不動產抵押擔保范圍登記不明確的優先受償范圍問題

摘 要 不動產抵押是十分常見的金融交易擔保方式，不動產抵押權的取得需要辦理抵押登記。然而在實務操作中，因相關部門法規并不詳盡，抵押登記信息不明確的現象已成常態?！暗盅簱７秶弊鳛椤段餀喾ā放c《擔保法》規定的抵押合同應有內容，卻并非不動產登記簿必須記載的事項。一般來說，不動產抵押登記僅會記載被擔保主債權數額，在部分地區甚至有將債權數額與擔保范圍等同記載的情況。在如此登記現狀下，抵押權人利益與其他債權人信賴利益之間的沖突日趨激烈，如何認定抵押權人的優先受償范圍，抵押權人主張就抵押物價值超出抵押登記的部分優先受償是否能得到支持，成為了各地司法裁判部門不斷研究的課題。本文將結合各高院對該長期存在的爭議問題的態度，從平衡各方利益及促進登記記載問題解決的角度出發，來說明優先受償范圍應以登記記載內容為限。

關鍵詞 不動產抵押 登記公示 意思自治 擔保范圍 優先受償

作者簡介：吳怡辰，江蘇瑞萊律師事務所，研究方向：公司法、行政法。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.263

一、 問題的提出

不動產抵押登記中，除登記機關自身原因致使登記簿記載錯誤，現實中很少發生債權數額登記錯誤的情況。造成抵押權人會超出抵押登記數額主張就抵押物價值優先受償的原因，主要是不動產抵押登記中缺失“擔保范圍”這一登記項目。

“債權數額”與“擔保范圍”在《物權法》與《擔保法》的相關規定中，皆為抵押合同中應包含的內容，且分列于不同條款作以規定。 以此可見，兩者并非同一概念，更無法相互替代。然而《房屋登記辦法》及《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》并未將“擔保范圍”列為登記機關應于登記簿上記載的項目 ，雖然《房屋登記簿管理試行辦法》將“擔保范圍”列入應記載事項 ，但絕大部分地區的不動產登記機關并未遵循該規定，且該辦法現已失效 ，不再具有參考適用價值。

故抵押權人辦理抵押登記時，登記信息頁中往往僅有“擔保數額”一欄，而并無“擔保范圍”的欄目。即使部分地區設有“擔保范圍”一欄，其所填寫的內容也難以詳盡、明確地記載“擔保范圍”，并不能反映債權的真實情況。

由于我國采用不動產物權登記公示制度，抵押登記中“擔保范圍”的缺失，使得各地司法部門在抵押權優先受償范圍的認定中存有很大差異，比如江蘇省高級人民法院便以登記記載的“債權數額”為限認定優先受償范圍，而上海市高級人民法院、重慶市高級人民法院、浙江省高級人民法院、四川省高級人民法院則以抵押合同記載的“擔保范圍”為準認定優先受償范圍。

二、問題解決各路徑的形成解析與評價

（一） 以登記記載的“債權數額”為限認定優先受償范圍

江蘇省高級人民法院在2013年07月31日發布的《關于當前商事審判若干問題的解答》第6問中答復，不動產抵押權系物權，根據《物權法》第十六條規定，不動產登記簿是物權歸屬及內容的根據，除有證據表明登記錯誤，抵押權人不得主張超出登記部分優先受償。

江蘇高院嚴格遵守“物權法定”及“物權登記公示”原則，筆者認為，該司法態度與《物權法》之立法本意最為接近。江蘇高院并未在解答中將“債權數額”與“擔保范圍”作概念混同，更未否認《物權法》對一般抵押中擔保范圍的規定，未存在與現行法相沖突之處。其解答僅是在強調登記的公信力，即承認公示物權的正確性推定原則 ，并依此作出裁判指引。

出于對抵押權人利益的保護，江蘇高院在解答中預留了一個“出口”，即“除非有證據表明登記簿的記載錯誤”。該“出口”的存在，使得整條解答所欲表達的裁判指引方向難言明確。如何定性“登記簿的記載錯誤”，將會直接影響到優先受償范圍的認定。登記簿記載過程中存在數額錯誤自應屬于“記載錯誤”，而登記簿記載有缺漏或不明確的是否屬于“記載錯誤”呢？或者說，登記機關已嚴格按照行政法規、部門規定辦理登記手續，該行為能否被定性為“錯誤”呢？

