房地產稅收制度探索

鐘海英

摘要：文章首先對我國當前房地產稅收制度的特征進行分析，結合房地產行業市場發展現狀，對現行房地產稅收制度中存在的弊端進行詳細論述。在此基礎，重點探討房地產稅收制度中現存弊端問題的優化改革方向，提出擴大稅收寬度、優化稅收結構完善、稅收立法等方面意見，對未來我國房地產稅收制度發展完善的主流方向進行概括，具有稅收制度落實以及完善的理論指導意義。

關鍵詞：房地產稅 稅收制度 房地產行業

一、我國房地產稅特征

我國房地產稅屬于個別財產稅中的一部分，在征收過程中，從立法層面分析可以發現立法結構單一，并且層面比較低。我國現行房地產稅收制度中，房屋的經營使用方式不同，在稅收層面也會有明顯的區別差異，自用房屋與商用房屋在稅收比例方面相差較大。征收的范圍不僅包括城市、縣城，更包括工業園區以及采礦園區等建設房屋。從使用層面分析我國現行房地產的稅收制度中，通常采用交易過程中的一次性解除方法來進行，并按照實際價格來進行稅務征收。在征收方法上也比較多樣化，體現出不同使用功能房屋，征稅階段比例以及方式的不同。具體征稅額度，需要按照房屋所在位置、房屋使用功能以及房屋面積來進行綜合制定，現行制度雖然維護了我國房地產交易環節的公平性。但在稅收制度中也存在一定的弊端，導致具體落實期間存在稅務結構以及征稅方式不合理的情況，下面文章將針對這一部分內容進行詳細探討研究。

二、現行房地產稅收制度中存在的弊端

（一）立法層次偏低

我國現行房地產稅收制度中存在立法層次偏低的問題，由于房地產稅收屬于個別稅收中的附屬內容。因此，在立法環節也依附于個別稅收。對于房地產稅征收以及相關制度形成，我國采用了試點推廣的方式來進行，并沒有直接啟動立法環節。政府行政部門直接對試點區域進行選擇并加以改革，導致房地產稅收制度形成存在片面性的問題，缺乏全國人大立法通過，導致房地產稅收制度的形成，并沒有廣泛汲取社會群眾意見。公眾對于房地產稅收的認同程度也因此帶來影響。立法層次偏低，導致房地產稅收制度執行過程中，社會層面上的公共執行力以及群眾信任度都因此降低，并不利于房地產稅收制度在房產交易環節發揮保障作用。立法層次直接決定了房地產稅收在我國稅法中的地位，以及面向全社會推廣落實中房地產稅收的公信力。立法層次偏低，是當前房地產稅收制度落實中存在的主要弊端，也是稅收體系改革中首先要解決的根本問題。

（二）征稅范圍狹隘

房地產稅收制度形成后，征稅范圍始終處于較小區域內。大部分用于城市，縣城以及工業園區的經營性房屋來展開房地產稅收。在這一范圍界定中可以發現，農村并沒有被列為房地產稅征稅范圍。農村經濟近年來發展迅速，房地產交易活動也更加頻繁，如果在稅收制度制定落實過程中不能解決范圍狹隘的問題，農村的房地產交易市場將會處于稅收法律落實中的空白部分，很容易造成稅收過程中制度混亂的現象。除此之外，在我國現行房地產稅收制度中存在一些優惠政策，但在具體優惠范圍界定中卻比較模糊，導致經營性房屋在交易過程中，很容易出現稅收漏洞問題。甚至出現房地產稅收管理人員出現貪污腐敗的情況，稅收范圍界定直接影響到稅收法的落實程度，如果是說范圍，不能明確劃分各項稅收制度的落實，很容易出現爭議。

（三）稅收結構不合理

稅收結構的調整也是當前急需解決的問題，我國現行房地產稅收制度中，稅收結構組成比較單一。采用一種注重流通輕視保有的形式來對稅收結構進行完善，對于房地產稅收的類型劃分。目前幾種主流形式包括增值稅、契稅、印花稅、城建稅，以上分類是針對流通環節來制定的。對于房地產的保有環節，稅收包括房產稅、土地使用稅兩方面，根據類型數量，便可以判斷稅收環節中注重流通而輕視保有。這樣的稅收結構會導致房屋交易過程中的整體賦稅水平較低，容易出現炒房現象，而房屋建設過程中的稅收比例比較高，導致房產開發建設成本增大，也造成一手房源銷售價格不斷攀升，房地產稅收結構直接影響到我國房地產行業發展情況，以及地方的一手房與二手房交易價格，因此，這方面內容還需要持續完善。

