碰撞間，新的思想火花在氪空間內部迸發。

鐘澍認為，對于小微企業而言，辦公空間是一個迫切的需要，而孵化器在投融資中發揮的作用并不明顯，因此“空間”應當是公司需要集中核心資源強化的重點。另一方面，對于氪空間的上游——房產持有者，他們雖然看到了小微企業崛起的契機，但是因為新興企業存續周期較短，重復租賃帶來的成本高昂。位于兩者之間的氪空間則應當是一個整合者，通過規模效應實現三方利益的最大化。

發現物業工作痛點

對于供給端物業持有者而言，最大的痛是重復租賃的煩惱和傳統物業的衰落。

與開發商和各類物業持有者多年的相處讓鐘澍深知他們的煩惱。傳統意義上，物業和租戶之間的租期不過1年，最多可能是3年。如果放在10年的時間里看，物業每年都需重復著免租期、設計、裝修、招租、空窗等過程，還要防備不定期出現的租賃糾紛，實際獲得租金的時間不到8年。在這方面對癥下藥，氪空間可與物業持有者簽署長期租約，對其進行更新改造后再租給企業，充分解決業主的后顧之憂，并提高物業價值，既幫他們“省心省力省事兒”，也實現了空間價值的最大化。

同時，過去的20年里，城市瘋狂生長，中心不斷遷移，而各類產業也在進行著深層次的變化。從工業到以交易為主的商業綜合體，再到傳統零售業均受到電商的猛烈沖擊，直接導致了一些老商業綜合體的逐漸式微，位于城市核心區的大量老建筑活力流失，走向衰敗，如曾經的中關村海龍商場，從繁華熱鬧變得“人去樓空”。這些變得“不再搶手”、亟待被轉型運營的優質存量物業的存在提供了豐富的辦公空間資源，而城市發展的大背景下部分物業持有者承受的前所未有的壓力又呼喚著辦公空間利用的轉變，這為氪空間帶來了在城市中大展拳腳的重要機會。

緊抓物業持有者的這一痛點，氪空間著眼于城市的核心區域或位于核心區邊緣具備稀缺優勢的物業，將那些被忽略的“價值”重新擦亮。首先通過長期租賃的方式以較優惠的價格獲得核心優勢地段，然后對這些逐漸衰落的老物業進行更新改造，注入創新文化和新鮮內容，并充分接納每個區域與空間中特色“記憶”，融合精華部分，創造高性價比空間，從而對產業形成全新的吸引力和承載力，讓它們迸發出新的活力。

如氪空間在上海田林路130號的聯合辦公空間，它正位于SVA越界這一上海最大的創意產業園區內。SVA越界曾是一家電視廠，駐立于徐匯區的成熟商圈，周邊早就形成了立體的交通網絡，步行幾分鐘即可到達任意一條軌道線路，這些區域優勢因素都成為氪空間確定選址的重要“砝碼”。同時，氪空間的田林社區充分利用了舊廠房區的大空間和獨棟林立的特點，將老上海的風情和西方英倫、北歐文化相結合。如共享大廳注重輕奢感，高大的書架、鹿角燈、棕褐色地板和沙發具有中世紀的英國格調，而木質墻裙和酒架、置物架等家具，通過線條和木質又能讓人重溫老上海的溫暖復古與層次感；工作區則相對簡單，明亮的白色桌椅塑造出北歐極簡風格。在兩座各3層、中間可鏈接的獨棟中，一層以5-7人的小型獨立辦公區為主，二層除了小型空間以外還設有超過20人的獨立間，三層則是可以容納60-70人的大型空間，且這些空間以“魔術墻體”做出區隔，可以隨時按需調整。

解決企業辦公需求

而對于客戶，入住傳統寫字樓的成本過高，一方面需要承擔辦公場地裝修的花費，另一方面還需要額外投資于低頻使用的公共空間，如會客室、會議室等。能夠“拎包入駐”而且基礎設施完善的辦公空間是客戶的迫切需求。

鐘澍指出，在如今移動互聯網的發展大潮之下，現象級產品頻出，組織的碎片化程度及發展彈性明顯提高。這時，聯合辦公空間便成為這些企業絕佳的“落腳點”。

最好的“落腳點”

