房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究

張珂寧

摘 要：近年來(lái)，企業(yè)集團(tuán)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了極大貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，不僅關(guān)乎民生，更是關(guān)乎到國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈。如果房地產(chǎn)事業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)資金變動(dòng)或投資失誤失控等問(wèn)題，不僅會(huì)關(guān)乎到企業(yè)自身的生存發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)國(guó)內(nèi)資源不足等現(xiàn)象，由此會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡等現(xiàn)象。本文就房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)存在的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題進(jìn)行研究，通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的必然性，以及目前房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題，探討相關(guān)的解決對(duì)策，為房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理問(wèn)題提供了新思路，指導(dǎo)了新的實(shí)踐方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;企業(yè)集團(tuán)

一、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的必然性

（一）從企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的角度

企業(yè)的發(fā)展一般會(huì)經(jīng)歷組織創(chuàng)立—組織形成—組織規(guī)范—組織擴(kuò)展這樣的過(guò)程。同樣，管理方面會(huì)經(jīng)歷個(gè)人管理—部門管理—總體化管理—集團(tuán)化管理這幾個(gè)發(fā)展階段，[1]房地產(chǎn)企業(yè)也具備這種規(guī)律性。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平低于經(jīng)營(yíng)水平，不能科學(xué)有效的發(fā)展，是由于企業(yè)管理不當(dāng)。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是從經(jīng)營(yíng)單一的項(xiàng)目，到后來(lái)逐步做大做強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)了多元化經(jīng)營(yíng)，帶動(dòng)企業(yè)也向多樣化方向發(fā)展，由此導(dǎo)致企業(yè)管理的變革，以適應(yīng)企業(yè)新發(fā)展。在這種背景中，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)化管理勢(shì)在必行。

（二）從房地產(chǎn)的屬性分析

土地是房地產(chǎn)行業(yè)存在的根本。土地的稀缺性是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)向集團(tuán)化發(fā)展的重要因素。我國(guó)目前房地產(chǎn)用地是由政府的招標(biāo)拍賣，價(jià)高者獲得。這種特定的交易獲取方式，雖然帶來(lái)了好處，卻加劇了企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)，使得一些實(shí)力弱的房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法獲取土地。這種物競(jìng)天擇的生存法則，使得房地產(chǎn)企業(yè)向企業(yè)集團(tuán)不斷轉(zhuǎn)化。隨著土地轉(zhuǎn)讓條件的提高，僅依靠企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不足以維持其穩(wěn)定發(fā)展，獲取更多利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理方面出現(xiàn)的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的資金管理不科學(xué)

房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資額較大， 開發(fā)周期較長(zhǎng)， 從拿地、立項(xiàng)、建設(shè)到竣工交付是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程， 開發(fā)建設(shè)階段需要大量的資金支持， 迫使企業(yè)通過(guò)各種融資手段籌集資金。[2]企業(yè)為了正常運(yùn)營(yíng)，會(huì)向銀行大量貸款，集團(tuán)會(huì)承擔(dān)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。即便如此，集團(tuán)也不一定能籌集到足夠的資金，不僅難以發(fā)展企業(yè)集團(tuán)的分管項(xiàng)目，也會(huì)影響子公司的正常運(yùn)營(yíng)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)將會(huì)陷入危機(jī)。

房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)時(shí)期較長(zhǎng)，從前期資金投入到后期的資金回收，大約需要3至5年甚至更長(zhǎng)，資金流轉(zhuǎn)的資金利用率極低。集團(tuán)化的管理不科學(xué)，使得問(wèn)題更加難以解決。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)與子公司存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)集團(tuán)興起后，不斷發(fā)展壯大，在這個(gè)過(guò)程中，企業(yè)集團(tuán)往往需要大量的資金滿足自己的發(fā)展需求，但又一時(shí)拿不出巨額資金，這就需要通過(guò)貸款來(lái)滿足集團(tuán)項(xiàng)目以及子公司的運(yùn)營(yíng)，增大了信貸風(fēng)險(xiǎn)。

