天津市商業用地路線價修正體系研究

王利杰 郄月強 蘇秋漪 袁夢 張珈寧

摘要：路線價即城市沿街用途相同的、呈帶狀的標準宗地單位面積的平均價格。路線價是評估城市地價的一個重要方法。為建立天津市商業用地路線價修正體系，本文通過多種測算方法，建立修正體系，得出適用于評估天津市商業用地低價的修正系數表，對評價天津市商業用地地價有著十分重要的意義。

關鍵詞：路線價 修正 方法

引言：路線價法是對土地估價的重要方法之一，最先在歐美國家應用的比較廣泛。最早的路線價法的應用出現在十九實際初，被應用于課稅之上。比較著名的路線價法則有如下幾種：四三二一法則、蘇慕斯法則、霍夫曼法則、哈柏法則等。四三二一法則是由J，Zangerle《房地產估價原則》最先提出的，該法則簡單易記，應用廣泛，但是其對深度的劃分較為粗略;蘇慕斯法則是由WillamASomers（1910）提出。因在最早美國克利夫蘭市應用而被稱為克利夫蘭法則;霍夫曼法則，是1866年由紐約市法官Hoffman提出，后經尼爾（Neil）修正，成為霍夫曼一尼爾法則（Hoffman-Neil Rule）;哈柏法則（Harper Rule）是在英國創立的，該法則認為土地的價值與其臨街深度的平方根成正比。

我國的路線價法的應用是從上個世紀初的民國時期開始的，主要是以經濟學著作的形式出現例如，章植（1930）的《土地經濟學》，張輝（1935）的《上海市地價研究》。民國之后的路線價的使用是從改革開放以后，上個世紀八十年代開始的。最早的研究論文是1992年周維紓的路線價估價法在我國土地估價中的應用，文中總結并闡述了路線價法的概念、應用領域和常用的因素修正系數的內涵，這些內容到現在一直都在使用。后來，伍世代（1995）年在城市路線基準地價測算方法研究一文中采用更加細致的深度修正指數對路線價的計算方法進行了深入的探討。隨著GIS技術的應用，開始出現利用Gls技術進行路線價實現的探討，如毛政元（1995）在GIS支持下的城市基準地價估算一路線價法及其實現過程一文中，從理論上對路線價法和GIS技術的結合進行了探討。近幾年隨著GIS技術的廣泛應用，開始出現應用開始出現與GIS技術結合的路線價法的研究成果，如，葉秀英（2014）的上高縣商業用地路線價評估研究，文敏（2014）的路線價法在江漢區商業用地基準地價評估中的運用。

然而長久以來天津一直都缺少一套自己的路線價修正體系，所以我們選擇對天津市商業用地的路線價修正體系進行研究，建立可供天津市商業用地評估的路線價修正體系。

一、過程與方法

此項目的研究內容大體包括四個方面：第一項研究內容（天津市各區段商業用地信息收集，區段選定與租金樣點的調查）為路線價的統計與路線價修正系統的構建提供基礎：第二項研究內容（對收集到的數據進行標準化處理）為空間模型的建立和區段分析對比提供了有力的數據支持;第三項研究內容（對天津市不同路段整體空間進行分析）對所得數據進行整理分析;第四項研究內容（路線價修正體系的建立）為整個項目的核心，將應用于不同區段、不同地點的基準地價評估測算。

（一）天津市各區段商業用地信息收集，區段選定與租金樣點的調查

數據收集采用問卷調查、走訪等多種方式相結合的方法。通過實地調研收集到了很多的商戶信息，選取出商戶連續的商業用地區段，并將中心城區劃分成70個商業區片。在不同的區片中選取若干樣本點，共得到404個樣本點的信息。樣本點商鋪租金是測算商業地價的重要依據。這些樣本點多為沿街的零售商或小型商場，85%以上為服裝、餐飲、五金等臨街底商。通過對數據額的篩查，得到286個有效樣本點，確定出建設規范、面寬進深均勻的典型商業路段56條。

（二）數據整理

路線價作為基準地價的一種重要形式，也是商業用地級別基準地價的補充。路線價主要設在商業較為繁華的區片，用于表現商服用地的平均地價。通過實地調研收集到的數據大多為地租價格，衡量標度存在差異，需要將收集到的數據進行標準化處理，將租金轉化為地價。運用比較法和收益法進行樣點地價測算，對測算出的地價中位數平均值進行不同區片加和，得到平均商服地價。