鐘澍指出，在如今移動互聯網的發展大潮之下，現象級產品頻出，組織的碎片化程度及發展彈性明顯提高。企業員工人數可迅速完成從幾個到幾十個甚至幾百個的擴展過程，也可能在幾年間經歷大幅波動，隨之而來的便是辦公空間無法匹配業務發展的情況。于是，企業需要搬家，需要尋找合適的辦公地點、和物業溝通洽談并考慮室內的設計裝修和家具的配置，但每一個環節都繁瑣復雜，要“蹚很深的水”。同時，許多公司業務分布范圍廣、流動性大，100個員工可能分布在全國7、8個城市內，或者經常需要飛往各地辦理業務，無法通過傳統的方法較好地解決對辦公場所的需求。

這時，聯合辦公空間便成為這些企業絕佳的“落腳點”。氪空間從共享空間入手，致力于讓辦公場所更加物美價廉、靈活方便。首先，氪空間擁有專業的物業拓展和招商人員，總裁鐘澍的經驗也讓他們能正切物業痛點，使物業選擇更具效率，加之穩定的長期租約，保證了經濟適中的價格；氪空間升級改造后的物業擁有共享前臺、保潔、會議室、活動室、咖啡區、健身區等豐富多元的共享活動區域，減少了企業的運營及人員成本；采取按月、按工位的租賃方式，提供開放或獨立工作區的多樣選擇，相較傳統寫字樓更加靈活；在全國眾多一線城市開疆擴土中逐漸積累“據點”，且所有共享區域向其他城市的會員開放，相比其他同行也可以更好地滿足組織碎片化發展的需求。

你專心工作，我專心為你

你可曾幻想過某一天與你的工作“墜入情網”？鐘澍一針見血地指出了上班最大的痛點——“不幸?！薄Ｒ粋€人幾乎30%-40%的時間都將在辦公空間中度過，那么讓這個空間變得更加舒適而幸福就變得十分必要。另外，如今越來越多的80、90后進入社會，新一代的主流辦公人群對辦公空間、氛圍有更多的需求，同時也賦予了它們更多的想象，抓住這些主流辦公人群的心，才能“一擊斃命”。

面對這種形勢，氪空間從社群和服務兩個維度著手，竭力滿足人們的需求。鐘澍提出了聯合辦公的核心目的與共同使命：“我們要讓傳統寫字樓變得不再冰冷，讓辦公空間不單單意味著位置、地段、樓宇外立面的設計等等，而是生活與溫馨，從而爭取更多的客戶時間，讓人愿意待在辦公室里，一睜眼就想上班，下了班還不愿意走?！?/p>

為了贏得更多時間、爭取更多顧客，氪空間針對企業與員工各階段、各方面的需求衍生出一系列增值服務，并讓這些服務“唾手可得”。比如，每天下午3點是水果時間，氪空間為所有在空間的人提供冷鏈配送的9.9元果盤，而這在酒店中常賣到28乃至38元；下午5點是咖啡時間，氪空間提供與星巴克、COSTA同樣品質但更便宜的咖啡，最重要的是，這些服務你“癱”在辦公桌上就可以輕松享受。鐘澍笑道：“其實人都很懶，有的時候，甚至連上班打開App叫一個外賣，都懶得打開。”而這種人性就是可利用的痛點，氪空間相比他處更加貼心的運營和服務為其贏來了更高的客戶忠誠度。租車品牌Gofun是入駐在氪空間武漢科技大廈社區內的一支團隊。在他們正式啟動運營并開始試駕的那天凌晨，自帶的打印機突然出現故障，無法打印試駕名單及其他資料，而現有的打印店也均還未營業。一籌莫展之際，他們嘗試撥打了氪空間武漢城市經理宋帥的電話，40分鐘后，掛著汗珠的宋帥便出現在了社區，仿佛一場“及時雨”，解決了Gofun的燃眉之急。也是從那天起，走在氪空間，宋帥總能收到Gofun團隊成員真誠的笑容。