然而，根據《擔保法司法解釋》 第六十一條，抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。故即使發生“登記簿的記載錯誤”，法院也無法支持抵押權人超出登記價值部分優先受償的主張。最高院在大慶市慶莎商城有限責任公司等與中國建設銀行大慶市分行借款抵押合同糾紛上訴案判決中，也表達出了同樣的裁判思路 。

實務中，江蘇省內各級法院并未完全依照省高院關于抵押債權優先受償范圍以抵押登記簿上或者他項權證上記載的債權數額為準的規定，來進行裁判。2015年11月24日，江蘇高院發《江蘇省高級人民法院執行局關于抵押債權優先受償范圍的補充解答》再次強調，鑒于權證登記的公示效力，應以登記的內容確定具體數額，但也明確了執行法院的執行依據是生效判決書、調解書、裁定書等，無需審查抵押債權人在他項權證上或登記簿上記載的優先受償債權數額。

筆者基本認同江蘇高院的司法態度，不動產抵押登記系可由外部辨認的表征，是物權變動的公示方法 ，即使抵押登記與當事人約定的擔保權利不符，對于信賴該登記之人，法律仍然承認其具有與真實物權狀態相同的法律效果，以為保護。 登記部門擅自規定登記期限或者不合理的收費標準等現象，妨礙了抵押擔保行為的開展 ，因此《擔保法司法解釋》第五十九條規定了因登記部門原因未辦理抵押登記的抵押合同僅對合同雙方有效。同樣受制于不規范登記行為，擔保范圍登記不明確的情形，未嘗不可適用該條司法解釋。江蘇高院的解答中，還透露著一種解決問題的原則，即“誰污染誰治理”，不應將不同階段的問題混淆在一起解決。法律問題的處理，應權責分明，具有連續、明晰的邏輯性，行政部門的不規范登記行為不應在民事審判階段予以評價，審判階段的認定偏差不應在執行階段予以解決。

（二） 以抵押合同記載的“擔保范圍”為準認定優先受償范圍

浙江省高級人民法院與江蘇高院持有截然不同的司法態度，其在《關于審理實現擔保物權案件若干問題的解答》 第11問中傾向性認為，根據《物權法》第一百七十三條規定，擔保范圍不僅包括主債權（本金），不能因行政行為不規范而使當事人實現權益受有影響，抵押登記效力理應及于合理的利息、違約金等費用，債權人有權以登記的擔保合同約定的范圍內享有優先受償權。無獨有偶，重慶市高級人民法院有著完全相同的裁判思路，其同樣將行政行為的規范性作為以擔保合同認定優先受償范圍的前提。

四川省高級人民法院與浙江、重慶高院有著相似的裁判思路，其于《關于審理實現擔保物權案件若干問題的意見》 第19條中明確表述，僅登記主債權，擔保物權的范圍以當事人約定為準。省高院民二庭王玥法官在對前述《意見》的解讀中對當事人約定作出了進一步規范，根據《物權法》第一百七十三條及《擔保法司法解釋》第七十四條 ，可得出只要沒有明確約定擔保范圍不包括利息等其他費用，擔保物權當然及于主債權利息等其他費用，主債權本金已合法登記的情況下，登記效力應及于擔保合同約定的利息及其他費用，抵押權人可在登記的擔保合同約定范圍內優先受償。

筆者認為，浙江、重慶、四川高院依據登記的擔保合同認定優先受償范圍，是不合理的。三高院為保障抵押權人權益的實現不受影響，將登記的擔保合同約定范圍認定為優先受償范圍，不僅突破了“物權公示原則”，還損害了后順位債權人、一般債權人等其它交易相對人的信賴利益。擔保合同的“登記”僅是得到了行政機關的固定，其內容并未在登記簿中予以體現，不具有可由外部辨認的表征，無法產生公示效力，更無從形成公信力，違反“物權公示公信”原則。直接以擔保合同確定優先受償范圍，會使登記簿登記制度與他項權證制度流于形式。雖然浙江、重慶高院在各解答中指出了問題產生的原由，即登記部門作出了不規范的行政行為，但都未從根源處解決問題，反而使行政部門得以逃脫自身的責任。這種轉嫁行政部門責任的裁判指引，會向社會傳達著一種“登記機關可以作出不規范行政行為”及“交易相對人應自行審慎選擇是否要發生法律關系”的司法態度，不僅于健全登記制度無益，還會使得交易市場因保守而變得缺乏活力。

