房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理與稅法差異研究

王禮芳

摘要：隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中需要進(jìn)行科學(xué)的會(huì)計(jì)處理，但在處理過程中也存在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)規(guī)定出現(xiàn)不一致的情況，會(huì)計(jì)處理和稅法規(guī)定處理方面出現(xiàn)差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理和企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營情況有所偏頗。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理與稅法差異的分析研究，采取有效措施來應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅法差異，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);會(huì)計(jì)處理;稅法;差異

隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中需要進(jìn)行科學(xué)的會(huì)計(jì)處理，但在處理過程中也存在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)規(guī)定出現(xiàn)不一致的情況，會(huì)計(jì)處理和稅法規(guī)定處理方面出現(xiàn)差異，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理和企業(yè)的真實(shí)運(yùn)營情況有所偏頗。只有加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理與稅法差異的分析研究，采取有效措施來協(xié)調(diào)處理房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅法差異，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營，更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。本文對(duì)此進(jìn)行了分析探討。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)

（一）屬于高投資、高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)。一是房地產(chǎn)業(yè)前期開發(fā)需要投入大量的資金，來進(jìn)行項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃以及各種手續(xù)和證件的辦理，建設(shè)中還需要雄厚的資金保證。工程竣工后還需要資金保證后期的銷售順利進(jìn)行。二是房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的綜合性工程，成本、設(shè)計(jì)、施工、銷售以及政策、規(guī)劃等都會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的效益。特別是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受各種外部環(huán)境和內(nèi)部因素等多方面的制約，企業(yè)融資難，融資渠道窄，依賴銀行貸款嚴(yán)重，資金鏈一旦斷裂，帶來的風(fēng)險(xiǎn)將是毀滅性的。所以說，資金缺乏一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。三是房地產(chǎn)開發(fā)一般工程量大、周期長，受市場環(huán)境影響較大，當(dāng)?shù)卣摺⑹袌龅劝l(fā)生變化時(shí)，如果銷售環(huán)節(jié)滯后或銷售不暢，帶來的也將是巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）高收益、高回報(bào)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍非常廣泛，既承擔(dān)著房地產(chǎn)工程的生產(chǎn)和制造，又肩負(fù)著產(chǎn)品完成后的銷售，生產(chǎn)和銷售的鏈條式經(jīng)營為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了較高的收益，能為企業(yè)的發(fā)展壯大奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

（三）密集型產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是典型的資源密集型和人員密集型產(chǎn)業(yè)，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目越來越向投資規(guī)模大、建設(shè)周期長、參建單位多、項(xiàng)目功能要求高等方面發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)極具復(fù)雜性。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資大、建設(shè)周期長，特別是在整個(gè)工程進(jìn)行中，需要大量的技術(shù)人員、施工人員以及各種設(shè)備和機(jī)械，包括各種材料的應(yīng)用，這就導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算中會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定不免產(chǎn)生一定差異，房地產(chǎn)企業(yè)要減少投資風(fēng)險(xiǎn)，必須清楚了解現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度和稅收制度。

（四）精細(xì)管理產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)過程中，涉及到項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)、施工組織設(shè)計(jì)、成本管理、技術(shù)管理等各個(gè)方面的管理，其在建設(shè)和銷售過程中會(huì)影響到諸多行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展能一定程度上拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升稅收收入。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷售形式的多樣和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)規(guī)定有所偏頗，導(dǎo)致會(huì)計(jì)處理與稅法相關(guān)規(guī)定出現(xiàn)差異，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表難以真實(shí)反映企業(yè)經(jīng)營狀況。只有加強(qiáng)精細(xì)化管理，協(xié)調(diào)處理好會(huì)計(jì)核算與稅法核算上的差異，完善科學(xué)合理的會(huì)計(jì)體系，培養(yǎng)專業(yè)會(huì)計(jì)人才，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，才能有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)處理與稅法之間存在的差異

（一）會(huì)計(jì)處理與稅法之間在費(fèi)用范圍界定上的差異。會(huì)計(jì)的費(fèi)用范圍界定主要指的是，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)或服務(wù)中所產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)該在產(chǎn)品銷售收入發(fā)生時(shí)就算進(jìn)企業(yè)損益中，或者企業(yè)因某些事項(xiàng)承擔(dān)的債務(wù)等，也應(yīng)該算入到費(fèi)用中。稅法的費(fèi)用范圍界定主要指的是，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程中產(chǎn)生的所有成本支出，但是已經(jīng)算進(jìn)的費(fèi)用不再列入費(fèi)用統(tǒng)計(jì)范疇。兩者費(fèi)用范圍界定的不同，彰顯了之間的差異性，通過財(cái)務(wù)報(bào)表難以直觀的顯示出來。