集團(tuán)總部與子公司的命運(yùn)息息相關(guān)，集團(tuán)中的任意一方產(chǎn)生的貸款行為總部都需要為其償還。這種情況下，子公司極易虛報(bào)所需資金導(dǎo)致集團(tuán)總部債務(wù)負(fù)擔(dān)過(guò)重。在企業(yè)集團(tuán)的整個(gè)資金結(jié)構(gòu)中，負(fù)債金額所占的比重過(guò)大，信貸風(fēng)險(xiǎn)高，集團(tuán)更難以把控。

（三）房地產(chǎn)集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)能力弱，個(gè)人素質(zhì)低

房地產(chǎn)行業(yè)，是由多學(xué)科組合而成的行業(yè)體系，但目前國(guó)家培養(yǎng)出的財(cái)務(wù)人員，只具備財(cái)務(wù)知識(shí)，并沒有掌握其他相關(guān)知識(shí)。而已經(jīng)在職的財(cái)務(wù)人員，由于房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的工作量繁重，無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)的其他相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行深刻學(xué)習(xí)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的跨區(qū)域性，財(cái)務(wù)信息的缺失和不及時(shí)性，使得財(cái)務(wù)方面的工作更加復(fù)雜。而在我國(guó)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)缺少專門性的入職培訓(xùn)，即使有培訓(xùn)，也缺乏針對(duì)性的具體指導(dǎo)。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理方面問(wèn)題的解決對(duì)策

（一）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)加強(qiáng)資金管理

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)， 充足的資金是企業(yè)運(yùn)行的血液， 房地產(chǎn)企業(yè)所有的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)以及銷售活動(dòng)都需要足夠強(qiáng)大的資金來(lái)支持， 因此對(duì)于資金的管理方面需要不斷提高標(biāo)準(zhǔn)。[3]拓寬房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的籌資方式，為股東的投資模式和渠道開辟新的可能;充分利用政府的優(yōu)待政策，減少不必要的開銷;采取子公司自負(fù)盈虧的管理模式，減少了子公司出現(xiàn)虛報(bào)所需資金的問(wèn)題，使貸款金額得到控制。

還可將資金決策方案與相關(guān)信息系統(tǒng)結(jié)合，通過(guò)數(shù)據(jù)庫(kù)獲取大量的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)信息，及時(shí)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀，有效率的利用盈余資金，以獲得更多效益，并就存在的資金問(wèn)題給予解決方向。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)需制定解決財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的合理方案

設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)，可以規(guī)避資金方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)管理信息系統(tǒng)的支撐下，匯率波動(dòng)減少了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)現(xiàn)金流的影響以及對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的不利影響;減少客戶因無(wú)法履行責(zé)任而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn);減少由于內(nèi)部管理問(wèn)題造成的直接損失，和外部不穩(wěn)定因素造成的間接損失，有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

子公司應(yīng)采取自負(fù)盈虧的管理方式，能減少貸款金額，加強(qiáng)集團(tuán)對(duì)負(fù)債形成的潛在風(fēng)險(xiǎn)的把控。根本上解決了房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)出現(xiàn)各種資金短缺、資不抵債、信用危機(jī)的問(wèn)題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培養(yǎng)

財(cái)務(wù)職工入職前應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的崗前培訓(xùn)。不僅要求對(duì)財(cái)務(wù)知識(shí)能夠熟練的掌握運(yùn)用，還需要對(duì)其他方向的學(xué)科知識(shí)有所了解。已在職的財(cái)務(wù)人員應(yīng)有計(jì)劃地對(duì)房地產(chǎn)的其他領(lǐng)域進(jìn)行學(xué)習(xí)。此外，還需熟練掌握使用房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的云端大數(shù)據(jù)庫(kù)，及時(shí)處理跨區(qū)域、復(fù)雜的、缺失的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。集團(tuán)同時(shí)應(yīng)提高財(cái)務(wù)人才的福利待遇，實(shí)施權(quán)責(zé)分明的績(jī)效制度，使財(cái)務(wù)員工從心底對(duì)企業(yè)有歸屬感，為企業(yè)謀取更高的利益。增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的道德意識(shí)、法律規(guī)范，防止以權(quán)謀私。

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