廣西農村土地流轉理論探析215

方照光 寧娜

對農村區域的土地流轉工作進行規范化管理，也是新農村建設的具體需求以及重要內容。因此相關政府部門還需要積極加強對農村土地流轉理論的研究力度，在此基礎上發揮出政府的引導跟服務職能，來構建完善的農村土地流轉機制，為新農村的建設奠定良好的基礎。

農村土地制度改革也是農村整體改革中重要部分，也是新農村建設得以順利推行的基礎前提。因此說土地制度改革效果還會直接影響到我國的農村發展情況，就要求各地政府部門能夠在結合農村土地流轉理論的基礎上，對現有的農村土地制度進行不斷的優化與改革，以促進我國農村區域的進一步發展。

一、農村集體土地流轉制度的核心概念

（一）農村土地產權

集體所有制土地主要集中在農村地區，這些土地的來源多是沒收土地以及經過社會主義改造之后的農民私有土地，也是一種非常重要的農業生產要素。我國自1982年實施了聯產承包制度之后，也就將土地的使用權直接分配給農民，這樣也就促使農民的生產積極性得到進一步的提升，對于我國農業的發展也起到了非常大的推動作用。

（二）農村土地使用權流轉

農村集體所有制土地分為土地所有權以及土地使用權，其中土地所有權屬于全體農民，并且由村委會組織代表全村村民持有，該土地的處置權也是全村村民所持有的，農村集體所有制的土地所有權無法出讓，但是使用權則可以進行出讓或者轉讓，這也就能夠對資源持有者起到良好的約束意義，并有效避免少兩人掌握大量土地資源這一問題出現，對于農民的生產也有著一定的積極意義。

在進行農村集體所有制土地的流轉時，還需要充分滿足以下幾個條件：1.土地的所有權不得進行流轉，能夠流轉的僅僅只有土地的使用權以及其延伸出來的租賃權以及抵押權等等。2.在進行土地所有權的出讓過程中，還需要對使用用途以及使用時間進行嚴格的限制。這兩項因素需要由當地的有關部門進行嚴格的控制，以保障土地的使用性能不會違背相關的法律法規。3.為了保障農民的正當權益，要求在進行土地使用權出讓的過程中，給該土地所屬農民一定數額的人民幣或者土地種植產品。4.在土地使用權的出讓時，需要采用一次規定、按年交納的出讓模式，這樣一方面能夠很好的保障農民利益，另一方面還能夠有效減少投資者的啟動資金，來促進該農村區域經濟的進一步發展。5.農村住宅用途的土地使用權需要嚴格在國家規范范圍內進行轉讓，以避免小產權房滋生的問題。

此外隨著我國城鎮化建設步伐的進一步加快，對于土地的需求量也得到了大幅度的提升。但是在土地征收過程中，其會導致農村的機體所有制土地變為國有土地，導致了該農村集體會失去土地的使用權，對于當地農民的利益也會造成比較大的損害。因此在進行農村土地征收的過程中，除了補償以及安置農村集體之外，還需要對土地的抵押權人、所有權擁有者給予一定的補償。而隨著我國城鎮化發展水平的不斷提升，使得我國的土地總量必然會呈現有國有土地越來越多，農村集體土地越來越少的趨勢，對于我國的農業發展也就造成了比較大的阻礙。

針對這一問題，也就需要對我國國有土地的征收范圍進行一定程度的限制，比如在進行城市必要功能區用地的征收過程中，需要只征收一些城市必要的功能區用地、城市保障房用地以及基礎設施用地等等，對于工業用地、旅游用地以及商業住宅性質用地的征收限制則需要進行一定程度的提升，只有這樣才能夠保障我國農村用地面積能夠處于良好的范圍內，借此來保障我國農業的進一步發展。

二、農村土地使用權流轉法律界定

（一）流轉主體的法律界定

隨著我國農村土地流轉制度的不斷完善，農村集體所有制的實行所有權跟使用權分離之后，針對農村土地的權屬還需要辦理以下兩種證件：一是集體土地所有權證，產權人是農村集體，除了國家征收的外產權不得轉讓。二是集體土地使用權證，使用人主要是第一手產權人向集體聯產承包的本農村集體的農民家庭，第二手以及季候土地使用權的產權人等等。這些產權人在于所有權人達成了協議之后，支付了土地使用權費用的單位以及個人。在農村土地使用權使用費用是由農村集體以及該土地的第一手使用權產權人進行合理分配，這樣也就能夠保障農村產權人的所有權益，借此來促進我國的農村經濟得到更進一步的發展。

（二）流轉方式的法律界定

在進行農村集體所有制土地的使用權流轉過程中，經常性會通過轉讓、租賃、抵押以及典當等多種方式來進行，在進行集體土地使用權的轉讓過程中，為了保障競爭的公開公正性，可以通過農村集體公開掛牌的模式來進行，競價者高的可以在支付了土地使用權相關費用之后再獲取農村集體土地使用權證， 集體土地使用權租賃主要指的是集體土地使用產權人以及承租人在達成了租賃協議之后，還需要在該土地所有權人處進行備案處理，此后該租賃行為方能夠生效。集體土地使用權抵押主要是該土地的使用權人將集體土地抵押給相關的金融機構借此來獲取一定量的融資貸款。在該過程之中往往需要在相關的政府機構進行低壓手續的辦理，只有在借款人還款之后雙方才能夠進行抵押手續的接觸。該措施是一種常見的農村借貸模式，在新農村發展過程中也有著非常重要的應用意義。集體土地使用權典是將集體土地的使用權典當給相關的金融機構，來讓該土地使用權產權人獲得良好的資金支持。這部分集體土地的使用權在還款之前可以由典當權人進行自由支配，在完成還款之后，典當權人還需要將集體土地的使用權交還給土地的產權人。

在上述的集體土地流轉過程中，如果出現了產權人無法按時還款的情況時，也就可能引發一系列的法律糾紛以及產權糾紛。為了保障金融貸款機構以及典當機構的正當經濟效益，也就可以通過對該集體土地使用權進行拍賣的模式，來獲得剩余欠款。拍賣完成之后，還需要由該土地所有權人主持拍賣，并由相關部門出具該土地使用權證的變更認證書。

（三）流轉客體的法律界定

在對土地使用權的流轉客體進行法律界定的時候，流轉客體包含有集體土地使用權的第一產權人，承租權人、權證抵押全人以及權證典當權人等等。因此說進行農村土地流轉過程中，也就需要在結合法律法規基礎上進行流轉客體的合理選擇，在此基礎上保障土地使用權流轉雙方的正當權益。