不僅如此，氪空間為了避免辦公服務流于膚淺、隔靴搔癢，構建了全面周到的企業服務平臺，精挑細選幫助企業對接工商財法稅、人力資源、行政辦公等企業級服務，引入針對人們娛樂需求引進的健身休閑類服務商，從公司的創業到經營，從產品的研發到運營，所有對 B端的業務都可在此接入。在這些業務都產生了個性化的非工位收入，豐富了氪空間的盈利模式的同時，企業的辦公服務更加全面周到，能夠給企業員工帶來更舒適的辦公體驗。

另外，氪空間十分注重對辦公空間的設計與改造，如琢如磨，精耕細作。鐘澍提到了工程部的一位同事，在他的電腦里存有20個某社區的設計方案，而這完全不同的20版方案其實每一次都是被他自己推翻。把最基礎的東西做到最扎實，未來才有無限可能。這樣的“匠人精神”，藏匿在“用戶感受得到卻不知道在哪”的細節中：辦公桌的寬度應該是1.12米，一個空間中10人以下的獨立空間要占到70%，共享大廳的面積要超過總面積的15%……正因為如此，氪空間的社區才擁有了寬松舒適而有設計感的空間，小清新而不乏科技感的布置，智能而人性化的管理系統……讓一切都更符合年輕一代辦公人群的想象，帶給人們更舒適的辦公體驗。

做有意思的事，遇見最優秀的人

有一張辦公桌就足夠了嗎？一張舒適、暖心、高能的辦公桌？氪空間顯然還有更大的野心，它要做的不僅僅是空間的共享，更是有想象力的知識的共享、人脈的共享與資源的共享，這些難以看見、難以觸摸的事物能讓人們在空間內更有安全感、依賴感與幸福感。氪空間在社群中尋求到了實現這些共享的解決方案。

“社群是聯合辦公三要素之一。所有聯合辦公企業都在探索構建社群生態的方法和途徑，試圖建立一個長期有效的機制”，對此，鐘澍大膽地從城市發展的角度去思考氪空間社群的構建邏輯。他想起了許多80后童年記憶中的體制內大院，大院的核心大多是國企工廠，人們因工作關系而聚集，創造出了學校、醫院、餐廳、商店乃至各項配套組織一應俱全、高度一致性的環境。在那個年代，如果成為某某國企的正式工，就意味著安全感，人才也往往會因為這些社群依靠而形成聚集。以此類比，鐘澍看到了聯合辦公現今面臨的形勢和發展思路：“城市的形成，原本就是經濟活動的結果。如今，伴隨著市場經濟的發展，城市中心的格局發生改變，工廠退出中心舞臺，這些安全的大院在各個城市上演著瓦解，城市在上演新的聚集效應。可最常見的產業聚集卻顯得有些冷冰冰，雖然產業在區域中非常密集，企業和企業之間或許長期保持的仍是陌生關系。但‘辦公關系仍是一個很好的介質，聯合辦公可以利用這點，創造一個天然的環境：大家來自不同的公司，但是大家同在一個空間辦公，物理空間有限制，社群其實無邊界?！?blockquote>對企業需求的清醒思考、敏銳發現與精準滿足讓氪空間逐漸有的放矢地確定了其核心產品與服務：“氪空間能夠為‘初創期企業、中小企業以及大中型企業提供辦公空間一站式解決方案，從空間、社群、服務三個維度入手，充分滿足他們在成長不同階段的需求。

在氪空間，并非所有的會員都在這里辦公，但他們都愿意自稱為氪空間的“校友”，因為氪空間宛若一所大學，讓他們在這里實現了很好的成長后順利畢業。畢業后的“校友”還會獲得一塊頗具江湖氣息的“令牌”，像是一種彼此間心照不宣的信物——來日若江湖有難，校友見此令牌，即應出手相幫，這無疑也讓“氪空間校友”這一概念，更多了些歸屬感與儀式感。而除了辦公，“校友們”還會積極參加氪空間組織的CEO Time、Open Day、公開氪等社群活動，與其他會員一起打德撲、夜跑等。資源的聚合和互通突破了辦公的界限。知識、人脈、資源的共享幫助他們在社群中有所收獲，讓創業者在一個空間、一個區域，或者是一個城市里尋找到了社群依靠和安全感，最終，這種安全感會以聯合辦公空間為圓點不斷擴散，讓城市的社群關系以一個健康的方式被重構。