與上述高院裁判思路略有不同的是，上海市高級人民法院在2018年7月25日發布的《關于行使擔保物權所得價款優先受償范圍的統一裁判和執行尺度的操作意見指引》第2、3條中闡述，如登記機關登記了明確的擔保范圍，則優先受償范圍以登記范圍為準;如擔保范圍登記不明確或僅是形式上登記債權本金數額，優先受償范圍以當事人約定為準，未約定的按《物權法》第一百七十三條確定擔保范圍并優先受償。

筆者認為，該裁判指引同樣存在著不當之處。首先，登記擔保范圍是否“明確”未有一個清晰、客觀的標準。上海高院將“形式上登記債權本金數額”與“擔保范圍登記不明確”作相同處理，這對擔保合同外的第三人是不公平的，外部人員無從得知“僅登記債權本金額”是否為“形式上登記”。如對抵押登記內容理解存在歧義，應從不知情的社會第三人視角出發，來評價登記內容是否明確，而不能以抵押權人如何理解為標準。 不動產抵押登記制度的設立，目的在于提示他人防范權利風險，謹慎選擇與標的物的所有人發生法律關系。 如從擔保當事人的視角，來判斷登記是否“明確”及“僅登記債權本金額”是否屬于“形式上登記”，那便是與登記制度設立的目的相背離。其次，上海高院以當事人約定來認定優先受償范圍，未有約定的按法定擔保范圍認定優先受償范圍。擔保范圍條款非抵押合同的必備條款 ，前述約定或法定范圍，無須記載于抵押合同向行政機關登記，就能直接產生擔保物權法律效力，是對“物權法定”原則的直接違反，將會擊破不動產抵押登記制度，使得不動產抵押喪失一切公示方式。

三、 問題出路的新探索

（一） 從源頭探尋問題解決路徑，倒逼行政機關規范登記內容

解決問題，不能僅探討怎么“治標”，而不考慮如何“治本”。優先受償范圍難以認定的問題，源于抵押登記內容的不規范，此已不用贅述。故想要“一勞永逸”地解決該問題，便應從如何能加速完善不動產抵押登記制度的層面出發。

法院一概以當事人約定為準認定優先受償范圍，會使得不動產抵押登記制度的發展放緩腳步甚至倒退。登記事項不明確，登記行為不規范，其責任理應由登記部門承擔。若抵押權人的利益得以充分保障，其便喪失了再向行政部門追究不規范登記責任的動機。行政部門未在該問題中受到影響，自然就缺乏了推動制度改革的動力。在該裁判思路的指引下，不動產抵押登記甚至可能淪為形式登記，即僅需登記“已抵押”，而不用公示任何抵押信息。這顯然與健全登記制度、要求登記機關謹慎盡職的思路是背道而馳的。

從行政訴訟的視角來看，抵押權人是唯一合理、適格的訴訟主體，其既有要求行政部門規范行政行為的訴權，也有要求行政部分賠償其損失的訴權。對行政行為的評價，還是應該回歸到行政訴訟中去，這樣才能促進問題從源頭處解決。

（二） 應優先保障其他交易相對人的利益

優先受償范圍的認定，直接影響的是抵押權人與其他交易相對人的利益分配，未有其他交易相對人主張抵押物價值，抵押權人利益便不會受優先受償范圍的影響。故探尋問題的解決方式，還需從利益衡量的層面出發。

其他交易相對人分為兩類，后登記抵押權人及一般債權人。

后登記抵押權人在明知抵押物價值受限的情況下，選擇是否作出交易行為，需要對抵押物剩余價值作出評價。評價的主要信息來源，通常僅是國家機關的登記信息，登記抵押權人出于對公示制度的信任，會認為登記內容便是全部的抵押信息。如法院一概以當事人約定為準認定優先受償范圍，便會加大后登記抵押權人的風險審查難度。此種要求后登記抵押權人審慎選擇、注意風險的態度，也使后登記抵押權人喪失了向行政部門追責的立場。法律允許當事人對擔保范圍進行約定，也允許當事人在擔保合同缺失擔保范圍時進行事后補正，第三人無從知曉與預判約定的擔保范圍，故根本無法對抵押物價值作出評價。