三、基于國際宏觀環境的房地產稅收制度完善建議

（一）提升房地產收稅地位

房地產稅收行為是一種國家行為，國家稅務機關，國家的房地產稅收行為是通過或借助于國家稅務機關和有關的房地產行政管理機關實現的。土地是國家資源，是一切財富的源泉，只有國家才有權選擇或實施房地產稅收行為，其他任何組織或個人均無權實施房地產稅收行為。我國房地產稅收法律制度完善，需要放眼國際市場，給予國際宏觀調控，對內部房地產稅收地位進行控制。完善房地產稅收制度首先需要對立法地位進行提升。確保房地產稅收制度在立法層面的獨立性。嚴格按照全國人大立法審核程序，對房地產稅收制度進行構建。在法律體系約束下，房地產稅收制度落實才能得到保障，并提升面向社會層面低公信力。房地產稅收制度立法完善。雖然需要充分借鑒國外房地產稅收制度，但同時更應該體現出我國房地產的獨特性。能夠從國內市場需求角度進一步構建完善，通過房地產稅收制度立法。為房產交易過程提供嚴謹的稅收保障。立法地位提升，面向社會層面的公信力度自然也會因此得到強化。

（二）完善寬稅基稅收原則

關于房地產稅收寬度的調整，急需對房地產稅征收過程中的范圍進行完善，重點針對農村房地產交易區域進行制度構建，確保房地產征稅體系能夠在地產交易環節中，起到維護市場公平性的作用。對于交易過程中所應用的資源，更應從市場占有需求的角度，進行稅收寬度調整，由于農村房地產市場與城市房地產市場之間存在本質差異，在進行稅收制度調整中，不僅要對其寬度范圍進行重新構建，還要重點體現出不同市場之間的環境差異性。能夠從市場發展需求及市場規劃的角度，對所應用的制度體系進行以市場為向導的完善，我國房地產稅收寬度調整，要確保在這一過程中的全面覆蓋程度。避免政策落實過程中出現漏洞，從而導致貪腐行為產生，稅收體系構建完成后進入到執行階段，對于不同區域設置直屬稅收監管體系。在進行稅收寬度調整的同時，配合切實有效的法律監督管理體系，在法律監管條例完善的幫助下，新稅收制度落實將能夠得到保障。稅收范圍擴大，還應該充分考慮市場環境的發展規律，避免制度完善構建后逐漸被市場所淘汰，進入到稅收混亂的市場發展局面中。

（三）加速創新優化稅收結構

稅收結構的調整與完善，還應加快速度，結合我國房地產領域所表現出的發展特征，對稅收結構體系進行完善構建。提升稅收結構體系的覆蓋范圍，并在現場調整控制中，能夠從社會發展需求的角度創新資源應用。利用稅收結構調整增強房地產稅收制度的約束能力，從而減輕炒房行為在房地產領域發生的幾率，通過稅收結構調整消除房地產領域中存在的經濟泡沫。稅收結構與稅收體系在落實過程中僅能起到調節作用，由于其自身盡在稅收領域中，具有法律強制意義，并不具備其他監管能力。因此，在結構體系的構建與完善中，還應進一步突出體現稅收結構的約束作用。對于稅收制度中的結構體系優化構建方向，應該將其作為稅收制度完善中的一個框架部分，通過結構調整來提升框架的整體配合能力，為行業發展中的稅法完善提供源源不斷的動力。在稅收結構優化創新階段，更應該立足于當前的社會發展環境，能夠從市場需求以及行業優化調整的角度，加大解決力度，進而促進各項稅收制度能夠在現場充分完善，發揮稅收法律制度中的指導作用。

結語：綜上所述，由于各種原因，房地產行業在持續高速發展的同時，也逐步出現了供求失衡、價格飛漲、利潤構成畸形等方面的問題，給中國的整體經濟發展帶來了一定的安全隱患。為了調控具有脫韁之勢的房地產行業，近年來，國家出臺了一系列宏觀調控措施，而稅收政策作為宏觀政策的重要手段之一，更是被反復使用。但是從當前的市場反饋情況來看，稅收政策本身對房地產行業的宏觀調控作用發揮并不明顯，在某些情況下，甚至產生了推波助瀾的作用，進一步完善現有房地產稅收制度，促進我國房地產業的健康有序發展，我國社會經濟體系也將更加穩定。