“當人們真正發現聯合辦公的價值，就會對它難以放棄，也就是說，如果你是一個創業者，一旦感受過聯合辦公的氛圍，體驗過聯合辦公的舒適環境，是不愿意再走回傳統的格子間的?！辩婁f，這也是這個行業可以迅速深入人心的重要原因。

對企業需求的清醒思考、敏銳發現與精準滿足讓氪空間逐漸有的放矢地確定了其核心產品與服務：“氪空間能夠為‘初創期企業、中小企業以及大中型企業提供辦公空間一站式解決方案，從空間、社群、服務三個維度入手，充分滿足他們在成長不同階段的需求。一方面不斷更新升級空間產品及體驗，一方面持續發揮在社群運營、增值服務層面的優勢，讓每一個入駐企業和每一個入駐者親身體驗到，與工作、辦公相關的各種服務都唾手可得。”

在這個撲朔迷離的未來迷宮里，氪空間摸爬滾打、不懈求索，終于找到了前進的坐標，拿到了孕育新能量的“藏寶圖”，懷抱著信心與夢想闊步前行。

不斷更新，未來可期

“我們所處的行業很新，我們必須要最快地讓一件事落地?！辩婁勂痣纯臻g在實踐中不斷更新產品的經歷：“我們的一家入駐企業，由最初的3個人擴張到了10人，這時，當體量擴張后，他們不需要搬家，不需要去選址、設計裝修、采購家具，只要按需增加工位和其他配置即可。直到他們增長到了30人，他們的CEO和我說：需要獨立的空間，需要老板間和財務室。于是我們迅速更新了我們的產品，在敞開式工位的基礎上增加了獨立包間、套間。后來又有一些企業和我說，即便團隊只有3、4個人，他們也同樣需要封閉式的小空間，他們不需要去預約大的會議室，只要在辦公室中開會就可以了……他們提出了各式各樣的要求，在這個過程中我們不斷升級我們的產品?！?/p>

隨著聯合辦公的發展，除了中小型企業，越來越多的大型企業也開始青睞聯合辦公這一模式。對此，氪空間針對兩類企業的辦公需求也分別推出了“先更新物業、企業拎包入駐”和“先有客戶需求、定制專屬空間”兩類產品形態，為企業提供“全生命周期”辦公空間解決方案。目前，學而思、時趣互動等大型企業甚至上市公司紛紛入駐氪空間，占比達5%，而摩拜單車南京分部、今日頭條武漢分部、華大司法成都辦事處等類似的大企業分支機構在氪空間的入駐率也已超過10%。這些企業在入駐時往往更傾向于“企業定制”和租賃獨立工作區的形式，聯合辦公憑借時間和空間層面的靈活性與高效性成為了這些企業“落地生根”的最便捷選擇。

回望征程，鐘澍在2016年的氪空間年會上感慨不已：“2016年，每一天都在博弈。我們受到了來自多方的贊譽，但我們非常清楚過去的這一年發生的一切，也切身感受到了創業的‘九死一生。過去的一年，我們無數次擁抱變化，也曾走過彎路，但如今看來，我們很幸運，因為在看似‘安全的階段，我們依舊可以保持清醒，發現并面對錯誤，而對于改進方向和未來，我們非常明確且堅定?！?/p>

談及未來，鐘澍認為氪空間所有的產品都是“可預期”的，對于產品的打磨會更精細，并以標準化的形態呈現。人們在北京的氪空間，不用去想象上海的氪空間三人獨立工作區、六人會議室的模樣，所有的產品在全國保持一致性，也會根據具體空間的不同有更合理的組合；未來，共享空間的服務職能會給人最大的滿足感，真正實現“下班也不想走”的美妙構想；未來，智能系統會貫穿整個空間和設備，空間中會有明確的規則，你能充分感受到科技發展帶給人類的高效體驗；未來，氪空間社群會保持相對的開放和封閉，當物理空間把人們聚集在一起，他們有可能會擦身而過，但一定也更容易有密切的互動……

（北京師范大學經濟與工商管理學院常書萌、王斌、屈逸對本文亦有貢獻）