如此，因再抵押的風險難以評估，不動產的抵押價值便會被限制于僅能進行一次抵押，這與抵押制度促進交易發生的理念是相違背的。

實務界對此問題的探討，往往忽略了一般債權人所受到的影響。

首先，以當事人約定為準認定優先受償范圍，會影響一般債權人對債務人清償能力的判斷。

其次，一般債權人通過訴訟主張權利，對債務人進行財產保全，便會涉及是否超額查封的問題。法院對不動產價值的判斷，僅能根據登記簿所記載的“債權金額”信息，如扣除“債權金額”不動產價值已能滿足債權人訴請，那法院為避免查封便不會對債務人其他財產再行使保全措施。然而，優先受償范圍可能遠大于登記記載的金額，便會使得一般債權人的利益無法得到保障。

抵押權人可以通過要求行政部門補正登記手續來避免問題的發生，也可以主張抵押人在抵押物價值的范圍內對債務承擔連帶責任，來體現擔保合同當事人之合意。 除前文第（一）點所述，抵押權人尚有其他權利主張路徑，而其他交易相對人的利益卻很難得到保障，故應側重保護其他交易相對人，以平衡各方利益。

四、 結語

不動產抵押登記制度的設計，目的是使抵押行為外化出公示公信力，以促進金融交易的發生。不動產抵押登記信息的缺漏，使得登記債權與債權人真實債權產生了差異，從而影響了登記的公示公信效力。司法裁判者雖能通過解釋法律，行使主觀能動性，對優先受償范圍作出認定，來追求個案中的公正。但這僅僅是缺漏產生的彌補措施，而非問題的解決之道。公示原則雖對交易安全起到一定保護作用，但也可能會對真實權利人利益有所損害，如登記制度尚無法規范，法律總體制度的平衡便會受到影響，故應對登記手續持慎重態度。 欲從根本處改變不動產抵押登記的現狀，還應從行政機關入手，完善相關登記制度，加快法規出臺。

注釋：

《中華人民共和國物權法》（主席令〔2007〕第62號）第一百七十三條、第一百八十五條;《中華人民共和國擔保法》（主席令第50號）第四十六條、第三十九條。

《房屋登記辦法》（建設部令第168號）第四十四條;《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》（建辦住房〔2008〕36號）第二條《房屋他項權證》填寫說明。

《房屋登記簿管理試行辦法》（建住房〔2008〕84號）第九條第三款。

《關于宣布失效一批住房城鄉建設部文件的公告》（住房和城鄉建設部公告第1765號）序號93。

崔建遠.物權法（第三版）.中國人民大學出版社，2014年版，第50-54頁，第450頁.

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（法釋〔2000〕44號），于2000年9月29日由最高人民法院審判委員會第1133次會議通過，2000年12月08日公布，自2000年12月13日起施行。

最高人民法院民事審判第二庭編.《民事商事審判指導》2005年第1輯（總第7輯）.人民法院出版社，2005年版，第213頁.

王澤鑒.民法物權·通則·所有權（總第1冊）.三民書局，2003年8月增補版，第92頁.

謝在全.民法物權論（上冊）.北京：中國政法大學出版社，1999年修訂2版，第85頁.

曹士兵.中國擔保制度與擔保方法（第三版），中國法制出版社，2015年版，第227頁，第250頁.

浙高法〔2013〕152號，浙江省高級人民法院于2013年7月3日發布。

重慶市高級人民法院持有相同的裁判觀點，參見《重慶市高級人民法院關于辦理實現擔保物權案件若干問題的解答》（渝高法〔2015〕164號）第13問。

2017年2月23日四川省高級人民法院審判委員會第7次會議討論通過。

“抵押物折價或者拍賣、變賣所得的價款，當事人沒有約定的，按下列順序清償：（一）實現抵押權的費用;（二）主債權的利息;（三）主債權?！?/p>

最高人民法院（2017）最高法民申2274號民事裁定書。

最高人民法院（2015）民申字第3299號民事裁定書、最高人民法院（2015）民申字第2354號民事裁定書。

[日]我妻榮.日本物權法[M].有泉亨修訂.李宜芬校訂.五南圖書出版公司，1999年版，第42-43頁.