（二）房地產(chǎn)銷售收入的會(huì)計(jì)處理與稅法之間存在的差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定與稅法規(guī)定在房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則方面有著差異，特別是對(duì)房屋產(chǎn)品的銷售收入在確認(rèn)方法、確認(rèn)時(shí)限等方面差異較大。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售房款計(jì)入“預(yù)收賬款”項(xiàng)目中，不作為當(dāng)期利潤，等房地產(chǎn)完全開發(fā)后，再確認(rèn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售產(chǎn)品收入要按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出當(dāng)期的毛利潤，扣除相關(guān)費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期繳納所得稅額，待房地產(chǎn)完全開發(fā)完成后再對(duì)企業(yè)納稅額調(diào)整。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法規(guī)定的房地產(chǎn)銷售收入計(jì)算所得稅方面的差異主要在時(shí)間方面，企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)完成后結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)，要扣除納稅調(diào)增的所得稅額，避免重復(fù)交稅。

（三）會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法在房地長投資項(xiàng)目處理上的差異。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定中對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了明確，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)投資是為了賺取租金或資本增值，其能夠單獨(dú)計(jì)量或出售獲得會(huì)計(jì)賬面價(jià)值，企業(yè)的期末公允價(jià)值和原賬面價(jià)值存在的差額計(jì)入當(dāng)期損益。稅法規(guī)定并未對(duì)投資性房地產(chǎn)概念明確，也未說明公允價(jià)值計(jì)量模式，會(huì)計(jì)處理需要根據(jù)出租無形資產(chǎn)或出租固定資產(chǎn)形式進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅法差異處理原則及協(xié)調(diào)措施

（一）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅法差異處理原則。一是統(tǒng)一性原則。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法存在差異，制定時(shí)應(yīng)該統(tǒng)籌考慮，否則會(huì)產(chǎn)生更大更多的不必要差異。產(chǎn)生許多不必要的差異。二者制定時(shí)，操作口徑盡量保持協(xié)調(diào)一致，稅款計(jì)算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)離不開會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作基礎(chǔ)，稅法制定要充分考慮和參照會(huì)計(jì)制度相關(guān)規(guī)定，減少二者之間的差異性。二是獨(dú)立性原則。會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理既保持緊密聯(lián)系，又有一定的獨(dú)立性，會(huì)計(jì)信息才能確保真實(shí)，納稅額才能確保準(zhǔn)確。根據(jù)《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定：“在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定不一致的，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定計(jì)算納稅。”房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算要嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并按照稅法規(guī)定繳稅。

（二）房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理與稅法差異的協(xié)調(diào)措施。一是預(yù)收賬款時(shí)搞好二者協(xié)調(diào)。為協(xié)調(diào)好會(huì)計(jì)法規(guī)與稅法規(guī)定，當(dāng)在收到預(yù)收賬款時(shí)可暫不進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，當(dāng)在實(shí)際繳納營業(yè)稅金和附加時(shí)再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，既達(dá)到了稅法要求，又和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的配比原則相符合。二是注重會(huì)計(jì)處理與稅法之間協(xié)調(diào)。對(duì)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂玫模康禺a(chǎn)的入賬價(jià)值計(jì)算要將轉(zhuǎn)換當(dāng)期的房地產(chǎn)公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入，列入企業(yè)應(yīng)繳納所得稅額。需要說明的是，公允價(jià)值計(jì)量，要將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差異計(jì)入到當(dāng)期損益計(jì)入到應(yīng)納稅所得額中，并抵扣折舊稅，降低會(huì)計(jì)核算與稅法核算的差異。三是合理處置房地產(chǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的間接費(fèi)用處理時(shí)，首先要明確間接費(fèi)用的范圍和具體項(xiàng)目，劃分時(shí)一般根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則以及經(jīng)營常規(guī)和會(huì)計(jì)規(guī)則進(jìn)行。會(huì)計(jì)核算時(shí)要明確區(qū)分間接費(fèi)用和開發(fā)期間費(fèi)用，不能將開發(fā)成本支出列入間接費(fèi)用，也不能將間接費(fèi)用支出列入開發(fā)期間費(fèi)用，否則會(huì)影響成本核算的準(zhǔn)確性，也會(huì)影響繳納的所得稅。進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)間接費(fèi)用核算要使用正確的核算方式，以防不當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)處理方式給房地產(chǎn)企業(yè)造成不必要的損失。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)營模式的不同，使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅法核算之間存在一定的差異，相關(guān)人員要充分認(rèn)識(shí)二者之間的聯(lián)系和區(qū)別，真正了解差異產(chǎn)生的原因，根據(jù)二者之間的差異及企業(yè)經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顩r，有針對(duì)性的選擇科學(xué)的會(huì)計(jì)處理方式，進(jìn)行二者之間的協(xié)調(diào)，處理好企業(yè)財(cái)務(wù)和稅收，促進(jìn)企業(yè)有序規(guī)范經(jīng)營，為房地產(chǎn)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展提供保障。

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