（三）空間分析

對典型路段進行計算統計，設各級路線價平均深度為標準深度，對天津市中心城區商業用地進行分級，1-5級標準深度為19.2m，6-8級標準深度為14.8m，9級以上不舍路線價。通過對數據進行分析比較發現，級別越高，路線價比基準地價高出的幅度越大，高出幅度為6.6%-49%左右不等。

（四）路線價修正體系的建立

運用整理所得的數據，通過多種修正方法，如深度修正、寬深比修正、形狀修正等方法，計算相應元素百分率，并結合單獨百分率、平均百分率和累計百分率三種形式得出不同區段的修正系數，構建出不同的修正體系。

二、研究成果

本文的研究旨在以天津市為例，通過對天津市進行區段數據收集、處理與分析，運用多種修正方法，建立不同的修正體系，并將其具體應用到不同商服類型的商業用地基準地價的測算中。通過結合天津市商業用地數據分析測算，修正因素中進深和臨街距離最具代表性，其他修正因素如寬度、形狀等受多種條件影響與實際相差較大，且只對較少部分商戶適用，不具有代表性，因而舍棄。

結合所有有效樣本點和區片的數據進行測算，分別運用深度修正和臨街距離修正對天津市商業用地路線價修正體系進行了構建，得到了天津市中心城區路線價深度修正和臨街距離修正系數表，如下：

以Y=aX-k的冪函數模型的、分別都、對兩種修正體系關系進行擬合，擬合關系通過顯著性水平檢驗。9-10級地內樣本點較少，收集到的數據信息不完全，擬合模型顯著性水平低，不具備統計意義，因而9-10級地不做修正體系建立。

由所得修正系數表可進行天津市商業路線價進行深度修正和臨街距離修正。計算公式為：

P=s*dr*dv*a

式中：P——待估宗地樓面熟地價

S——宗地樓面地價

Dr——路線價深度（臨街距離）修正系數

A——宗地個別因素修正系數

三、結語

（一）研究取得進展

1.確定了天津市主要商業街道實際地價與路線價。針對天津市中心城區環外環各級別的商業繁華地段劃分成了不同等級區片，進行數據收集歸納總結，確定各主要商業街道路線價。

2.確立了可供使用的科學合理的天津市商業用地修正系數表，建立天津市商業基準地價路線價估算法修正體系，修正體系將包含深度修正和臨街距離修正。依據修正系數，歸納演繹出路線價數學模型和計算公式。

3.實現了多項修正系數對于路線價估算基準地價的綜合實際應用。在已知路線價的基礎上，根據不同店鋪自身，依據修正系數體系表，進行修正后，以真實反映繁華路段商業用地的基準地價。

（二）工作展望

本研究初步建立起天津市商業用地路線價的修正體系，并通過測算得出天津市中心城區商業用地深度修正系數和臨街距離修正系數表。利用修正系數表可以進行地價預估、路線價合理性檢驗等。但由于天津市的路線價修正體系此前鮮有人涉足，所以可供參考的經驗與方法少之又少。本研究建立起來的修正體系還不夠成熟，需要在今后的實際應用中不斷進行檢驗與修正。同時，隨著近年來我國發展速度加快，天津市中心城區的商戶競爭也日益激烈。因此，修正體系的建立工作并不是就此為止，商戶數據需要定時進行更新，進而對修正系數表進行更新。另外，本項目目前建立的修正體系還不夠豐富，需要在今后的研究中不斷探索，建立更多角度的修正體系，使得修正體系更加科學規范。

（三）心得體會

作為我國四大直轄市之一的天津市，在我國的經濟發展中占有重要地位。筆者認為，天津市商業用地路線價修正體系的建立，為天津市今后的發展提供了一個重要的評估方法。在此次的研究中，本組成員去到天津市中心城區各處進行調研，親身感受到了天津市商業的繁華。通過一處處的走訪，對每一個商戶的觀察，感覺到了地理位置對一個商鋪的重要意義。筆者覺得這是一個十分有意義的過程，身心在此都得到了鍛煉。今后筆者及團隊會繼續對天津市商業用地路線價進行更加深入的研究。